物業管理眼中的物業管理

我們買東西都想物美價廉，做為房東也一樣，如果用物業管理公司的話，我們當然希望物業管理公司既要收費低服務又要好。

那物業管理公司是怎麽想的呢？或者說天底下是否真有這麽美的事呢？

首先，物業管理是個出力不討好的行業，既辛苦，收入又低。出租房一切順利，那是應該的，是房東的英明決策，功勞不是你的，房東不會感激你。而一旦出現意外，無論是天災人禍，不管是不是你的直接責任，隻要房東拿不到錢，或者有損失，屎盆子肯定都會扣到你的頭上，這個跟你沒商量。所以，我個人認為，除非你是物業管理公司的老板，靠剝削手下為生，否則自己直接管理第三方物業，基本上是個無腦的餿主意。這話這麽說可能有點刻薄和不公平，那我不妨換個說法，如果你把相同的時間和精力用來直接投資房產，效果肯定要好的多，就算你自己沒有資金，用hard money，或者跟有錢人合夥，人家出錢你出力，然後按比例分利潤，也肯定比你光靠管理別人的物業錢來的多。如果你能搞定物業管理，你也應該能搞定維修工房客等各路神仙。不過，如果所有的物業管理都聽了我的話罷工的話，那我這個甩手地主就沒有活路了，所以，世界還是需要無腦人。

那位朋友會說了，看你這題目“物業管理眼中的物業管理”，難道你是物業管理不成？當然不是了，別忘了咱是杜撰家，沒吃過豬肉沒見過豬跑，都不待耽誤咱談論豬是多麽漂亮的！

我沒做過物業管理，但我經常到地產投資論壇BiggerPockets上看各種各樣的討論，其中也看過不少物業管理人員們的評論，咱不妨從人家的角度，看看人家是如何看待一些問題的。

下麵呢，咱們就說說幾個物業管理中比較有爭議的問題。其實這幾個問題在物業管理行業內並沒有太大爭議，隻是房東們有意見而已。

1.  維修管理費用：一般正規的大管理公司，都會收取5~10%的維修管理費用，比如說維修費用是100，如果他們收取10%的維修管理費的話，總共會收取房東的費用是110，這個基本是行規。因為物業管理公司的主業是物業管理， 不是GC（General Contractor），尤其是一些大的維修和翻新的話，人家需要付出額外的時間和精力，這個需要得到補償，你想想，世上有多少免費幹活的GC？有些小的管理公司可能沒有這筆費用，一個可能是剛開始需要拉客促銷，再一個可能已經隱含到別的費用去了，羊毛處在羊身上，如果物業管理吃不飽飯的話，他就不可能管好你的物業。

2.  房東可以自己找人維修嗎？大的管理公司一般不允許房東直接參與，除非是極少數情況比如大的工程，這個主要是效率問題。物業管理人員要協調維修工和房客的時間已經不容易了，如果再加上個挑剔的房東來亂摻和，就會耽誤人家很多時間，本來一個管理人員可以管理50個單元，你一摻和搞得人家也許隻能管理40個，甚至是30個，你又不會補償別人的時間損失，所以人家不願意你摻和。當然小的個人公司有靈活性，你堅持的話人家一般是允許的。

3.  Late Fee歸管理公司還是歸房東？ 這看似是個無腦的問題，我以前從未想過，一年前在BiggerPockets看到了物業管理們的討論，他們的意見確是出奇的一直：歸管理公司。恰好佛州的一個房子幾個月前有Late Fee，我一看果然歸了管理公司，他們的解釋是因為他們需要花額外的時間去收房租。你當然可以說，誰讓你選的房客不好呢？但問題是，即便房客在申請的時候完全滿足條件，也不是沒有意外會發生。再說驅逐房客也是需要房東自己出錢的，物業管理肯定不會付這筆錢，哪怕你說房客是他們找的，他們應該負責任。所以我感覺歸他們也不是不合理，房東的損失也不過是晚收到了幾天的房租。 我個人感覺一邊一半更合理些。

4.  房客的申請和租金需要房東批準嗎？這個大的管理公司一般都有他們統一的標準，房客的申請一般不需要房東的批準，當然如果對租金有什麽要求，房東可以預先讓管理公司知道， 如果要求合理的話，他們一般會尊重你的意見。

有些地主朋友一看我這麽替物業公司說話，可能就火大：你這個叛徒！怎麽能替敵人說話呢？容許咱小聲辯白一句：他們是合作夥伴，不是敵人！

這篇文章想表達什麽意思呢？這就是用人不疑，疑人不用。同時，要通情達理，明白別人付出的時間需要得到補償，隻有做到雙贏關係才會持久。

最重要的，是否收取上述的費用並不是評價一個管理公司好壞的標準，一個公司是否能提供好的服務比上麵這些雞毛蒜皮的小事要重要的多。這些事如果想通了，都不是大事，而如果想不通的話，你還不如自己管理。那什麽是評價好物業管理公司的標準呢？ 這個我也說不清楚。

建寧 2022/08/30