記者 汪蘇 實習記者 吳劍傑
“打擊群租這事，你們媒體曝光力度越大越好。人都耗裏麵了。”朝陽區八裏莊一位街道工作人員向財新記者說。
任務已於中共十八屆三中全會後布置。沒等過完元宵節，臨近北京CBD核心商務區的八裏莊街道已經召集全街道物業和業委會開會，希望動員群眾力量整治群租。
這次，來自上級的壓力不小。北京市主管城建的副市長陳剛放話，全市要一起“出狠招”“下猛藥”，爭取在2014年基本杜絕群租房的現象，聲勢前所未有。按照首都綜治委的部署，3月起，在現有試點基礎上，北京就要全麵展開治理。
這些年來，為嚴控人口增長，打擊群租已經上演了好幾輪，“以房管人”漸漸成為針對外來人口的調控工具。三中全會定調“嚴控特大城市規模”後，北京控人之弦繃緊，這種官方熟悉、容易操作的“趕人”手段再次祭出。今年，北京還將繼續清理人防工程地下室，“實現消除散租住人”。
不過，提起打擊群租，官員們多頭疼不已。他們都承認，一方麵，缺乏治理依據和工具，各政府機構人力不夠還相互扯皮，很多地方並未動真格；另一方麵，巨大的市場需求無孔不入，以往的曆次打擊收效甚微。
矛盾潛伏
對於政府治理群租，拍手叫好和拍案質疑的群體都很龐大。叫好的多為“北京人”，質疑者多為“外地人”，除了群租群體，專家學者也不在少數。
常住外來人口超過800萬的北京城有龐大的群租客和地下空間住戶。據公安機關統計，截至2013年上半年，北京市有群租房3.8萬戶，11.9萬間。而相當部分群租房並不在官方掌握中。
根據相關部署， 2013年12月到今年2月底，北京開展房屋違法出租問題治理試點；3月至年底將全麵治理。其中，調查摸底要做到“全員采集、全員錄入”，確保流動人口登記率不低於95%。
北京市委社會工作委員會等單位發布的《社會建設藍皮書（2013）》則披露，能租賃成套住房的大體上是外來人口中的精英群體。占外來常住人口比例84.4%的新移民工人大多數隻能選擇租住“城中村”的農民住宅、地下室、工棚以及群租房等非正規住房來安身。他們是遍布北京城的各類商場、餐館的服務員、年輕白領、文藝“北漂”、剛畢業的學生等等，以各種方式投入這座城市每天的運轉。
在朝陽區東四環的一處使用麵積僅40平方米的群租房裏，住著來自天南海北的12個年輕人。財新記者推門而入，一個高低鋪格外紮眼，占據隻有6平方米客廳的大部分空間。右側主臥有三張高低鋪；左側10平方米左右的次臥，也擠入兩張高低鋪。房客分別為剛畢業來北京尋找機會的武漢大學研究生、四川音樂學院畢業在北京進行舞蹈培訓的流浪歌手、來北京媒體實習的大學生、來自東北的房產中介、高中畢業就出來打拚的現貨白銀投資顧問、急需過渡住房的國企員工、軟件工程師等。
“有錢也不會住這裏。”他們中的好幾個說。這裏的房租是700元左右。近兩年北京房租上漲很快，他們所住小區單間的價格至少在1800元，主臥則要2500元，不少“外來者”難以承受。
群租已經深入北京肌理。在北京市商務區、商業中心周邊以及交通便利的小區，分布著很多像這樣的群租房。這些群租房和地下室還承擔了餐飲、商場等服務業的集體宿舍。一名北京居民每天獲取服務的提供者，從上門維修的水管工，到超市的收銀員，到餐館的服務員，相當部分就住在群租房中。
政府官員多列舉群租占用過多電梯等公共資源、一些群租戶私拉電線、擾民、破壞樓道衛生、造成治安事件多發等，作為治理群租理由。
八裏莊中泰雅軒小區業委會秘書長陳道崇告訴財新記者：“我們這次治理時才看到，小區居民真的是在火山口上生活。有的群租房到處是私拉的電線，劣質的插銷板撲拉撲拉地冒著火花。”財新記者在幾個小區隨機探訪了一些居民，大部分居民都對群租感到厭惡。隻有少數居民對群租表示理解。
趕不走的房客
2013年年中以及三中全會之後，北京市相關部門先後發布了《關於公布我市出租房屋人均居住麵積標準等有關問題的通知》《關於在全市開展房屋違法出租問題治理工作的實施方案》（下稱《實施方案》）《關於進一步規範出租房屋管理的規定》等幾個文件，為整治群租提供政策依據和手段，並明確由首都綜治委牽頭。
“以前什麽是群租都無法認定，你說他用木板打隔斷有火災隱患，他換成磚頭你就沒有辦法。”朝陽區八裏莊街道武裝部部長張彥祿說，現在對群租的認定非常明確——人均使用麵積不低於5平方米、不得改變房屋內部結構分割出租、每個房間居住人數不得超過兩人，“這樣就可以操作了”。
在地產中介我愛我家一位分析師看來，治理群租在這之後有一些實質性變化。北京市住建委要求各中介自行展開挨戶排查。我愛我家排查出800多戶群租房，目前已清理500多戶。前述文件規定，對違規中介可處以3萬元以上10萬元以下罰款。對違規的出租人可處5000元以上3萬元以下罰款，並可限製其出租房屋買賣，直至整改完成。
