最新加州驅趕房客禁令(Eviction Moratorium)詳細解讀
今日加州州長Gavin Newsom正式下達最新行政命令(Executive Order)，全加州範圍內禁止驅趕房客。但此項命令並不是針對所有州內驅趕房客案件進行“一刀切”，也不代表房東就無法驅趕或喪失任何保護其利益的權利及辦法。對於房客來說，想要受到此禁令保護的也需要滿足若幹項要求。下麵李荻律師為大家詳細解讀此項命令。此行政命令的全文請見：https://www.gov.ca.gov/wp-content/uploads/2020/03/3.27.20-EO-N-37-20.pdf
首先需要提醒大家的一點是，此驅趕禁令目前僅適用於residence or dwelling unit的租客，即住宅租客。也就是說，如果您是商業租賃的租客，如店鋪、倉庫、餐廳等，您是不受到此禁令的保護的。下文中的“租客”均指住宅租客。
其次，如果租客想要受到此行政命令的保護，需要滿足禁令中提出的三項要求（下文中的a.b.c三個小項）。以下是禁令核心內容的翻譯及解釋：
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由於未交租金而被提告並收到驅趕訴狀傳票的租客，其應訴期限延長60天。按照加州民事訴訟法第1167條規定，驅趕房客案件的被告僅有5天應訴期，所以此次行政命令多給了被告60天的時間去應訴。但想要享有更長的應訴期的前提是租客必須滿足所有下列要求：
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在此次行政命令發出前（即2020年3月27日之前），租客按照租約規定按時支付租金。
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在租金支付到期日之前，或者在租金支付到期日之後的合理時間範圍內（行政命令給出的建議是不超過7天），租客書麵通知房東其需要延遲支付部分或全部租金，原因是由於COVID-19病毒引發的下列（但不限於）幾種情況：
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租客因為確診或疑似感染COVID-19病毒無法工作，或是因為要照顧確診或疑似感染COVID-19病毒的家人而無法工作；
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租客因COVID-19病毒、全加州緊急狀態或相關政府的回應而遭遇裁員、工作小時數減少或收入減少；
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租客需要照顧因COVID-19病毒而導致學校關閉的孩子。
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租客需給出能夠證明其無法支付租金的文件，比如解雇通知、工資支票、工資單、銀行賬戶、醫療賬單、或由其雇主或上司簽署的解釋房客財政情況有變的信件或聲明。這些文件必須在租金支付到期日之前提供給房東。
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在此行政命令有效期間，若租客滿足上述a至c三個小項，其驅趕令則不予執行。
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上述第1和第2條中的保護措施到2020年5月31日有效。
除此之外，此禁令還特別指出：
Nothing in this Order shall prevent a tenant who is able to pay all or some of the rent due from paying that rent in a timely manner or relieve a tenant of liability for unpaid rent.
此禁令的任何內容均不得阻止能夠支付全部或部分租金的租戶及時支付租金或減輕租戶對未付租金的責任。
Nothing in this Order shall in any way restrict state or local governmental authority to order any quarantine, isolation, or other public health measure that may compel an individual to remain physically present in a particular residential property.
此禁令的任何內容均不得以任何方式限製州或地方政府命令采取任何隔離措施或其他會迫使個人在特定的住宅物業中繼續居住的公共衛生措施的權力。
也就是說，作為租戶，如果您可以支付或者有能力支付租金，哪怕是部分租金，依然要繼續按時支付。不能將此禁令當做“護身符”來停止或減輕支付租金的責任。另外，證明其受到此禁令保護的舉證責任在租客，不在房東，也就是說租客需要自行證明其滿足了禁令中提到的三項要求才能不被驅趕。如果有其中任何一項未能滿足，此禁令將不適用，房東依然可以照常驅趕。
由此可見，此次禁令並不意味所有的驅趕都不能進行。如果您的租客早在疫情爆發前就出現了不付租金或其他違約行為，驅趕仍然可以進行。對於房客來說，想要受此禁令的保護也有不少證明工作要做，不僅僅是告訴房東“現在因為疫情我沒錢支付租金”那麽簡單。
另外需要提醒各位的是，自3月20日起，因疫情的關係加州眾法院已暫停並延後民事案件的庭審至30到60天不等，但絕大部分的法院內部仍在審理案件，隻是不對外開放。對此我們前幾日也發過一篇相關文章：[必看] 受疫情影響，聯邦及加州司法係統相應做出調整。但由於開庭時間都往後推遲，或多或少會影響到驅趕的進程。具體情況還需要谘詢律師或打電話到法院詢問相關事宜。
參考資料：https://www.gov.ca.gov/2020/03/27/governor-newsom-takes-executive-action-to-establish-a-statewide-moratorium-on-evictions/
封麵來源：https://www.cdph.ca.gov/Programs/CID/DCDC/Pages/Immunization/ncov2019.aspx
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