選擇Reits 就是選租客

Reits 主要分兩種，一種是實體物業（Equity），一種是借錢 （mortgage). 我隻關注了前一種。

Equity Reits 做的事情就是這個論壇裏大多數人都在做的事情：買物業，管理物業，收租。所以他們沒什麽神秘的，大家用common sense 來理解和挑選就是了。越了解，越有持有信心，就不會東搖西擺，追漲殺跌。

Reits 基本是按照物業類型分類的：公寓，零售商業，數據中心，倉儲，工業，特殊用途，等等，某一大類又分幾個小類。附上一個list。

先舉個例子，我曾見過的一個實例，兩個大路邊的緊鄰物業For sale，一個租給品牌汽車廠商 ($400/sq)，一個是空的(100/sq), 差別就是這麽大。

做過商業地產的人都知道，有時招租就是點石成金，無論物業如何漂亮，沒有租客沒有租金收入，那就是破磚爛瓦，燙手山芋（交地稅保險，維護成本）。

不同的Reits 有不同的租客，租客的生意好壞不同，各個行業既有自己的生命周期，又受到宏觀經濟大環境的影響，最終所有因素都反應到Reits 的收益上，而在股市中，股價是未來若幹年收益的預期，每年的收益高，股價自然也高。

所以選擇Reits, 就是在自己能承受的風險水平，選擇最大收益的品種。收益來自於兩個方麵

1）股價上漲（類比於實際地產價格上漲，Appreciation)

2) 每年分紅 （類比於實際地產投資中的cash flow)

歸根結底，Reits的收益取決於租客的生意好壞，物業就像一個盒子，裏麵裝蛋糕就賣蛋糕的價錢，裏麵是窩窩頭就賣窩窩頭的價錢。

大部分Reits 給人感覺依靠分紅，股價慢吞吞的，但是時代的發展，新事物的產生，落實到實體經濟，總需要一個棲身之地，有人看到這樣的機會，就會聚集資金，個性化建造設計物業去滿足新需求。

下一集就說個10年漲10倍REITs.