《實施方案》甚至提出來，對於拒不配合、逾期未清理騰退的群租房，屬地政府要牽頭有關執法部門以及社區、物業等成立聯合治理隊伍，堅決勸離聚居人員，並可“采取幫拆隔斷，實施違法違規上限處罰”。海澱區流動人口管理辦公室曾通報，截至1月底，已拆掉隔斷房436間。
但治理群租仍然缺少有效手段。北京八裏莊一位社區幹部表示，一些容易激化矛盾的手段不好用。中國人民大學法學院副教授姚歡慶認為，必須保障戶主對建築物專有部分的權益。行政機關隻能根據消防等要求，規範如最小人均空間、私拉電線等具體行為，不能直接以群租為規範和整治對象。
行政機關人員直接入戶強行 “幫拆隔斷”，這種做法目前也於法無據。依據《行政強製法》，法律沒有規定行政機關強製執行的，作出行政決定的行政機關應當申請人民法院強製執行。
香河園街道光熙門北裏小區一名警務人員告訴財新記者，“跟以往差不多。以前都沒什麽效果，你讓他把隔斷打掉，老實點的就會配合一下，不配合你又沒辦法，又不能強製把人家趕出去，合同還沒到期。有的查過之後又建起來，有一定回流。”
對群租、人防地下室的新一輪打擊和整治，暴露了過往行動的困境。2011年，北京市展開清理人防地下室行動時，北京市民防局領導公開表示，將用半年到一年時間，集中清退人防工程中的散居戶。不過，財新記者近日走訪光熙門北裏小區、三元橋柳芳南裏小區等小區看到，人防地下室仍擠滿房客。
嚴打與維穩之間的張力在北京兩年多前清理人防工程時已有所顯現。前述八裏莊社區的幹部告訴財新記者，當時百餘名租戶聚集到朝陽公園抗議，政府大為緊張。之後，便由直接清理改為到期不續。即便如此，“清理”工作也十分費勁。
已有一些群租案通過民事訴訟方式解決。而2013年12月以來，中泰雅軒小區強大的業委會自發組織了小區群租治理，得到派出所等相關部門支持。通過給群租戶斷水斷電，迫使中介簽訂了整改承諾書，目前，多數群租戶已搬離。這也讓正苦於如何治理群租的八裏莊街道看到曙光，意欲大力推廣。
不過，姚歡慶認為，是否禁止群租及斷水斷電這樣的處理措施，不應該由行政推動，必須充分交由業主自治，通過業主公約事先作出約定，是否願意讓渡這些權利。
加劇短缺
北京市住建委原副主任苗樂如是一位治理群租的支持者。但他也認為，群租存在反映了市場本身的內在規律性或者內在矛盾，靠行政規定，無法解決市場內在矛盾。
目前北京出租房在120萬套左右，總常住人口2100多萬，常住外來人口超過800萬，還有大量來北京就醫、培訓等的短期流動人口。租房市場供不應求，必然有相當一部分人要以群租形式住在這些房子裏，這是一個基本判斷。
“現在群租的需求很大，租我們房子的北漂，很多是白領，一些是剛畢業的大學生。這些孩子往往一邊學習一邊工作，住遠了，身體受不了，也不願承受時間成本。”一處群租房的中介告訴財新記者。
根據2014年北京市民防工作會議上披露的信息，2011年以來，北京市地下空間居住的人口已經減少了6萬餘人，目前尚有765處人防工程有散戶居住。張彥祿告訴財新記者，八裏莊街道的人防地下室已經基本清理完畢。但據他了解，這些人多流向普通地下室、群租房或更遠的地方，真正離開北京的極少。“北京的機會實在太好了。” 華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司副總經理公衍奎說。公衍奎認為，對於群租，應該著眼於規範、疏導、服務，“誰沒住過集體宿舍呢？”
北京市對此並非沒有考慮。打擊群租的同時，北京市住建委也在籌劃擴大租源，考慮擴大在城鄉接合部利用集體建設用地建公租房試點；並在城區建設一些條件較好的“公寓”，提供給收入穩定的人群租住。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉告訴財新記者，北京市住建委還在考慮，供應一些集體公寓。我愛我家有意進入這一市場，正在配合相關部門研究測算，可能整租一些閑置物業，改造成類似大學集體宿舍的出租房。
不過，集體公寓等仍在籌劃當中，即便上市，供應量也有限。北京的思路仍是“挑人”。胡景暉表示，可能定向作為一些大企業、大超市的員工宿舍。
除了打擊群租外，北京市“以房管人”的調控手段還包括嚴控市區商品住宅建設。北京市表態，中心城區堅決停止新建商品住宅、辦公和大型公建項目，下決心嚴控五環內就地建設規模，促使中心城區的人口向通州城市副中心和新城疏散。
然而，從過往執行情況來看，受製於區縣利益等，產業和醫院、學校等公共服務設施的疏導並不順利，新城發展受限。未來，金融街西擴、CBD東擴、麗澤金融商務區等既定，城市中心區功能還會增強。而嚴控中心城區住宅供地的導向，加劇了市區新建商品住宅的全麵高端化。
清華同衡總體規劃二所副所長陳振華等專家指出，趕人違背了城市發展的內在需求，在目前市區功能尚未疏散的情況下，住群租房的人群“還是要到城裏來就業、服務，來獲取收入”，最終不過是抬升了整個城市的運行成本。■
