新買來的房子出租以前的所有費用（包括修理，翻新，利息費用）都是折舊成本，不是expense

新買來的房子，在出租以前的任何修理以及空置的利息，都是acquisition cost。這些花銷是為了把房子做到能夠出租的水平，所以是成本，而不是日常維持費用。

關鍵概念是placed in service date，一般是出租房打廣告秀房的日子。在那個日子以前的所有花費，都是成本，都要折舊，最後算進cost basis等到賣房子可以減增值。這些費用不算expense。

房子出租以後，日常維持費用可以作為expense，翻新的費用是capital expenditure，雖然理論上需要amort，但是有de minimus safe harbor 和small taxpayer safe harbor，可以把capital expenditure作為expesne當年抵消掉。