白玉房常有，而識玉人不常有

白玉房常有，而識玉人不常有

 

這裏說的白玉房，不是那些外表光鮮的房子，更不是豪宅，它也可能破敗不堪，但隻要是能好好幫我賺錢的房子，在我這微小地主的眼中便是白玉房了。

問題是當白玉房真的出現在你麵前，你能迅速識別出來嗎？

 

【不可思議的deal】

 

前幾天偶然聽了王玨老師, 也是本城知名博主VA_Landloard的訪談，不僅為他的識玉本領而感歎。220萬買的一個58間的motel 第二天倒手就可以賺20萬. 換做你我，也就興奮不已地立馬轉賣了吧？！接下幾天又有人出價350萬！。。。。又有買家出價450求售！短短月餘，什麽都沒做，就盈利百分之百而且還是220萬的百分之百！我想問一下你，要是你的話，你還能“Hold” 得住嗎？反正，我是早已不行了。可王玨老師就不，非常爽快地回答了各路買家：”Oh, No, Brother! ”

為什麽？因為他是識玉人！

而且識得極快，識得極準。看房那天傾盆大雨，但就是下刀子來他要去；立馬下offer，而且在意向書裏加上單方綁定的條款，就是己方可以反悔，而對方不可以反悔。這就非常精明刁鑽地先下了一步棋，以防賣家反悔 （後來也是果不其然）。王玨老師看玉知價，識得極準。他看中的是那塊地，他知道那1.75英畝地值錢。最後以接近700萬的成交，兩百多一點的投入，賺了近五百萬，真不可思議！

做一個識玉人，是要有功底的，而功夫在平時。王玨老師在聊到他買第一個房子時，好友覺得房市過熱，勸他等等。他自己做起了調研，當地房價中位數不到25萬，家庭中位收入9萬，即判斷離房產泡沫還遠著呢，果斷進場。

這裏不妨也分享一下筆者判斷房地產市場是否泡沫的方法，但並不一定準確，更何況各地行情千差萬別，寫下來拋磚引玉，請論壇裏的高人們在後續評論裏分享真知灼見哈

標準A：當地房價中位數   大於  當地家庭中位收入的4倍

標準B：當地房價中位數   大於  當地年房租中位的15倍

因為工資收入和房租相對於房價比較穩定，受市場波動的影響較小，可以作為判斷的基準使用。

 

【遠程投資不適合所有的人】

 

房地產市場是地域性極強的市場，有些人做遠程投資做得非常好，但有些人就未必那麽幸運了，這其中也包括王玨老師。他原本想用極小的資金，撬動遠在弗洛裏達的一個多單元公寓房產。已經控製了HOA，可以進一步發動法拍，從而得到全部房產，但因為不熟悉當地情況和法律法規，沒想到被Tax Lien 拍賣給捷足先登，無法拿到全部房產的控製權。幾經周折，耗時4年多，損失30多萬。所以房地產投資要投資你自己熟悉的市場非常重要，做你真正懂的東西。

 

【如何選房地產投資合夥人】

 

做房地產投資，免不了找合夥人，那什麽樣的人是好的合夥人呢？盡管有很多人也給我聊起過找合夥人要看對方的人品，原則上講這一點我也非常讚同，與斤斤計較的人，人品不好的人很難合作， 甚至會有危險，但好人對於我來講隻是一個基礎，好人也不一定就是好的合夥人，最好要誌同道合，而且雙方都要有一定的風險承受能力，才能順利地合作，取長補短，共度難關並最終獲得成功。王玨老師講到他與十多個朋友與投資人合作投資一處辦公樓，但因一開始輕信了原經紀人，結果導致十八個月沒有租出一間。有些投資人就沉不住氣了，要求立馬退還資金，而且帶頭和他鬧的還是他的好友。生意沒做完，友誼先完了！他們平時可都是很好的人啊。但好人不一定就是好的投資人，更不一定是好的合夥人。王玨老師還告誡道：“合夥人不要太多，一兩個人，大不了三五個人就足夠了，太多了反而不好。”

 

【要給自己留下足夠的犯錯誤的空間】

 

人沒有前後眼，做房地產再細致全麵的算計也會有意外出現。就是簡單地換一下浴室的瓷磚，那瓷磚後麵的木頭也有可能是朽掉的，所以要給意外留下餘地。特別是對於新手，王玨老師傳授的經驗就是要給自己留下足夠的犯錯誤的空間，帳不要算得太滿。具體操作上就是做一個項目要有足夠大的利潤空間。他說30萬的項目， 如果賬麵上算來差不多盈利10萬，最後實際盈利5萬就不錯了，能有7萬就了不起了。他建議一個項目一般算起來能有20%的利潤才會做，如果算起來也不過10%的利潤空間，最後很可能賺不到錢，甚至會虧錢。他特意告誡後輩們，商業地產利潤最大，但商業地產風險也大，虧空也大，弄不好就可能虧得傾家蕩產。什麽時候可以投資商業地產呢？王玨老師建議當金錢對你來說隻是個數字的時候，賺20萬和賺40萬對你的生活沒有任何區別的時候，你就可以放心大膽地進軍商業地產了。

 

【哪怕是為了自私，也要做一個好人】

 

哈哈，這是多麽有意思的一句話！王玨老師的意思是做好人是真的有好報的，就是為了自私也應該做個好人，更何況我們本應做個好人？！並現身說法：他在做房產經紀人前有一輛大車，朋友甚至朋友的朋友搬家都來借。他舍不得讓人把他的大車開走，就自己開車過去。別人忙著搬，自己也不好意思閑著。就這樣，是既出了車又出了力，也就因為這輛車認識了很多人。在做房產經紀人後這些人都來找他買房子。別的房產經紀人前三年難有生意，他第一年就賣了36個房子，最多的一月就賣了8棟房子，真讓人歎為觀止。我以前也聽李嘉誠講過，人要想錢進來，就要先把錢送出去。和這有異曲同工之妙。

最後把這個訪談貼在下麵，真的有點長，但如果你有時間的話，我個人推薦你細致地看一看，你一定會有自己的感悟，也可以學到更多。