地產投資策略

若不考慮稅收因素， 地產投資可以通過四個方麵獲利：

一.  大市增值（通脹和其他因素）
二.  人為增值（Value Added）
三.  付掉的本金（Loan Paydown）
四.  現金流

這四條中， 除了第三條付掉的本金在利率是3~5%的範圍內的回報率大約5%，這一單獨回報無法滿足我們的投資要求外。其它三條中隻要把一項做好就足夠了。

Flipper  是靠第二條吃飯的。

很多人在房價不增值的地方單靠第四條現金流就可以做得不錯。

再說大市增值部分。

美國過去120年曆史房價平均增值約3%， 通脹率也約3%，也就是說實際增值是0%（去掉通脹），但近半個世紀，曆史房價增值加快， 遠高於3%。我們不妨還是用3%的速率。

如果房價平均增值3%， 通脹率3%，若用現金買房，房價增值回報率是0。

但若用25%的首付買房，房價增值帶來的實際回報是：

3%*4 – 3%（通脹率）=  9%

也就是說通脹+杠杆就可以使你獲利9%，當然這裏假定租金能涵蓋利息。

我自己主要是依靠第一和第三， 當然這樣做， 風險控製很重要。我從不買有負現金流的房子，隻要不為負， 初始現金流的多少對我不重要。這是因為我的整個房產投資組合的現金流比較差，如果整體現金流比較好，單個有負現金流的房子問題也不大。

其實，一個市場的好壞就是看， 增值 + Cap Rate  那個高？

比如:

A:  增值 0，Cap 10 
B：增值 5，Cap 5   

這兩加者起來都是10%， 差不多， 但A費的力氣要多，尤其請PM管理的話A的耗損大，所以自己不管理，應該找增值潛力好的地區B！

若靠現金流就得賣苦力(哪怕是你手下員工的)， 並且你做苦力的回報也不見得比別人好。

這裏沒有說那種操作方式最好， 隻是說地產投資有很多方式，找到適合自己的方式就好！

建寧   2022/1/13