我做的一個辦公室改 condo project

我先說一下這個辦公樓的來源，這個樓我在2001年，foreclose sale裏買的，是個sheriff warranty deed, 6 units all individually deeded. 原來的owner是個開發商，1997造好以後就一直賣不出去，然後chase foreclosed 了.

這個樓6個 units, 共1萬零400sqfts, 我當時是21萬買來的，花了兩萬多，重新 painted, 然後低價的租了出去，took 2 years and it was completed rented, 其中一大部分是個工廠租了做 headquarter, 這個是一個 broker找來的客戶，所以每年我都付這個broker8% commissions, 全部租出去的的時候收大概14萬多房租一年，當時估計是1.2 million, 因為當時想做refi，所以做的估價.

幾年後這個工廠破產了，所以這個樓就一直隻有70-80% full，一直到了 Covid前，就大概隻有50% occupied.

然後就疫情了，我家領導就說，現在這個樓基本空了，要不然我們就把它改成 residential, 說不定更好租，所以我就 non-renewal all the rest of the tenants, 找回以前我做開發商的 zoning attorney, apply for zoning variance.

這個前前後後花了14個多月，小城政府和州政府各踢皮球，City said it’s currently zoned commercial so all zoning appeal and permits must go thru the state, the state said we are applying for a residential variance, it’s city’s problem, 後來就終於 went to the zoning board.

zoning hearing上，所有附近的 residential sfh 的 owners都聯合反對，因為如果成功就是這個小區門口唯一的 condominium complex，幾個 hearings後,我家的律師也是老City hall的人，終於把 variance搞下來.

然後就是疫情裏找不到人幹活，這個6個 condos, 處去外牆，裏麵全部gutted，我是順著原來的上下水和電路重新畫的畫，工程本來9個月的事情，花了一年才完成，前後共花36萬.

現在3個小的unit估價15萬左右，3個大的18萬左右，總估計90來萬，每個月收1萬.

其實辦公樓興旺滿租的時候更值錢.