你要是我, 現在要弄這個出租房cash-out refi嗎?

來源: red_flower 2022-10-03 13:14:06 [] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀: 次 (1744 bytes)
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最近不是剛現金買了個出租房嗎17萬,馬上租出去了1450/月。剛問了銀行,今天的cashout 是7.125%。要是按市值180K的話,我可以拿出70%的現金即$126,000 (銀行新規定,要留下30%了)。然後每個月的 principal and interest payment 大概$849,加上地稅和保險後,每月大概的貸款是$1100, 不會超過$1200, 現金流剩下250了。 預期沒啥大修,但也不知道。 


Q1. 能拿出來的現金比我想象的少,紅葉的那個立馬升了35%的市場價沒有。要是拿出現金來了,存個Fidelity Bill 或者CD 1-2年大概有3%或3.5%的回報,是不是可以中和一下高貸款利率?
Q2. 房市1-2年內估計也不會大垮,租房市場也在冷卻,所以我拿出現金來估計也不會再去買房了,想等以後的機會。 但我現在也沒有多少現金了,有個小的HELOC, 到時要是房市低迷時再貸款,估計這房子的市值也沒有180K了。 

矛盾呀,請大家暢所欲言,我值得做嗎?還是就現金收租算了,也不要擔心租客有啥變動了?等1-2年要是利率到5%再貸出。 另外還有讀大學的孩子,按檸檬的說法是不是趕緊貸款去?

 

所有跟帖: 

建寧,紅葉之 ,我昨天看你們的帖子就去問銀行了 -red_flower- 給 red_flower 發送悄悄話 (0 bytes) () 10/03/2022 postreply 13:15:49

我可能會做,但我不會投CD, 我願意承擔點風險 -jenning- 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 (168 bytes) () 10/03/2022 postreply 15:08:25

我也不會投CD,買點Bill 補回來一點,主要是要不要拿回多數現金 -red_flower- 給 red_flower 發送悄悄話 (0 bytes) () 10/03/2022 postreply 19:13:54

7% is way too high. -borisg- 給 borisg 發送悄悄話 borisg 的博客首頁 (0 bytes) () 10/03/2022 postreply 13:29:26

是呀,流血呀 -red_flower- 給 red_flower 發送悄悄話 (0 bytes) () 10/03/2022 postreply 13:33:54

房貸利率7%,然後用梯形存款方法,拿3.5%到4%利息,也就是說你實際房貸利率是3.5%,和我們大家的利率一樣?借! -hhtt- 給 hhtt 發送悄悄話 hhtt 的博客首頁 (0 bytes) () 10/03/2022 postreply 14:17:30

我也再想是不是如此呢,謝謝你 -red_flower- 給 red_flower 發送悄悄話 (0 bytes) () 10/03/2022 postreply 14:29:18

你全款現金買房,就是說出租房的淨收入是要交稅的?這錢是給了九叔就不會回來的!這是借錢的一個理由! -hhtt- 給 hhtt 發送悄悄話 hhtt 的博客首頁 (0 bytes) () 10/03/2022 postreply 15:30:24

第二個理由是做生意,一定要有周轉資金。借出來的錢,就是周轉資金。HELOC在經濟危機和房價下調時,銀行會減少數額或關了。 -hhtt- 給 hhtt 發送悄悄話 hhtt 的博客首頁 (0 bytes) () 10/03/2022 postreply 15:33:19

第三個理由是,有活錢在手,投資機會來了,可以隨時用來投資。 -hhtt- 給 hhtt 發送悄悄話 hhtt 的博客首頁 (0 bytes) () 10/03/2022 postreply 15:34:41

多謝你幫我分析:) -red_flower- 給 red_flower 發送悄悄話 (0 bytes) () 10/03/2022 postreply 19:12:25

貸出的現金或CD一樣要算家長的資產,其5%的家長總資產要計入讀大學孩子的FAFSA,除非你把錢投入自住房的貸款中就不會影響了。。 -DJGO_SF1996- 給 DJGO_SF1996 發送悄悄話 (0 bytes) () 10/03/2022 postreply 14:42:00

我兒子已經大三了,已經快畢業了還貸款啥啊。話說這貸款能夠全部抹掉嗎,這不是鼓勵大家都不要付學費啦。 -大王叫我來巡山00- 給 大王叫我來巡山00 發送悄悄話 (0 bytes) () 10/03/2022 postreply 14:50:24

錢在房子裏等於7%利息,你要拿出來賺3.5%利息,不明白 -rav- 給 rav 發送悄悄話 (0 bytes) () 10/03/2022 postreply 15:11:50

拿出來就是可以拿出2/3的現金呀,隻是利息太高,所以矛盾呀 -red_flower- 給 red_flower 發送悄悄話 (0 bytes) () 10/03/2022 postreply 19:15:57

沒啥可投資的拿出幹啥?倒貼? -MrsKwok- 給 MrsKwok 發送悄悄話 (0 bytes) () 10/03/2022 postreply 15:15:45

也考慮到這個了。不拿出來不倒貼的話,是不是也得純利潤交稅了? -red_flower- 給 red_flower 發送悄悄話 (0 bytes) () 10/03/2022 postreply 19:17:21

the tenants are paying your interest -ahniu- 給 ahniu 發送悄悄話 ahniu 的博客首頁 (91 bytes) () 10/03/2022 postreply 17:10:15

get 3000 per year是怎麽麽算的? -red_flower- 給 red_flower 發送悄悄話 (0 bytes) () 10/03/2022 postreply 19:26:54

$250*12=3000 -hede- 給 hede 發送悄悄話 (0 bytes) () 10/04/2022 postreply 14:22:04

7%的利息還有250的現金流,我會貸;手裏有錢就會去找可能的投資機會 -攀攀媽的房產經- 給 攀攀媽的房產經 發送悄悄話 攀攀媽的房產經 的博客首頁 (0 bytes) () 10/03/2022 postreply 18:05:41

好,我好好再想想 -red_flower- 給 red_flower 發送悄悄話 (0 bytes) () 10/03/2022 postreply 19:17:46

大家群策群力,我總結了一下寫了一篇小文。 -紅葉之- 給 紅葉之 發送悄悄話 紅葉之 的博客首頁 (0 bytes) () 10/03/2022 postreply 19:32:11

以我做案例,快幫我分析一下,明天得定了 -red_flower- 給 red_flower 發送悄悄話 (0 bytes) () 10/03/2022 postreply 19:35:05

不交稅就交利息,反正省不了 -xinxin76- 給 xinxin76 發送悄悄話 (0 bytes) () 10/03/2022 postreply 21:15:59

那就不值得折騰了:)? -red_flower- 給 red_flower 發送悄悄話 (0 bytes) () 10/03/2022 postreply 21:33:11

聽hhtt的,那三個理由還不夠嗎,貸!利率下來再重貸! -DelightFish- 給 DelightFish 發送悄悄話 (0 bytes) () 10/04/2022 postreply 06:47:30

現在這個市場現金為王,如果現金不夠, 貸沒有錯。雖然是利息高, 就怕房價再跌你拿不到那麽多cashout. HHTT大牛 -mmt368- 給 mmt368 發送悄悄話 (94 bytes) () 10/08/2022 postreply 15:32:48

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