MORTGAGE RATE這麽高，現在REFI/CASH OUT REFI合適嗎？

房市冷卻，建商開始給現金買家10%OFF甚至更多的優惠，房市熱的時候也有現金搶房，平時也有FLIPPING用現金購買的，所以上篇文章關於現金買新房交房20天就CASH OUT REFI的好處。有網友問：利率這麽高，現在REFI合適嗎？

一般的REFI無非是為了

1）拿到更低的RATE

2）CASH OUT EQUITY

3）這種REFI的作用是很多人沒有意識到，但是非常關鍵會影響到投資擴展進度：就是把其中一個申請者從LOAN裏麵通過REFI釋放出來，尤其是PRIMARY HOME，能用一個人貸就不要COUPLE一起貸。

2和3的情況REFI都有可能RATE比以前的高。2的情況就是把CASH拿出來，3的情況則是為了把貸款名額釋放出來。這種情況對希望貸完20個CONVENTIONAL LOAN名額的COUPLE來講是非常關鍵的。

目前的利率相比過去兩年已經漲了很多，所以符合1的情況很少。對於2和3是否要REFI則要根據自己的投資規劃和投資理念來決定。至於我上篇文章提到的現金買房可以立即把所有的初始投入資金全部拿出來，從投資回報角度來看，隻要DELAYED FINANCING之後還有現金流，是不管RATE都高，都值得做的。因為再高的利息，都是從租金裏麵COVER了，個人已經沒有任何資金投入在裏麵，回報無窮大，何樂而不為？拿回來的資金又可以繼續投資。

但是，如果DELAYED FINANCING 之後，如果是負現金流，那就要綜合自己的投資理念和規劃來決定。或者保守一點，少取一些出來，保證還有正現金流，同時手頭還有一些RESERVE 和多餘資金可以在這次危機找準更多更好的投資機會。如果自己資金充裕也沒有太AGGRESSIVE的進一步投資計劃，那就沒有必要去CASH OUT。如果資金不是那麽充足，那我覺得適當的CASH OUT REFI，保證自己有一些RESERVE來應對這次危機還是很有必要的。

現在的RATE基本上是2003-2005年左右的水平，2006-2008基本上都在6%左右，2002年以前基本上都是在7-8%左右或者更高。所以目前的RATE和過去幾年比是高，但是和過去50年比，還算低。而且如果RATE之後下調，還可以重新REFI，如果RATE維持或者繼續升高，不做CASH OUT REFI把所有的資金留在一個物業裏麵，會錯過也許COMING的抄底機會，或者等房價降低再考慮REFI投資，到時確拿不出太多EQUITY。

每個人的情況都不一樣，本文僅是個人觀點，不做投資建議。