多種房價統計數據，包括最新的Freddie Mac房價指數、Case-Shiller房價指數以及貸款分析公司Black Knight的數據都顯示，美國的全國平均房價已開始下跌，數據顯示全國平均最高點在六月份。
很多分析還指出，本次全國平均房價的下跌幅度，很可能會是近一個世紀以來，僅次於大蕭條和次貸危機的幅度。也就是說，這次的全國平均房價下跌幅度，在近一百年來，很可能排在第三。這麽一說，很多朋友可能會有些許擔憂：這是不是說明問題很嚴重？其實，與其說排在第三問題很嚴重，倒不如說，這是因為，全國平均房價下跌的情況很少發生（如果排除季節性波動和偶爾的微幅波動），盡管各地的房價經常有起伏。在過去的近半個世紀，美國全國平均房價下跌的情形，可能隻發生過三次，除了幅度很大的次貸危機，還有八十年代初和九十年代初發生的兩次，並且後兩次的幅度都非常之小，盡管在一些局部地區，比如九十年代初的加州和東部的新英格蘭地區，其房價下跌幅度都非常大，但平均到全國範圍，就已經隱入煙塵，基本察覺不出來了。所以這個第三名聽起來挺嚇人，但可能跟前兩名不是一個量級的，有時候銅牌跟金牌的水平相差還是很大的！
美國的房價，短期內將會遭受先後兩波打擊。第一波就是正在進行的高利率的打擊。說起來呢，單純的高利率，不應該對房市有很大的衝擊，因為大部分人都已經鎖定了低利率，受影響的也就是極少數現在要買房子的人，隻要大家都有工作，應該能頂得住。但即便這樣，目前有些泡沫嚴重的地區，新房的房價跌幅也已經快接近20%了，盡管舊房的跌幅還沒這麽大。
第二波將會是經濟，準確地說是增高的失業率的衝擊。聯儲會的幾個高官們都已先後表態，在持續的高通脹麵前，現在唯一的解決辦法就是以犧牲經濟為代價。前幾天聯儲會其中一個分行的行長還表示，到明年底失業率很可能會從現在的3.7%（今天已降到3.5%）提高到4.5%。高利率是一回事，沒有工作了是另一回事兒，工作沒有了低利率也白搭。所以現在的問題是失業率到底會提高多少，這會更直接地影響到房市。
加州向來是美國房產的風向球，一般會領先其它地區半年、甚至一年以上。加州有強大的經濟，它的房產業基本可以說是我的命運我做主，其波動會處在一種不受外界影響的自然狀態，不像加州周邊地區以及佛州等地區，容易受其它地區的影響，並且它的高科技經濟對經濟周期比較敏感，房價的波動性也比較大。加州以外的地區，要想知道何時是進場的好時機，隻要盯著加州的趨勢就行了。當然，房產有一個好處，一個趨勢一旦生成，不會馬上終止，一般情況下即便晚進場也不見得有太大影響。
在目前利空的情況下，養精蓄銳是上策，靜觀其變不是不做為。
前幾天有網友問，是否該做cashout？如果不缺現金儲備，拿出來的現金又沒有地方投資的話，現在這麽高的利率，我不讚成cashout，但我覺得可以做HELOC，盡管出租房的HELOC現在比較難做。
有的朋友會說，HELOC到時很可能會被關閉。當然，這種可能不能完全被排除掉。但是，現在跟次貸危機不同，次貸危機低穀時，很多重災區，包括加州內陸、維加斯以及鳳凰城等地區，房價的跌幅在70%以上。加州內陸地區有很多最高時是40萬的房子，最後跌到不到10萬，原來20萬以上的HELOC，銀行當然會給你關了。但這次，不可能有這麽大的跌幅，如果跌幅沒那麽大，被關閉的可能性也就小多了。
另外，我不知道像在次貸危機時，在李曼兄弟倒掉的第二天，HELOC會不會馬上就被關掉，也就是說敵人有沒有留給我們迅速行動的空間? 哪怕隻有一天！
再說，即便HELOC被關了也不見得有什麽大的損失，隻是失掉了機會。
投資房做HELOC比較難，並且做的大多是地區小銀行，BiggerPockets有個可以做的銀行清單：
Need help with HELOC on rental property....can this be done?
前麵說了，這次下跌做為第三名，盡管可能無法跟前兩名相提並論，但畢竟是第三名，奧運會要拿個銅牌也不是一般人能做到的，所以對沒有抓住上次機會又有耐心的人來說，一兩年後也許就是另一次機會，盡管次貸危機那樣的機會，是可能一輩子都不會再碰到了。
一孔之見，一孔之見，一孔之見！
建寧 2022/10/07
