小地主的奇葩遭遇： Trust, Owner Change, 律師函，出租房，Rental Cap

今天, 跟大家聊一個親身經曆的非常奇葩的事情。前兩天，我們收到了幾個不同的messages:  有兩封信，一封掛號信，一封平信，是從一個小區的HOA的律師事務所裏送給我們。在同一天我們還收到了兩封郵件，一個送給我太太，就送給我。這個律師函的這個內容都是一樣的，但是不同的四種方式送過來的。我想，他們是用這種方式來增加對我們的威懾力。這個信的內容是說 我們在這個小區的投資房，違反了小區HOA的一個rental cap restriction。 要求我們立即停止出租！

 

是怎麽回事兒呢？這個小區，在2021年的時候通過一個rental cap restriction。規定 小區的所有出租房的比例上限為15%。已經在的地主，可以繼續出租。但是，任何transfer，比如 買賣，或者贈與 等等 以後戶主的名字更改了，那麽 新的owner 就不能馬上去出租，而是要看有沒有超過這個15% 的 cap。這是在2021年。我和我太太，在2022年的時候做了一個 Trust，把我們的出租房也放到這個Trust裏麵去了。前幾天。這個HOA的lawyer就送信給我們，說我們違反了這個HOA的規定，這個律師函要求我們 “immediately cease” 。

 

不過，在這封律師函裏邊，這位律師又說，因為這個規定是比較新，所以呢，他給我們十天的時間來完成這件事情。換句話說，“十天之內”，我們必須停止出租這兩個房子，讓租客離開。 這個要求，還有這種方式 對我們還是有一不小心理壓力。因為，一般HOA 的流程是先送個通知給你。然後呢，你還沒有改正，它會有一個 hearing，hearing以後你還不做，他會罰款。 第一步就直接送律師函的情況是很少見的。另一方麵，在“十天之內”，終止兩個 Lease，安置好兩家租戶，在我們北卡 是很難做到的。更過分的是，當我們和這個律師打電話澄清的時候才知道，他說“10天是從律師函上的日期開始”！實際上，他隻給了我們4天時間來處理HOA 的這個要求。這個對我們來講就很有壓力，所以說實在的，我們對這個有點兒發懵，確實比較發懵。

 

我現在就是用Youtube的形式，把它把這個情況記錄下來。然後呢，我們會一點兒一點兒的捋清楚。看看這個事情，大概進展是怎麽樣，咱們走一步，說一步是吧。

 

我想，我們下一步首先要做的就是先要搞清楚，到底我們有多少選擇。What  are the “worst case scenario”。我也確實通過不同的方式，問了一下一些地主朋友們，我從他們那裏得到的反饋都是說跟HOA較勁，沒有什麽勝算。好，咱這兒先聊到這兒。等有了進展，再回來。

 

（待續 。。。這是YouTube 當時錄製的文字版）