匯報一下近況

來源: 排毒靈 2021-12-30 18:44:27 [] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀: 次 (5405 bytes)

 

 

 


投壇老壇主回來赴十年之約,好多多年沒見的老ID也紛紛冒泡獻身,好精彩! 老壇主用了大約二十年時間,從一個一個的單家庭住宅開始,連玩帶鬧的弄到半個億的淨資產,即沒有高科技的快速致富,也沒有貪汙受賄的投機行為,沒有坑蒙拐騙或毒品,,實打實的小地主地產致富,確實是我們的榜樣。靠自己勤儉致富的特點是夜裏能睡安穩覺,不做惡夢,不怕鬼敲門,做夢也隻做娶媳婦的美夢。

自從2011年初開始投資房地產,早些年也是每年底都來湊熱鬧做年終總結。最近兩年沒來,這次一並補上。

我投資的房產大多都在我家附近步行五分鍾到二十分鍾,在大學附近,離市中心較近,有些房子離全美最高樓也就二十分鍾的步行距離。房客以研究生和新畢業的職業人員為主。社區屬於中上等,正常房價是在CAP 5%左右。2015年以前,因為2008年後的金融危機,房價特別低,所以可以買到CAP大於8%甚至大於10%的房產。隨著房價的回升,之後就不太好找到正現金流好的房產了,所以2015年後,就改為自己開發建房。我的標準是CAP大於8%。當年看到投壇的關鍵字關總介紹自己蓋房的經驗,就聯係了關總學習取經,關總人特別好,無保留傳授,所以就照虎畫貓自己開蓋。開始兩棟樓是請的GC包幹。後來兩棟是自己執刀做GC,主要是請的GC後來要價越來越高,而卻有些加建改建的複雜些的工作又不願意做,隻好趕鴨子上架自己做GC。其實,自己做GC真的很累很煩。

前幾年基本上每一年到一年半時間蓋一棟4單元小樓,4單元小樓是我的最愛,即有多單元發展快的特點,還可以拿到非商業住宅貸款。

我是一個不加腳趾頭算術不能過十的人,今天掐指一算還真沒有數過來現在有多少棟房子了。2016年辭掉IT工作專職TF,辭工時的工資是$100/小時。做小地主就是要精打細算小本經營,我受如山大師影響較多,記得他說過用5毛錢幹一塊錢的事。所以我相對保守,貸款杠杆用到50%左右,發展的也慢一些。算算每年毛租金好像大概有1.2M,淨現金流大約0.5M?(沒具體算過大)。感覺最煩瑣費時的工作就是月底和月初兩天租金記賬,雖然都是ZELLE,VENMO等付款,一筆一筆登記也好費時。聽說過開餐館的老板,每天晚上都提一大包票子回家數,每天數到手軟,可想一張一張的數該有多煩。也聽說大老板根本懶得數。我們個人消費要求不高,一般坐飛機隻有長途飛行才舍得坐商務或頭等艙,而卻大多是用點換票。在飛機上能躺平了睡覺還是區別很大的。

今年本來覺得房價太高了,沒有買房的計劃。無奈一個多月前看到有一房產隔壁的一棟4單元小樓在賣,要價90萬,在市場上掛了無個多月沒賣出去。打電話給賣方代理,討價還價81萬5拿下。現在租金每月5千8,賣不出去是因為缺乏維修,外牆、房頂、窗戶都漏水。我知道我可以稍微改進一下把租金提到8千左右,別小看增加的租金部分,那可全是淨利潤。提高單位麵積的租金對於現金流差的地區特別重要。維修對咱也不是難事,花3到4萬搞定後應該可以值1.1M。其實有房產在市場上掛的時間比較長可能是你的機會。

其實我感覺今年是賣房或房產置換的好時機。今年賣了兩個離家較遠的單家庭房,1031置換了一個離家近的破房子,以後什麽時候高興了,把它砸了蓋個新的。現在還沒想好蓋什麽,三個選項:1. 中高檔單家庭,然後賣了;2.  五個Studio做AirBNB;3. 兩個雙層duplexe, 可以分成4個單元出租。感覺都不很理想,沉澱沉澱再想想。

