當餡餅碰中你頭的時候……

來源: smlandlord 2022-08-16 21:24:00 [] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀: 次 (2762 bytes)
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樓下同學今天被餡餅砸中,可喜可賀!

我一般認為,機會對所有人都是相對公平的,餡餅掉下來的時候,大部分人是沒機會看到,一些人看到了但是時間地點不對,另外一些人看到但是覺得是陷阱,餘下的有想接但是接不到,有接到又掉了,這個就是命了.

我今天就想說一個我的故事,這個故事我以前在投壇分享過的,故事裏兩個人,是第二個改變了我人生軌跡的人.

當年我是 full time builder, 手上有38個投資房,我家是開餐館的,所以我經常去蹭飯,顧客都是常客,所以我經常就和客人坐一起聊天.

John是個Architect,也是一個傳奇式的人物,他60年代在洛杉磯開業,前後兩次賣了公司,環球風帆太平洋兩次,然後開了個風帆船公司,虧光了然後回來Indiana重新開業,70年代中期修了這個40門的公寓樓,然後丟下給PM管,最後給City封了,bank foreclosed on him,然後他借錢把樓買回來, 重新翻修了,但是老頭不是個做 operation的人,虧到姥姥家了.

這裏就開始 interesting了,這些有錢人,基本上都沒心思去掏糞的,所以天天和我歎氣,那時候我是 builder, 剛開發的一個小區,本來對這個沒什麽興趣的, 然後我家領導說,不如我們把它買下來,以後退休了可以繼續做這個.

當時我家的錢,都是綁在開發區裏,我就和老頭說,不如你賣給我,seller financing, 我10年後重貸付清全款,老頭就說,他借的錢不是銀行貸款的,是他朋友家的,而他朋友,非常不幸的剛剛死了,他朋友的兒子 is the one taking care of the estate.

我和領導說,反正成與不成,就一個電話試一試,然後發現這個他朋友的兒子,Frank, networth 2.6 billion, and that was 2007.

所以這個就談成了,因為老頭兩年都沒付過貸款,Frank一直就想把房收回來.

我們是2.1米買入這個樓,但是共隻拿出了5萬6千刀!今天這個樓,每年帶給我家領導20萬零花錢.

買入這個樓以後,我才發現公寓樓的錢是嘩啦啦的流,兩年後我就結束了 builder的生意,基本半退,那個時候我就168個門.

這個項目後麵的deal,就基本上是在這個項目的基礎上,和銀行商貸,如果沒有這個樓的 performance,後麵的deal就不容易拿到,始終小銀行還是要看經驗的.







 

所有跟帖: 

你家老頭這麽厲害你也算trust fund kid 了。能把父輩事業傳承下來也是能人了 -julie116- 給 julie116 發送悄悄話 julie116 的博客首頁 (0 bytes) () 08/16/2022 postreply 21:47:44

感覺貴人是自家領導:) -攀攀媽的房產經- 給 攀攀媽的房產經 發送悄悄話 攀攀媽的房產經 的博客首頁 (0 bytes) () 08/16/2022 postreply 22:02:57

同意 -永遠正能量- 給 永遠正能量 發送悄悄話 (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 10:43:29

仰視! -windyLL- 給 windyLL 發送悄悄話 (0 bytes) () 08/16/2022 postreply 23:02:30

跟著富人機會多 -mobius- 給 mobius 發送悄悄話 (0 bytes) () 08/16/2022 postreply 23:19:16

發財原則:娶聰明老婆,生能幹孩子。我在生活中也發現這個規律了。 -zacao- 給 zacao 發送悄悄話 zacao 的博客首頁 (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 00:48:35

起點高還是有好處的。做BUILDER已經走在前麵一步了。 -borisg- 給 borisg 發送悄悄話 borisg 的博客首頁 (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 01:33:15

老婆大人是第二個貴人 -新手地主剛上路- 給 新手地主剛上路 發送悄悄話 (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 04:22:39

謝謝老大分享,看看能不能吃下這個餡餅 -不聲不響- 給 不聲不響 發送悄悄話 不聲不響 的博客首頁 (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 04:55:48

厲害,老大有空講講為啥公寓樓裏麵錢嘩嘩的? SFH不行嗎? 是efficiency比較差?synergy少?還是什麽? -米奇的廚房- 給 米奇的廚房 發送悄悄話 米奇的廚房 的博客首頁 (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 05:03:29

tax, insurance, maintence all much lower per unit. -borisg- 給 borisg 發送悄悄話 borisg 的博客首頁 (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 06:18:02

my threes are all gold mine.. -borisg- 給 borisg 發送悄悄話 borisg 的博客首頁 (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 06:18:38

規模效應, 40個門一下放大40倍 -xyzxyz123- 給 xyzxyz123 發送悄悄話 xyzxyz123 的博客首頁 (119 bytes) () 08/17/2022 postreply 06:18:06

