新冠疫情下經營南加出租房的一點心得

最近手頭的事情終於忙的差不多了，就想著跟版上的地主朋友們分享一點自己在這段時間的見聞和心得。特別是看到論壇上很多的加州新地主對新通過的租客保護法律的擔憂，我想談談自己的一點想法。

順便說一句，我的投資地點是在南加州的小城市，離洛杉磯和橙縣1--2小時的車程。所以，我的房子的價格和租金都比沿海的城市低。我的出租房都是獨立屋，租客是收入中等偏下的家庭。

1. 三月份，整個加州的stay home order剛剛發布之後，我也很為租客能不能付租金擔心，更擔心萬一現在的租客跑了就找不到新的租客了。所以，早早的跟現在的租客邀請原價續約。當有一家通知我今年6月搬走的時候，我還是非常焦慮，擔心找不到租客。結果，房子一上市，我的電話就被很多電話打爆，一周就成功出租，房租還加了10%。很多租客都是從沿海的房租貴的地方搬過來，因為都能在家工作。所以，如果你的房產在小城市，距離經濟中心不是那麽遠，你應該不用擔心demand的問題。

2. 我的房租每個月都是足額收上來的。隻有一家要求了每個月延期一周。所以我的感覺是大部分租客的財力並沒有很大的影響。另一方麵，作為地主，我覺得在可能的範圍內還是盡量幫租客：一方麵是地主和租客都在一條船上，把租客逼急了，對房東也沒有好處。其二也是惻隱之心，畢竟不能讓租客睡大街吧，地主畢竟財力更大一點，秋後算賬也來得及。

3. 當時剛剛通過loan forbearance的時候，隻有一家房客試探性的問我我的銀行會不會給我延期。估計他覺得要是銀行給我延期，他問要租金延期更順理成章。我跟他解釋了延期隻是退後付款而不是不付的時候，他再也不提這事，每個月也準時交錢。所以，我感覺大部分租客還是誠實可靠的。畢竟，疫情是暫時的，不交租吃了eviction以後再也不能租到房子是一輩子的。

4. 加州AB-3088通過一周了，我沒有收到租客的一個電話要求減租。我覺得隻要租客的篩選做得好，大部分租客還是願意老老實實的。

在這裏我想借用一句名言給新的地主朋友說幾句：

1. 戰略上要藐視敵人。做出租房的生意沒有那麽難。隻要你認真篩選房客，了解法律法規，好好管理，租金和房價增長在南加是肯定的。絕大部分租客是誠實的，政府亂來的影響在小城市也遠遠沒有大城市那麽大。

2. 戰術上要重視敵人。出租房再容易做也是一門生意。做生意就要拿出做生意的態度，該嚴格的就要一絲不苟。特別是選租客。這個是基本功，也是生意成敗的關鍵。每每看到網上的新地主們上來抱怨租客不好，老地主們問了幾個問題就看到選租的過程是在是破綻百出。所以，認真學習，提高業務水平，在任何時間都有用。在現在這個時間更重要。

最後祝地主朋友們多多發財，早日達到三個自由，跟朽哥一起坐郵輪周遊世界。