兒子一家三口今年回到了我們附近安家了,有幸過上了含飴弄孫的日子。孫女去年夏天在香港出生,因為疫情今年夏天才能抱著。孫女去年出生時,我手裏剛好有點特思拉股票,決定送孫女50股做禮物,當時是400多塊一股,現在是$1000多一股了。準備讓她拿到上大學 (可能每5年要REVIEW一下,看是否需要轉換其它股票),希望到時夠交學費的。把這算做給孫女的投資理財第一課吧,就叫投資理財101,希望這是成功的一課。

一年老一年,撒尿的水流見細時間見長,美酒、牛排、大蟹之類的不敢多享用,隻能多吃沒滋沒味的雞肉青菜。擁抱生活,享受勤勞帶來的財富使自己的生活更方便和快樂。

照片是近幾年蓋的幾棟小房子,還有2019年底在南極拍的照片。

所有跟帖: 

俺就兩字,佩服!!! -smlandlord- 給 smlandlord 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 18:58:00

俺就一個字 牛! -Cookie她爹- 給 Cookie她爹 發送悄悄話 Cookie她爹 的博客首頁 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 19:09:05

有老大罩著才敢瞎弄。下次來芝加哥一起吃PHO -排毒靈- 給 排毒靈 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/31/2021 postreply 05:41:00

仰望佩服,又是在芝加哥的 -dogmom2019- 給 dogmom2019 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/31/2021 postreply 06:17:01

記得你的ID, 好棒! -好心態- 給 好心態 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 18:59:03

讚好心態! -排毒靈- 給 排毒靈 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/31/2021 postreply 05:42:00

讚,我還記得你那兩個緊靠著拆掉重蓋的4單元. -jenning- 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 18:59:29

喜歡Jennings你的文章 -排毒靈- 給 排毒靈 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/31/2021 postreply 05:43:00

多謝大佬分享,感覺以後也要走自己蓋房出租這條路。 -鹽城地主- 給 鹽城地主 發送悄悄話 鹽城地主 的博客首頁 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 19:00:00

鹽城地主這幾年房產蹭蹭的長 -排毒靈- 給 排毒靈 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/31/2021 postreply 05:44:00

新樓漂亮! -CastlePines- 給 CastlePines 發送悄悄話 CastlePines 的博客首頁 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 19:03:53

多謝! -排毒靈- 給 排毒靈 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/31/2021 postreply 05:44:00

看上去樸素美觀。我還記得老關從爆樓開始重建。老關也好久沒露麵了。 -守月- 給 守月 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 19:04:15

老關在造一個大樓,LOL,detail還是等他自己來說吧! -smlandlord- 給 smlandlord 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 19:13:00

老關建的樓都大,聽起來這次特別大。:) -守月- 給 守月 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 19:35:31

他是投坦最早建新樓給租給學生的 -CastlePines- 給 CastlePines 發送悄悄話 CastlePines 的博客首頁 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 20:41:10

守月老朋友好!更喜歡你的設計思路 -排毒靈- 給 排毒靈 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/31/2021 postreply 05:46:00

向你學習蓋房子!你蓋的房子和老關的好像呀 -AMYMINT- 給 AMYMINT 發送悄悄話 AMYMINT 的博客首頁 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 19:12:27

米姐好!喜歡你的風格和魄力。能建房又給自己多一個選項 -排毒靈- 給 排毒靈 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/31/2021 postreply 05:48:00

看出來了,最賺的還是開發商。會建樓優勢太大了。 -rapidestate- 給 rapidestate 發送悄悄話 rapidestate 的博客首頁 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 19:14:53

快哥好!能買到價廉物美現成的還是不蓋好 -排毒靈- 給 排毒靈 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/31/2021 postreply 05:50:00

牛逼。這才叫生活。南極都去了 -tallcuterich- 給 tallcuterich 發送悄悄話 tallcuterich 的博客首頁 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 19:31:00

謝謝!平常人的生活就好 -排毒靈- 給 排毒靈 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/31/2021 postreply 05:51:00

厲害! -可惜我是-水瓶座- 給 可惜我是-水瓶座 發送悄悄話 可惜我是-水瓶座 的博客首頁 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 19:35:12