你計算有誤吧,2.1米買40個公寓,2.1米需要買15-20個SFH才能匹配吧,不能拿一個橘子和一筐蘋果去比 -米奇的廚房- 給 米奇的廚房 發送悄悄話 米奇的廚房 的博客首頁 (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 06:19:45

我試著回答一下,增加租金,減低消耗,提高NOI, 增加value, 重貸,空手道。其實就是BRRRR apt complex -不聲不響- 給 不聲不響 發送悄悄話 不聲不響 的博客首頁 (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 06:22:00

謝謝啊,隻是覺得SFH也可以這樣,而且我覺得SFH還有一個優點,可以hold 大的地,在發展比較好的地區,地的增值也可 -米奇的廚房- 給 米奇的廚房 發送悄悄話 米奇的廚房 的博客首頁 (14 bytes) () 08/17/2022 postreply 06:30:03

壓地塊增值房子增值都不如嘩嘩的現金流好吧 -fengshen99- 給 fengshen99 發送悄悄話 (0 bytes) () 11/15/2023 postreply 19:31:22

我回壇後,寫過一篇然後在空氣裏印錢,後來主要內容刪了,因為會有 misleading的感覺. -smlandlord- 給 smlandlord 發送悄悄話 (342 bytes) () 08/17/2022 postreply 07:06:00

我好像讀過那篇的,很有道理的。隻是我覺得自己精力也不夠。謝謝老大指點,很佩服。 -米奇的廚房- 給 米奇的廚房 發送悄悄話 米奇的廚房 的博客首頁 (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 07:37:02

老大有空給講講operation and execution. -南沙翁- 給 南沙翁 發送悄悄話 (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 07:42:09

他講過,就是要建立自己的隊伍,控製經營成本(翻新,修理,管理),然後漲租,雙管齊下。 -AMYMINT- 給 AMYMINT 發送悄悄話 AMYMINT 的博客首頁 (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 09:04:47

謝謝分享 -Hebe20180101- 給 Hebe20180101 發送悄悄話 (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 05:33:02

“2.1米買入這個樓,但是共隻拿出了5萬6千刀” 請老大說說那剩下2個米到底是銀行貸款還是SELLER FINANCE? -sqqqisbad- 給 sqqqisbad 發送悄悄話 (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 06:31:12

跟Seller去世朋友的兒子借的 -日月茗- 給 日月茗 發送悄悄話 (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 07:13:21

故事就是Frank 給了私貸. -smlandlord- 給 smlandlord 發送悄悄話 (822 bytes) () 08/17/2022 postreply 07:20:58

哈哈,不同意你說的閉眼一跳了,你算清楚了才跳的,calculated risk -米奇的廚房- 給 米奇的廚房 發送悄悄話 米奇的廚房 的博客首頁 (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 07:39:04

餡餅砸下來人要伸手去接,當然還要有人往下丟。 -上海大男人- 給 上海大男人 發送悄悄話 上海大男人 的博客首頁 (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 07:40:12

我如果去接餡餅,很可能被砸死了, LOL -米奇的廚房- 給 米奇的廚房 發送悄悄話 米奇的廚房 的博客首頁 (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 07:47:22

米奇,你的能幹在於修單個的房。投資做大必須數量規模和大量貸款(重貸款)。土地的自然增值是緩慢的,做開發就能迅速實現價值。 -AMYMINT- 給 AMYMINT 發送悄悄話 AMYMINT 的博客首頁 (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 08:59:39

米奇房子少,但是她懂得多,這就是能幹。 -大王叫我來巡山00- 給 大王叫我來巡山00 發送悄悄話 (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 09:33:17

唉, 我還是在其他我更擅長的鄰域做的,明年我家LD要是想幹點什麽,我估計會被拉壯丁 -米奇的廚房- 給 米奇的廚房 發送悄悄話 米奇的廚房 的博客首頁 (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 10:21:36

FRANK and JOHN 應該都是貴人 -sqqqisbad- 給 sqqqisbad 發送悄悄話 (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 09:13:10

John為啥會虧錢呢?去年冬天天上掉下一塊餡餅,我們沒敢接,現在依然想接了會怎樣。 -笨蝸牛- 給 笨蝸牛 發送悄悄話 (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 10:51:36

房地產行業最重要的還是行動力,然後是判斷力,智商一般就可 -michaelnyc- 給 michaelnyc 發送悄悄話 michaelnyc 的博客首頁 (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 12:08:20

厲害! -牛經滄海- 給 牛經滄海 發送悄悄話 牛經滄海 的博客首頁 (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 16:11:00

厲害了。 -竹風_如火- 給 竹風_如火 發送悄悄話 竹風_如火 的博客首頁 (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 18:05:47

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