房產的法律保護和LLCs的設置

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首先，我不是律師，我隻是自己在最初開始生意的時候14年底，做了一些研究，做了如下設計，來保護房產。本文隻是探討一下，非指導，不付任何法律責任。

我的理解房產的保護大概是四重：

1. 保險，水險，傘險。絕大部分的意外都可能在這個層麵解決。解決不了進入2.

2. 房產所在地的LLC，此LLC持有本地房產。一般有LLC, 想要找你打官司，一般會比較費勁。即使真遇到職業的律師，即使輸了，也很大可能會把liability 把自己個人和這套房子分開. 如果再遇到非要刺穿LLC。那麽就到3.

3. 在對房東和企業家有利的州設置一個母LLC. 此LLC被你擁有，或者被你和配偶，孩子擁有。然後此LLC再去全資擁有你房子所在州的LLC。假設在第二步被原告方刺穿。那麽進一步追訴到此母LLC，比如內華達。那麽原告方需要到母公司所在地再次訴訟。這就對企業主很有利了。如果再輸。很大概率停在這個llc層麵。

4. 最終的保護。是債務。如果一套房子是100% paid off. 那麽原告方非常有動力來取得這套房子。如果這套房子是個空殼子。值100萬，結果欠99萬。原告方也沒多少動力搞。這裏我看到過很極端的例子，有人自己搞了一個貸款公司llc，借貸給自己房產holding llc.讓自己的房子時時刻刻都是空殼。所有的equity全部放在借貸llc裏。讓liability 和資產分離。

回到我當年開始的設計。

1. 我在內華達開了一個母公司，我和老婆兩人各自占50%.

2. 在我做房產的州，非內華達，開設了很多LLC. 每一個LLC大概放10個房子進去。放滿就再開一個新的llc放。這裏的思路是，最好的保護當然是一個房子一個llc最好，但是這樣就會造成llc太多，本地房價也便宜，不值得。但是，如果一個llc放入太多房子，那麽萬一這個llc破產，或者被告倒，那麽這個llc所有資產就掛掉了。

3. 在我房子所在的州，開設一個property management LLC。此LLC為空殼公司。被母LLC全資持有。本地所有其他holding LLCs是此PM LLC的客戶。此PM LLC無資產，但是PM 所有員工，師傅，從這公司管理走賬。一旦PM出事，此LLC可以隨時舍棄。

4. 一個專門做裝修翻新rehab的公司。和3一樣的設計。

另外，涉及到遺產規劃。這個內華達母公司可能不會再增長了，稍後會把這個母公司放入到trust裏。

然後會再內華達再開一個LLC, 我和老婆占很少股份，大概各5%.剩餘的股份給孩子。然後我做GP. 之後的設置應該和第一個母LLC一樣的。希望通過這樣的設置，在之後的運作中所有的增值，賺的錢，在我在世時，我來控製。但是90%的資產直接屬於後代。當我和老婆走時，可以規避掉所有的資產稅。這一條是我最近和老班主學的。目前正在思考具體的細節。