中國房產新政下的樓市:近七成有房人希望房價跌(圖)

[導讀]任誌強曾調侃自己，“中國人‘最想揍的人’，第一個是小泉，第二個是陳水扁，我隻能排第三。”話音剛落，在大連參加某地產論壇時，他就遭遇了“鞋襲”。

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15位房地產專家把脈樓市

《小康》調查15城民眾感受

解密樓市真相

買還是不買？

這不是一個價值判斷，而是一個必須做出的選擇題。被譽為“史上最嚴厲”的房地產調控政策到底給中國樓市帶來了什麽樣的變化，在漲停與觀望、看跌與抗跌、保障與市場的選擇中，誰出會給出最正確的回答？

2010 年5月，《小康》雜誌社中國全麵小康研究中心聯合清華大學媒介調查實驗室，對北京、上海、廣州、深圳4個一線城市和天津、重慶、成都、杭州、武漢、合肥、濟南、西安、海口、三亞、鄭州11個二三線城市共計15個城市，展開樓市“新政”民意調查。經過對調查結果進行加權處理，並參考國家有關部門的監測數據和大量社會信息，得出2009~2010年度中國居住小康指數為68.9分。

新政重拳下的樓市發生了什麽樣的變化？房地產商如何應對這種變化？炒房鏈上的生態是否有所轉變？西方的住房保障經驗會給我們提供什麽幫助？為了更專業地觀察這一輪調控政策下的樓市之變，《小康》雜誌社聯合中國房地產及住宅研究會對15位房地產專家及從業者進行了問卷調查，為新政下的樓市之變把脈。

真相隻有一種，說法卻有許多。在公眾情緒與專家意見中，中國樓市仍是眾人摸象，唯獨可以看見的是，市場正在起變化，出路或在其中。

新政重拳下的樓市

從4月份開始，各種樓市新政陸續在全國推行，“史上最嚴厲”的一次發力在強勢30多日後便已呈“不進則退”之勢

地王再現，又是國企。5月18日，北京建工以14億餘元總價中標房山區房山線長陽站8號地，折合樓麵價達7500元每平方米，成為該區第二高價地，建成後預計售價將達15000元每平方米。此時，被譽為“史上最嚴厲”的房地產調控政策剛剛滿月，罕見的京版樓市新政出台尚不足20天。

這並非中國樓市第一次受到“有形之手”的關照，房地產市場宏觀調控正式揭幕於2002年，開發商和消費者之間的博弈、市場“無形之手”和政府“有形之手”之間的博弈由此展開。8年間，中央雖頻出高招，但房價依然我行我素。一路狂飆的房價，直到2007年年底才一改往年“金九銀十”後的慣性上揚走勢，出現“強弩之末”的跡象，而始料不及的金融危機卻讓政府迅速回調政策，“調控”轉變為“救市”。

當“救市”需要回歸“調控”軌道之時，“有形之手”最有力度的一次發力在強勢30多日後便已呈“不進則退”之勢。

誰能賭贏房價？

在這個並不炎熱的初夏，溫亞麗(化名)卻整天處於心急火燎的狀態，房子成了困擾她的一大“麻煩”。“如同霧裏看花，房價讓我越發感到迷茫。”在溫亞麗重新考慮房子問題的幾個月時間裏，北京的房價經曆了火箭般上漲。

溫亞麗在國有企業工作，和大部分普通購房者一樣，需要靠一點一滴的奮鬥來積累財富，但現實是殘酷的，即便是拚命去工作賺錢，她的收入增速還是趕不上房價上漲的速度，4年前她曾想過買一套二手房，但是看過的房子都不入眼，於是計劃便擱置了，現在她發現，存折上的存款金額雖然一直在增加，但卻離那個龐大的首付數字越來越遙遠。

潘石屹，房地產業擅長作秀的一位商人，5月13日寫道：“一朋友來電話說，她要在北京買房，3萬元一平方米。看到媒體上報道我說房價要跌15%~20%。她問現在還能買嗎？我與她一起分析了幾條原因，結論是讓她買。最後提醒她市場有風險，風險自擔。她開玩笑說，跌了找我要差價。”

