加拿大地主請進，探討下房市走向

拋塊磚， 大家探討下： 

加拿大和美國的按揭不同， 沒有30年固定利率，一般是5年期的。 所以投資按揭利率在整個房產還貸30年過程中沒法控製利息支出。 而且加拿大就那麽幾個銀行，想要投資很多房產按照自住住宅利率的優惠按揭就很難了。 總體負債到一定程度，銀行就死活不借錢給你了。 按照這個金融規則， 加拿大產生次貸危機那樣的情形概率比美國低些，就很難引發金融崩潰。 我的想法就是在個人名下盡早按揭到最大限度， 也就是高杠杆，然後靠時間慢慢去由租戶還貸積攢Equity，到55-60歲的時候就可以使用Equity變現。 

加拿大基本想搞正現金流很難， 所以投資出租房就是在攢Equity，要麽租客給你攢，要麽就是市場給你增值。 

既然賭房價升值， 就要看人口增長的地區， 有需求超過供給才有漲價。 

現在看來中國來的移民少了， 炒房的也因為外匯出不來減少了。但加拿大政府要大搞引入移民， 這政策也沒啥錯， 咱這裏老人太多， 沒年輕人交稅怎麽給老人養老呢？ 但是看未來5-15年，我覺得移民會多半來自落後點的東歐國家和中東國家，這些人我覺得會更喜歡定居到東部安省，離自己的文化近點，離歐洲也近點。 他們大舉進入西岸BC省的概率會小些。 感覺歐洲來的移民不怕天冷， 不像中國來的一些移民除了溫哥華，其他地方都怕太冷根本不去。 那麽，未來東部就會越來越出現中東化，這也許會導致一些白人離開。 加上人口老齡化大家都奔暖和的地方去， 但如果有健康問題還不能離開加拿大去美國，（否則醫療保險天價了）。 所以白人會有趨勢向西部溫暖的BC省移民。 由於這些移民西移，加上養老需求，就會需要醫療護理行業人士。 這些行業是以亞洲移民為多，尤其是菲律賓，還有一些其他族裔的。 我覺得中東女士多隨著家庭在東部，加上他們的文化，單身女士到西部從事護理行業的就不會如同亞裔那麽多。 如果這個推測成立， 未來10年-20年後，在加拿大充分老齡化後， BC省就會成為全國的養老地，這些老人帶著自己的財富搬過來， 會支撐BC省的中等房屋和較好的Condo市場堅挺。 低端房產會由於護理行業人士的需求也支撐價格， 各取所需，維持平衡。 東部安省的價格也會因為移民湧入而堅挺， 不會大跌。 

至於中間的AB省過去一直靠石油致富，現在油價不能指望，環保勢力阻擋，　不會再出現以前的大富大漲現象了。　但是，我個人認為AB省如果努力提高對小型技術公司的吸引力，　會向美國德州Austin的方向發展，慢慢走出對石油經濟的依賴。　但AB省因為一馬平川地太多， 房價沒了石油財富的支撐，不會出現大漲了，隻能穩定和通脹一致。 所以也許現在是該把AB省的房產清倉， 投資到BC省去？ 

我個人對和東歐和中東移民租客打交道沒興趣，不大會考慮去安省投資。 

以上是個人觀點，可能有失偏頗， 歡迎加拿大地主們一起探討。