你能炒股才是真本事。向你學習! -排毒靈- 給 排毒靈 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/31/2021 postreply 05:53:00

讚, 房子很美觀。 -Oona- 給 Oona 發送悄悄話 Oona 的博客首頁 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 19:45:25

多謝! -排毒靈- 給 排毒靈 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/31/2021 postreply 05:53:00

不鳴則已一鳴驚人恭喜好成績!建房大俠平地起高樓,醫生IT背景都能融資作工程。 -IEbird- 給 IEbird 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 19:49:05

這麽多年你總是讚美別人。你才真優秀! -排毒靈- 給 排毒靈 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/31/2021 postreply 05:54:00

敬仰能自己蓋樓的!問個問題,貌似這些樓沒有停車的地方 -wait..- 給 wait.. 發送悄悄話 wait.. 的博客首頁 (41 bytes) () 12/30/2021 postreply 19:53:52

停車在樓後麵,一般需要配套,有幾個停車位才允許蓋幾個單元 -排毒靈- 給 排毒靈 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/31/2021 postreply 05:56:00

讚。自己蓋房,佩服。 -山裏人家168- 給 山裏人家168 發送悄悄話 山裏人家168 的博客首頁 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 19:53:57

山裏人家有銀子孝敬老媽還有閑錢買海邊大房子了 -排毒靈- 給 排毒靈 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/31/2021 postreply 06:00:00

不是大房子,是個康鬥。你是幾年不見, -山裏人家168- 給 山裏人家168 發送悄悄話 山裏人家168 的博客首頁 (315 bytes) () 12/31/2021 postreply 09:15:27

能平衡投資和享受也很好。四層沒電梯還是可以的,安電梯要多花好多錢,每年安檢很麻煩 -排毒靈- 給 排毒靈 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/31/2021 postreply 10:39:00

每年1.2m 的租金,資產應該早就過千萬了,可以躺平啦 -CastlePines- 給 CastlePines 發送悄悄話 CastlePines 的博客首頁 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 19:57:02

那裏呀,地主就是靠勤儉兢兢業業 -排毒靈- 給 排毒靈 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/31/2021 postreply 06:01:00

排毒靈威武! -keeplooking- 給 keeplooking 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 20:15:39

多謝 -排毒靈- 給 排毒靈 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/31/2021 postreply 06:01:00

我記得你 -喜喜哈哈- 給 喜喜哈哈 發送悄悄話 喜喜哈哈 的博客首頁 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 20:16:41

握手 -排毒靈- 給 排毒靈 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/31/2021 postreply 06:01:00

佩服! -zacao- 給 zacao 發送悄悄話 zacao 的博客首頁 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 20:20:41

謝謝 -排毒靈- 給 排毒靈 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/31/2021 postreply 06:02:00

讚。這照片我看了一會兒才明白得歪頭看,一開始覺得這房子咋那麽奇怪呢?LOL -minioh- 給 minioh 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 20:36:21

房子也想躺平 -排毒靈- 給 排毒靈 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/31/2021 postreply 06:02:00

太厲害了,仰望! -DJGO_SF1996- 給 DJGO_SF1996 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 20:40:00

你謙虛了。謝謝! -排毒靈- 給 排毒靈 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/31/2021 postreply 06:03:00

厲害!能建樓是個大edge -新手地主剛上路- 給 新手地主剛上路 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 20:58:02

謝謝,多一個選項而已 -排毒靈- 給 排毒靈 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/31/2021 postreply 06:04:00

大讚,15年來投壇就認識你。 -老朽- 給 老朽 發送悄悄話 老朽 的博客首頁 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 21:28:02

朽兄好! -排毒靈- 給 排毒靈 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/31/2021 postreply 06:05:00

佩服佩服!實實在在的為社會做貢獻! -xpk2011- 給 xpk2011 發送悄悄話 xpk2011 的博客首頁 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 21:43:00

地主確實是社會穩定和服務社會的基礎 -排毒靈- 給 排毒靈 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/31/2021 postreply 06:06:00

Bingo, Bomb -Lucky_man- 給 Lucky_man 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 21:54:23

luck man好運氣! -排毒靈- 給 排毒靈 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/31/2021 postreply 06:06:00