溫亞麗正麵臨著這樣的兩難境地，買還是不買？

勸人買房似乎是房地產商人的本能，但是2009年的那一輪暴漲風暴確實讓許多人心有餘悸。就算跌掉了20%，北京的樓市也不會回到2009年春天，但是隻要三個月後漲20%，溫亞麗買房的計劃就又要推後三年了。

“市場經濟就是扭秧歌經濟，‘梭(少)啦梭(少)啦哆(多)啦哆(多)’，少的時候，就要想辦法拉動市場經濟，多的時候，就要調控，平衡是相對的，不平衡是絕對的，不可能不變。” 中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌幽默地說。

市場的風險並不在於起落漲跌，關鍵的問題是，誰能跟上扭秧歌的腳步。

普通民眾看不懂迷局下的中國樓市和這本難念的房價經。2010年新年伊始，在調控政策即將出台的陣陣風聲中，關於房價的“賭局”將房價走勢的爭論放大，“喊漲派”篤定房價不會大跌，2010年的房地產將讓更多的買房人失望；“喊跌派”也堅定地稱，2010年會擠掉一些泡沫，房價很快就會出現鬆動。

在撲朔迷離的樓市和房價走向麵前，聽著業內人士的爭論和媒體掀起的輿論聲勢，欲買房者更加不知所措。正在猶豫中，2010年春節過後，房價越走越高了，傳統的交易淡季成為了旺季。3月份，京城的新房和二手房實現雙豐收，房價與交易量更是雙雙走高。

最難以讓北京人看明白的是“倒掛”的通州房價，遙想一年前的初春，通州還處在降價的“震中”地帶，每平米7000多元的均價都難以聚攏人氣，轉眼到了今年年初，“集中力量，聚焦通州，借助國內外資源，按照世界一流水平高起點謀劃，實實在在地啟動一批項目，努力取得重大突破，發揮好示範帶動作用”被寫入北京市政府工作報告，通州迎來了曆史上最重要的一次發展機遇。

通州規劃高調出台成了房價上漲的理由，幾乎一夜之間，各樓盤的價格翻了將近一倍，作為北京市的一個遠郊區縣，通州全境“超二奔三”的均價竟然超越了“城八區”，而去年還冷冷清清的各樓盤售樓處，今年初卻呈現出投資者趨之若鶩的景象。通州新房價格全線飆升，也帶動了二手房價格扶搖直上，輿論普遍認為，通州飛漲的房價呈現出的是非理性繁榮，“這隻是泡沫。”

連溫亞麗所在的大興區，春節之前二手房的每平米單價還在萬元以下徘徊，過了春節就突破萬元大關，直奔11000元，即便是這樣，不少業主還不甘心出手。

北京，向來是中國樓市的風向標。廣州、深圳、杭州、上海，中國各大城市的房價幾乎都開始了新一輪的“漲”勢。

“有形之手”果斷發力

調控終於來了。

在“人間四月天”，難見盎然的春意，卻見連綿的房地產調控政策，正言厲色，來勢洶洶，聲勢非常。從商品房到保障房，從土地政策到金融政策，一套完整而嚴厲的房地產調控體係，在中國“降低房價”的民意呼聲大合唱中，正在構建。

今年3月兩會後，央企背景的遠洋地產、中信地產，以及中國兵器集團旗下的世博宏業就製造出三個新地王，北京房價乘勢竄高，引發了“總理說了算，還是總經理說了算”的爭議。新華社隨即連發六篇評論抨擊已經失去控製的市場瘋漲之勢，由此被視為地產新政即將出台的先兆。

實際上，本輪調控始自2009年下半年，包括“國四條”、“國十一條”、“京十一條”在內的緊縮調控信號密集發出，央行也在今年前兩個月內兩次上調存款準備金率，而市場卻置若罔聞。麵對全國範圍內的炒房潮和房價失控局麵，4月中旬，被譽為“史上最嚴厲”的房地產調控政策適時出台，提高改善型購房信貸門檻、限製投機性購房、政府直接入市幹預，調控措施立體而嚴厲。

4月14日，國務院總理溫家寶主持召開常務會議，研究部署遏製部分城市房價過快上漲的政策措施，並確定了四項政策措施，被輿論稱為“新國四條”：一是抑製不合理住房需求，實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，二套房貸款首付款比例不得低於50%；二是增加住房有效供給；三是加快保障性安居工程建設；四是加強市場監管，嚴格查處土地閑置、捂盤惜售的企業行為。

