現金流=
1）+房租
2） -房貸
3） -保險
4）-地產稅
5）-修理
6）-空置
7）-請PM的錢
8）-HOA fee
其中的5), 6), 7)是可變量，自己可以控製降低成本的部分，例如可以自己修理降低成本，可以日夜周末都加班修理減少空置期，可以自己管理不需要PM。
其它的3) 4) 8), 基本是固定成本，很難降低。
最大的可變量是2），貸款10年，15年，30年，可以馬上改變現金流狀態。例如10年現金流是負的，改成30年，一下子現金流就爆棚舒服了。
但是，這個現金流的成本巨大，30年的利率高於15年，總共利息累計是很嚇人的，第一個10年幾乎大部分都是付利息。在房價增值很大的地區，這不是一個問題，增值足以給你帶來豐厚的回報，equity小也沒關係。
但是在房價穩定，也就是說漲幅很小的地區，equity 增長的速度是很慢的，隻能慢慢的靠時間積累。30年什麽概念？如果你30歲開始投資，那就是要等到退休年齡才能靠30年房租換取這個debt free的房子。
如果你40、50歲才開始，那麽30年貸款之後，一些人可能根本等不到那天了，隻能留給後人了。即使在現在房價很高的時候，我們經常能夠買到私下的便宜房子，就是這樣來的，業主去極樂世界，孩子們對出租房沒有興趣，急著拿現金，我們三天付給他們全部現金，不用等貸款。。。看過無數的慘痛教訓，業主辛苦幾十年的出租房，到了孩子手裏全部賤賣。。。小地主留出租房給孩子大概率是虧定了。ABC孩子們對幾十個出租房這種事情，大部分孩子沒有興趣，最後就是因為經驗不足，賤賣。這是有一些地產積累的小地主們不得不麵對的問題，很多華人小地主都是人到中年了。我自己準備到60歲時候全部賣出，隻留兩個度假區的房子給孩子們自用。人到60，旦夕禍福，早早做準備，免得幾十年的辛苦被孩子們糟蹋，讓新的小地主占便宜。LOL。我不太理解一些人想留著一堆出租房養老的思路。
跑題了。
回到正題。當然，你可能不到30年就賣了，但是道理是相同的。
現金流，在慢增值的地區，是個雙刃劍。貸款期長短，決定了一切。
比較好的方式是，有其它生意的現金流，投入房市，15年貸款，降低利息成本，不依賴房租的現金流，迅速積累equity，也就是你的淨資產。
我說的這是民宅小地主，大規模商業貸款的大地主考慮的角度跟我說的這個概念是不同的。大規模的地主，商業貸款，以擴張為主，杠杆越大越好。壇子裏似乎民宅小地主占多數，小地主基本都在做獨立房和townhouse condo 這類的，即使有幾十個房，也還是小地主經營模式和思路，能做到溫飽和富裕，但是做不到大地主的財富級別。大地主做千門公寓，才算真正的上量了，開始真正的商業運作。
這裏不討論非居住地產投資，例如storage, 餐館樓。
