現實很豐滿,股市很骨感,從一個旅館的listing看到的

來源: AMYMINT 2020-05-18 07:57:25 [] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀: 次 (1371 bytes)

看到股市裏的旅館股票(REITs)最多的時候跌去了70%,我琢磨著該有機會在現實當中投資個旅館了,放風給一些專業的經紀人,可是回複是:依然沒貨。又等了一個多月,出來一個波士頓好地段的,入住率75%,毛收入200萬,淨收入72萬,Listing要價 1200萬,也就是說首付300萬,貸款900萬,利息支出36萬(4%貸款利率),那麽cash on cash return 12%, 這是最樂觀的數字。

但是目前銀行基本停止了對旅館和零售的貸款,如果尋求其他融資渠道,利率8%,這個旅館就完全不掙錢了。

另外旅館業的經紀人告訴我,波士頓2020年的入住率不會高於50%,2021年會稍微好一點,50-55%,2021 年會恢複到70%。我不知道這個預測是否稍微有點樂觀,但是很顯然,今年和明年買進旅館的人別想盈利。

可是無論賣家或者經紀人對1200萬這個價格都覺得合適,有信心。我想他們一定是遠離股市的人,完全不知道另一個世界的“末日”慘烈。

股市的確有前瞻性,但是有時會反應過頭了,上躥下跳,顯得神經兮兮,真正做生意的人因為不容易逃掉,反而可以(不得不)忍耐狂風暴雨,默默等待天晴。

 

所有跟帖: 

說的真好。這就是為啥馬雲說不怎麽看股市. 股市是股民想法和情緒average,實業更local. -thankful- 給 thankful 發送悄悄話 (0 bytes) () 05/18/2020 postreply 08:07:13

謝AMY引發思考:reits 前瞻和平均p/e為33.26與19.73. 預期收入大幅減少,股價會大幅調整。反彈的機會也在這裏, -IEbird- 給 IEbird 發送悄悄話 (0 bytes) () 05/18/2020 postreply 08:56:09

小地主的房產反應可能滯後,但隻要能hold住就不會錯過反彈的機會。 -IEbird- 給 IEbird 發送悄悄話 (0 bytes) () 05/18/2020 postreply 09:01:43

我知道一個擁有幾十家 -山裏人家168- 給 山裏人家168 發送悄悄話 山裏人家168 的博客首頁 (47 bytes) () 05/18/2020 postreply 09:34:40

房東的感覺比股東踏實? -IEbird- 給 IEbird 發送悄悄話 (0 bytes) () 05/18/2020 postreply 09:41:13

不清楚,但知道他的 -山裏人家168- 給 山裏人家168 發送悄悄話 山裏人家168 的博客首頁 (313 bytes) () 05/18/2020 postreply 11:00:18

好的財富故事。實實在在的家族產業。 -IEbird- 給 IEbird 發送悄悄話 (0 bytes) () 05/18/2020 postreply 11:34:47

有點早。我覺得小旅館業現在可能感覺上隻是有點饑餓,還沒到虛弱階段。餓到把手中的金子看成玉米窩頭,給個白麵饅頭有人就想換。:) -守月- 給 守月 發送悄悄話 (0 bytes) () 05/18/2020 postreply 09:46:10

你得有足夠本錢坐虧頭兩年也沒關係。指著這個過日子的不行。 -borisg- 給 borisg 發送悄悄話 borisg 的博客首頁 (0 bytes) () 05/18/2020 postreply 10:02:08

是啊,小旅館大多是自己經營的小業主,但能當甩手掌櫃還能贏利也稱得上是投資吧。 -守月- 給 守月 發送悄悄話 (179 bytes) () 05/18/2020 postreply 10:15:28

沒法當甩手掌櫃。找一個稱職的經理非常難,不是砸錢就能砸出來的。 -borisg- 給 borisg 發送悄悄話 borisg 的博客首頁 (0 bytes) () 05/18/2020 postreply 10:21:50

旅館是所有地產中長期回報率最低的,因為經濟衰退中受到的影響最大,但也許也是這次疫情中最容易撿到便宜貨的地產類型。 -圭媽- 給 圭媽 發送悄悄話 (0 bytes) () 05/18/2020 postreply 12:03:29

悄悄給你透露點業內數據 -8$8- 給 8$8 發送悄悄話 (209 bytes) () 05/18/2020 postreply 14:46:28

你是內行。這是美國旅館業最新的RevPAR統計。現在入手旅館還為時尚早。 -圭媽- 給 圭媽 發送悄悄話 (6519 bytes) () 05/18/2020 postreply 16:21:10

有意思 -清水勝濃茶- 給 清水勝濃茶 發送悄悄話 (358 bytes) () 05/18/2020 postreply 18:46:12

如果考慮所得稅,回報應該更低了吧?另外,旅館是不是按毛收入的三倍定價? -悠悠信步- 給 悠悠信步 發送悄悄話 悠悠信步 的博客首頁 (0 bytes) () 05/19/2020 postreply 07:28:10

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