原來，咱就是那個流氓！

我是個很異類的地主，是個連房子（絕大多數）和房客（100%）都沒見過的甩手地主，我可能都配不上地主這一光榮的稱號，我給自己的身份定位是地產投資者。

我買的第一個投資房到上月（七月）整整十年了，粗算了下這十年投資房產的總回報（包括增值和租金利潤， 租金利潤是現金流加付掉的本金），其中增值和租金利潤的比例大約是12:1，租金利潤和物業管理費用的比例大約是 2:1。

這些年貸款的總費用（closing cost），既超過了物業管理費，也超過了自己資金的總投入。

從數字可以看出，物業管理費用占租金利潤很大的比例，甚至可以說是個天文數字，但如果把增值回報也加進去，物業管理費用卻隻占總回報的4%都不到，甚至還少於浪費掉的貸款費用，這麽一算，物業管理費用倒是微不足道了。

我的投資房現金流很差，以前我甚至都感覺不到它的存在，隻有今年才稍微感覺到。至於我的房產現金流為什麽這麽差，我在以前花了不少時間精心寫的一篇總結性文章中曾有詳細說明：

   十年地產投資路

這裏再重複一下，現金流差的主要原因：

1）現金流從來都不是我投資的第一目的，增值才是，我覺得隻有抓住增值才能使資產回報最大化。

2）物業管理費用吃掉了很大一部分現金流。

3）浪費掉了很多貸款費用，有些貸款費用是必須的，有些是開始不懂浪費掉的。

4）有計劃、有預謀地減少現金流，或者說用現金流置換增值。大約從2016年開始到現在，我的整個portfolio的cap rate 一直低於4，倒不是我買的時候cap rate就這麽低， 主要是房價增值太快， 有的房子，買了後兩三年就能翻倍，而租金不可能趕上來，所以整個cap rate很低。Cap rate這麽低，多餘的淨值放在房子裏麵就毫無意義，所以可能的話我絕不留淨值在房子裏。這十年來，光是從房產中抽出的淨值就有我自己投入現金的15倍，其中一半多又重新投到房產中去了，還有一小半投別的了。

糊塗兄曾有句名言：投資房產不為現金流就是耍流氓！

每當糊塗兄念叨這句話的時候，我就知道糊塗兄可能又在罵我了，因為我不僅僅是偶爾耍耍流氓，而是有計劃有預謀地長期耍流氓，可以說是慣犯了，哈哈！

每年當我報完稅後，我都會有兩副嘴臉。

每當看到租金利潤，我都會絕望的幾乎要崩潰，甚至會徹底喪失當地主的信心，事前我必須要準備很大一塊抹布放在跟前，否則我怕絕望的淚水把我們家地毯給淹了。

但當我再算算當年的增值，馬上會換了另一副嘴臉，翹著二郎腿，嘴裏自言自語道：不錯，不錯！

當然： 絕望 + 不錯 = 不錯。

房產投資對我來說算是一個段落了，準備躺平了，並且我的模式也很難再複製。還有，我的房產都是分布在房價起伏很大的地區，漲得快，跌起來也會快。我已經係好安全帶，準備嚐嚐從山上往下衝的滋味。

原來，咱就是傳說中的那個流氓，哎！！！

建寧 2022/08/25