好精彩 仰望 -tuziguaiguai- 給 tuziguaiguai 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 22:06:00

好精彩 仰望 -tuziguaiguai- 給 tuziguaiguai 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 22:06:00

好精彩 仰望 -tuziguaiguai- 給 tuziguaiguai 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 22:06:00

好精彩 仰望 -tuziguaiguai- 給 tuziguaiguai 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 22:06:00

好精彩 仰望 -tuziguaiguai- 給 tuziguaiguai 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 22:06:00

好精彩 仰望 -tuziguaiguai- 給 tuziguaiguai 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 22:06:00

好精彩 仰望 -tuziguaiguai- 給 tuziguaiguai 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 22:06:00

好精彩 仰望 -tuziguaiguai- 給 tuziguaiguai 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 22:06:00

好精彩 仰望 -tuziguaiguai- 給 tuziguaiguai 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 22:06:00

好精彩 仰望 -tuziguaiguai- 給 tuziguaiguai 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 22:06:00

好精彩 仰望 -tuziguaiguai- 給 tuziguaiguai 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 22:06:00

好精彩 仰望 -tuziguaiguai- 給 tuziguaiguai 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 22:06:00

好精彩 仰望 -tuziguaiguai- 給 tuziguaiguai 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 22:06:00

好精彩 仰望 -tuziguaiguai- 給 tuziguaiguai 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 22:06:00

好精彩 仰望 -tuziguaiguai- 給 tuziguaiguai 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 22:06:00

好精彩 仰望 -tuziguaiguai- 給 tuziguaiguai 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 22:06:00

好精彩 仰望 -tuziguaiguai- 給 tuziguaiguai 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 22:06:00

好精彩 仰望 -tuziguaiguai- 給 tuziguaiguai 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 22:06:00

太厲害了!讚給孫女兒的101 -wintersweet11- 給 wintersweet11 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 22:08:47

能給後輩留點有意義的東西是很開心的事 -排毒靈- 給 排毒靈 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/31/2021 postreply 06:10:00

佩服! -onething- 給 onething 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 22:34:02

多謝 -排毒靈- 給 排毒靈 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/31/2021 postreply 06:10:00

高,實在是高! -LA貓頭鷹- 給 LA貓頭鷹 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/30/2021 postreply 23:47:06

謝謝 -排毒靈- 給 排毒靈 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/31/2021 postreply 06:10:00

房子蓋的真漂亮,太牛了! -H&CMom- 給 H&CMom 發送悄悄話 H&CMom 的博客首頁 (0 bytes) () 12/31/2021 postreply 00:57:08

多謝 -排毒靈- 給 排毒靈 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/31/2021 postreply 06:11:00

厲害! -米奇的廚房- 給 米奇的廚房 發送悄悄話 米奇的廚房 的博客首頁 (0 bytes) () 12/31/2021 postreply 04:51:17

還需要跟你學習享受生活 -排毒靈- 給 排毒靈 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/31/2021 postreply 06:11:00

佩服!請問股票怎樣轉贈孫女?還是就以孫女名義買的? -gqc- 給 gqc 發送悄悄話 gqc 的博客首頁 (0 bytes) () 12/31/2021 postreply 07:07:13

到目前為止還隻是口頭承諾,沒有實質轉賬 -排毒靈- 給 排毒靈 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/31/2021 postreply 21:04:00

厲害!仰望! -那邊風景獨好- 給 那邊風景獨好 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/31/2021 postreply 13:11:45

謝謝 -排毒靈- 給 排毒靈 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/31/2021 postreply 21:04:00

真正的牛人! W2 和房租收入都是一流的。 -圭媽- 給 圭媽 發送悄悄話 圭媽 的博客首頁 (0 bytes) () 12/31/2021 postreply 14:02:00

向圭媽學習才對! -排毒靈- 給 排毒靈 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/31/2021 postreply 21:05:00

你和老關還是一如既往的厲害! -3bunny- 給 3bunny 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/31/2021 postreply 20:43:52

好久沒見老關露麵了,我是慢下來了。 -排毒靈- 給 排毒靈 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/31/2021 postreply 21:07:00

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