【晚約】2020總結：毛豆成熟，自我複製抄作業

我是一直反複嘮叨投房“毛豆”（model)，很多人會納悶，民居投房無非簡單劃分：白玉-藍領-白菜，賺的不是現金流，就是賺增值，或者雙管齊下，還有什麽其他的奧妙嗎？

當然有！我們也是苦難長征，曆經10年摸爬滾打，忍住了各種寂寞與孤獨。也就是最近這3年，總算有了量變到質變的優勢效應。我們的毛豆成熟了，可以實現自我複製與抄作業了。

1）我們選擇的小白玉投房地點是離開自住房10分鍾內車程，方便及時管理，特別是招租、翻房客的時候可以實現科學統籌安排，盡量節約時間和精力；（我曾經寫過如何在2周內MAX招租10套房的經驗）

2）我們大多選擇15年以內的中高端TH，好學區，8分以上，社區配套與管理完善。我們不選擇SFH，一）房價過高，二）經營管理有難度；三）不是我們目標客戶的首選。我們的目標房客基本上都是月收入1萬以上的白領家庭，以月租的4X為財務要求標準。

3）我們也實現了白玉房的租售比超過1%的第一個小目標，TH月租金平均集中在2400-2500左右，平均房價在22萬左右，基本上是目前市價的7-8折吧，對抗未來危機也有了一定的護城河與安全邊際。

4）我們紮堆於2個TH社區為主，A社區總共有650套TH，BASE太龐大，很難控盤，隻能在統一翻房客的時候，盡量以3-4套房作為一個T隊統一招租時候，搶占市場招租定價權；B社區不足100套TH，實現了大概率控盤。

5）今年意外做了一些6個月的短租，因為這類房客要建房，一般需要6個月的過渡期，市場又嚴重緊缺，我們提租了每月約20%，最便宜的月租2400（12個月長租價大概2000/月），最高的月租到了2950（長租價2400），算是抓準了一個市場的大肥缺，把低潮期的10月11月通過這個方式快速找到高質量的房客，並且順利實現了0空置；

6）今年，我們給房客買自住房占了全部房客總數的35%。連續第3年完成了500萬的交易額度。去年完成了600多萬吧。今後的目標是每年可以穩定增長100萬交易額度。

7）今年投資房方麵的自購和金主所購很少，差不多也就100多萬吧，沒有大買特買，比最高購房量的前年少了一半吧。今年主要精力是把手裏的房子都Refi了，乘著曆史超低RATE記錄，從5%降到接近3%，把每個月的CASH FLOW都攢出來，變相掙點小錢吧。

8）明年還是漲勢風口，打算把2棟單身公寓10000多尺的，盡快裝滿。目前還有不足10%空置。他們倆的經營管理實在太耗費時間與精力，雖然CASH FLOW很好，但畢竟不是我們的主力毛豆，需要盡快套現，所幸，如果6%CAP，價格已經翻倍有餘。如果1031+用足75%-80%商貸杠杆，完美理想是可以另外購買20套中高端TH，加上自有資金，大概可以提升到MAX 30套吧。如此一來，我們未來每年的（自購+他購）買房總交易額年衝1000萬就不再是白日夢了。

9）我們未來的模式是通過築巢引鳳，雙向引入，不僅是高質量的房客變成自住買家，更有可能引入經紀代理人。當然，買家團隊中的金主與高淨值的投資客也是要重點發展的搖錢樹，不能或缺。我們需要再奮戰幾年，5年後可能退居管理為主。

10）這個毛豆最後完美的套現模式，將是找一個大號金主/財團，全部打包出售的套餐將是：1)全部房價+2)broker business（每年40-50萬的收益目標）+3)PM business（每年10萬的收益目標） 三合一的賣價。當然，要實現這個完美套餐，我們的初級目標是要先做到100套中高端TH起步吧。

做投房，毛豆+布局是非常重要的，因為，一是優秀的合適自己的毛豆，本身就有攻守兼備的風控優勢，二是有毛豆，你才有真愛與專攻力；三是避免你朝三暮四，三心二意，難有長心。

以上是為我們的2020年投房總結。個人觀點，謝謝關注！大家節日快樂，新年吉祥！