投壇老壇主回來赴十年之約,好多多年沒見的老ID也紛紛冒泡獻身,好精彩! 老壇主用了大約二十年時間,從一個一個的單家庭住宅開始,連玩帶鬧的弄到半個億的淨資產,即沒有高科技的快速致富,也沒有貪汙受賄的投機行為,沒有坑蒙拐騙或毒品,,實打實的小地主地產致富,確實是我們的榜樣。靠自己勤儉致富的特點是夜裏能睡安穩覺,不做惡夢,不怕鬼敲門,做夢也隻做娶媳婦的美夢。
自從2011年初開始投資房地產,早些年也是每年底都來湊熱鬧做年終總結。最近兩年沒來,這次一並補上。
我投資的房產大多都在我家附近步行五分鍾到二十分鍾,在大學附近,離市中心較近,有些房子離全美最高樓也就二十分鍾的步行距離。房客以研究生和新畢業的職業人員為主。社區屬於中上等,正常房價是在CAP 5%左右。2015年以前,因為2008年後的金融危機,房價特別低,所以可以買到CAP大於8%甚至大於10%的房產。隨著房價的回升,之後就不太好找到正現金流好的房產了,所以2015年後,就改為自己開發建房。我的標準是CAP大於8%。當年看到投壇的關鍵字關總介紹自己蓋房的經驗,就聯係了關總學習取經,關總人特別好,無保留傳授,所以就照虎畫貓自己開蓋。開始兩棟樓是請的GC包幹。後來兩棟是自己執刀做GC,主要是請的GC後來要價越來越高,而卻有些加建改建的複雜些的工作又不願意做,隻好趕鴨子上架自己做GC。其實,自己做GC真的很累很煩。
前幾年基本上每一年到一年半時間蓋一棟4單元小樓,4單元小樓是我的最愛,即有多單元發展快的特點,還可以拿到非商業住宅貸款。
我是一個不加腳趾頭算術不能過十的人,今天掐指一算還真沒有數過來現在有多少棟房子了。2016年辭掉IT工作專職TF,辭工時的工資是$100/小時。做小地主就是要精打細算小本經營,我受如山大師影響較多,記得他說過用5毛錢幹一塊錢的事。所以我相對保守,貸款杠杆用到50%左右,發展的也慢一些。算算每年毛租金好像大概有1.2M,淨現金流大約0.5M?(沒具體算過大)。感覺最煩瑣費時的工作就是月底和月初兩天租金記賬,雖然都是ZELLE,VENMO等付款,一筆一筆登記也好費時。聽說過開餐館的老板,每天晚上都提一大包票子回家數,每天數到手軟,可想一張一張的數該有多煩。也聽說大老板根本懶得數。我們個人消費要求不高,一般坐飛機隻有長途飛行才舍得坐商務或頭等艙,而卻大多是用點換票。在飛機上能躺平了睡覺還是區別很大的。
今年本來覺得房價太高了,沒有買房的計劃。無奈一個多月前看到有一房產隔壁的一棟4單元小樓在賣,要價90萬,在市場上掛了無個多月沒賣出去。打電話給賣方代理,討價還價81萬5拿下。現在租金每月5千8,賣不出去是因為缺乏維修,外牆、房頂、窗戶都漏水。我知道我可以稍微改進一下把租金提到8千左右,別小看增加的租金部分,那可全是淨利潤。提高單位麵積的租金對於現金流差的地區特別重要。維修對咱也不是難事,花3到4萬搞定後應該可以值1.1M。其實有房產在市場上掛的時間比較長可能是你的機會。
其實我感覺今年是賣房或房產置換的好時機。今年賣了兩個離家較遠的單家庭房,1031置換了一個離家近的破房子,以後什麽時候高興了,把它砸了蓋個新的。現在還沒想好蓋什麽,三個選項:1. 中高檔單家庭,然後賣了;2. 五個Studio做AirBNB;3. 兩個雙層duplexe, 可以分成4個單元出租。感覺都不很理想,沉澱沉澱再想想。
兒子一家三口今年回到了我們附近安家了,有幸過上了含飴弄孫的日子。孫女去年夏天在香港出生,因為疫情今年夏天才能抱著。孫女去年出生時,我手裏剛好有點特思拉股票,決定送孫女50股做禮物,當時是400多塊一股,現在是$1000多一股了。準備讓她拿到上大學 (可能每5年要REVIEW一下,看是否需要轉換其它股票),希望到時夠交學費的。把這算做給孫女的投資理財第一課吧,就叫投資理財101,希望這是成功的一課。
一年老一年,撒尿的水流見細時間見長,美酒、牛排、大蟹之類的不敢多享用,隻能多吃沒滋沒味的雞肉青菜。擁抱生活,享受勤勞帶來的財富使自己的生活更方便和快樂。
照片是近幾年蓋的幾棟小房子,還有2019年底在南極拍的照片。