向大佬們討點投資建議

一直潛水，大佬太多，望而生畏，今天鼓起勇氣浮出水麵，想向大佬們討點投資建議。

 

我和男友都是多倫多IT從業人士，感情和收入都很穩定，一共有三個房子，一個CONDO鏤花。

 

房1:我名下的CONDO，總價約莫60萬，剩餘貸款21萬，固定利率1.65%（兩年後到期），出租；

 

房2: 男友名下的CONDO，總價約莫60萬，剩餘貸款29萬，固定利率2.79%（即將到期），出租；

 

房3:  我們倆共同擁有的FREEHOLD TOWNHOUSE （應該是美國同胞們說的SINGLE FAMILY HOME，沒有管理費或HOA的，但是是聯排，不是獨幢），總價102萬，剩餘貸款81萬，浮動利率6%以上（可能還會跟著加息的腳步繼續增加），自住。

 

鏤花：2026交接，需要45萬資金CLOSE。

 

我們的目標：向大佬們一樣，有朝一日靠投資房產實現財務自由，所以在籌劃怎麽資金和稅務利益最大化。但是自從搬到房3，每個月不說捉襟見肘，但是存錢的能力絕對大大降低。

 

所以，做了一些關於租金和稅務方麵的谘詢和調查後，我們決定委屈兩年，把房3出租，搬去房1蝸居兩年，因為：

 

    1.   每月房屋開銷少了近3000加幣（水電暖等都包括在內 房3開銷/月:5500+； 房1開銷/月:1600）；
 

    2.    房3月供最高，還是浮動，如果出租，利息可抵稅，抵不掉的部分可以報rental loss，抵扣T4（Ｗ2）收入稅，但即便如此，頭兩年每年依然要倒貼15000左右，但是綜合下來，兩年一共省了60K+；

    3.    房1隻剩21萬貸款，還是超級低息，月供非常少，作為自住最劃算；

 

    4.    因為房2和3都出租，男友名下貸款額度全部回來了，可以REFINANCE房2、房3，等待時機2023或2024再買個single family home；

 

    5.    房1地處市區，生活工作社交更加便利；

 

    6.    合理地讓房1現租客搬出（他的租金比現在的市場價少了1000，可即便這樣，該房每年還是有近1萬的RENTAL GAIN，逼迫我買RRSP（美國的401K）衝抵，我們自己搬過去，就沒有超額rental gain的問題了）；
 

    7.    我們存錢很快（因為比較樸素），如果搬家，每年可以額外往房3上多還款80000；
 

缺陷：

 

1. 房1太小，1室1廳，但是男友辦公室離房1步行十分鍾，他可以去辦公室上班。而且我們才三十四五，現在忍忍，將來就可以活得更舒坦，打算假裝自己在曼哈頓擠了兩年。

 

2. 被迫downsize，心理上多少有些委屈。

 

3. 萬一明後年有娃，擔心不夠住(父母的家離我們開車40分鍾車程)。

 

 

最後，我們打算，兩年後搬回房3，到時，撐得住，手裏5個房子（加上即將CLOSING的鏤花）；

撐不住，就賣掉房1，把資金放在房3上，自住房貸款大大降低，大額貸款全部轉移到了利息可抵稅的投資房上。

 

對了，加拿大自住房沒有增值稅 （除非LOT和足球場一樣大）。

 

我們的T4（Ｗ2）總收入稅前18萬 （讓美國同行見笑了）。

 

所有的數據都是根據各類軟件計算出來的，誤差不大。

 

這是我們目前能想到的最合適的規劃，不知大佬們覺得我們這樣的規劃如何？有沒有更好的建議？