關於appraisal

坐標南卡。正在cash out refi出租房，一起做了三個。發現做appraisal時其中一個價格比zillow低25%，其它兩個是zillow價格的90%左右。發現這個價格低的appraisal，主要有以下幾個原因：

1. appraiser用來比較的房子全是價格低的，而且有的是前一次交易的價格，沒有用最近交易價格。比如一個3b1b的房子，1月份交易價是82.5k，7月份的交易價是$235k。 他用了$82.5k做比較。這個一下把平均每sqft的價拉低很多。問原因，說是最近這個sale is not relevant，因為後麵這次房子翻新了。可前麵那次交易就relevant嗎？前麵房子賣是我去看了房子，本來想買，但很差，沒法住人，我們又不能做大的翻新，所以我沒有下offer，雖然很便宜。新屋主買後翻新重新賣的。appraiser這樣做合適嗎？

2. 這個房子前麵有加建，大概麵積是350sqft，他也沒有加到gross living麵積裏。說是this area is considered a four seasons room.  The tax assessor has not included this in their assessment either. 這合理嗎？

3. 後院detached車庫旁邊有一個類似mother-in-law的suite，有單獨的full bath，冰箱，灶台，爐子，foldable的床，也有空調。麵積341 sqft。這個appraiser也說不能算到gross living area，原因：“you have to exit the main structure to access these areas”。這個房子兩邊都是drive way。估計之前一個是給前麵房子用的，一個給後麵用的。

4. 在做2bed1bath 的appraisal時，appraiser選來比較的房子60%都是3bed1bath的房子，而且麵積比我們的房子大200-300 sqft，所以per sqft的價格就低了。同一個小區有很多最近的交易，也是類似的戶型和麵積，他不用，說原因是這些sale 不relevant。

我家鄰居最近也用他做appraisal，出來appraisal的價格也很低，影響了鄰居的cash out，結果鄰居很凶的和他談，給他幾個neighbour房子的價格，然後他把appraisal的價格改高了60k。我們這三個房子也都給的低，也影響了我們想cash out的數量。而且因為房子value低了，現在origination fee也變高了。請大家出出主意，哪些地方可以和appraiser談以提高一些appraisal的價格？先謝謝了。