次日，國土資源部召開新聞發布會，對2010年住房用地供地計劃有關情況進行通報，國土部今年將大開“土地閘門”，擬供地18萬公頃，遠遠超出去年7.65萬公頃的全國住房實際供地，並且保障性住房、棚戶區改造和中小套型商品房用地占住房用地計劃供應總量的77%。

4 月17日，國務院發出《關於堅決遏製部分城市房價過快上漲的通知》，要求遏製房價過快上漲，實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。這個被業內稱為房地產“新國十條”的政策有5大項，共10條，其中規定商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。

中央打出政策組合拳之後，房地產調控風起雲湧，地方相繼出台實施細則。4月 30日，北京市政府發布《北京市人民政府貫徹落實國務院關於堅決遏製部分城市房價過快上漲文件的通知》，再推十二條措施，要求同一家庭隻能在北京市新購一套商品住房貸款；暫停對購買第三套及以上住房。根據北京市房屋權屬交易係統中個人住房記錄，實施差別化的信貸和稅收政策，認房不認貸。

輿論普遍認為，京版樓市新政力度絲毫不遜於“新國十條”。

“被觀望”下的樓市眾生相

調控新政，前景未明，此時此刻，每一個與樓市相關的人都心態複雜。

對於樓市新政，開發商其實早有準備，他們已經很習慣宏觀調控了，所以表麵上表現得異常平靜，“推遲入市”成為常見選擇。“我不認為房價應該跌，如果下跌，隻是因為有些政策不太合理而下跌。”以華遠地產董事長任誌強為代表的一部分開發商則反應激烈，任誌強認為在這樣的情況下，調控政策退出後，房價很可能會出現報複性上漲。

報複性上漲，這自然是普通購房者最為擔憂的事情。

他們陷入了“被觀望”的境地，“曾經有一套很便宜的房子擺在我麵前，我不懂珍惜，直到房價猛漲時我才後悔不及……”這句經典的“買房新語”如今真的成了 “80後”男孩霍祥東的真實心境，他2006年投身房地產行業，從房地產經紀有限公司的置業顧問到店經理，他幫無數人實現了住房夢想，而自己卻沒有購得一套理想的房屋，已經談了女友的他現在一想到婚事就心裏糾結。

像霍祥東這樣的“剛性需求”，一直被認為是本輪房價上漲的重要原因，但最根本的還是“特剛需求”。去年，中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌在成都參加“中國地產金融年會 2009區域巡回峰會”時，對房價上漲原因做了獨到的剖析。他舉了一個有趣的例子：小兩口快結婚了，卻一直不買房，於是丈母娘把女婿找來“探討”，這下小女婿坐不住了，隻好清倉、典當，籌錢買房，這就是“特剛需求”。

今年年初的一項調查印證了“丈母娘需求”論基本屬實，全國僅不足兩成的丈母娘麵對高房價，表示願意接受租房女婿。隨著一係列房產新政的出台，中國樓市進入集體“觀望期”，不少深明大義的丈母娘也選擇了翹首觀望。“我和女友打算先租個房子，等到房價穩定了，再考慮買房。”羅先生是湖北人，大學畢業後來到北京工作，雖然算得上是個白領，但要是沒有家裏的支持，買房對於他來說，真的是個難以解決的大問題，“之前女友的父母一直是‘沒房不嫁女’的態度，現在看到大家都在觀望，女友的父母也就不再催促我買房了，租個婚房，雖然女友的父母並不開心，但是也沒有反對。”

霍祥東目前還沒有遇到“丈母娘需求”的壓力，但在他的觀念裏，也認為結婚前應該買套房子，他的客戶中，類似於這樣的“剛性需求”和“特剛需求”者占到了30%~40%的比例，不過他還是選擇了觀望，幾年的房地產行業工作經驗告訴他：此時此刻要保持冷靜，熬過去就好了。

霍祥東所在的北京信源安家房地產經紀有限公司成立於2004年，他工作的門店位於北京東部最大的綠色生態居住區定福莊板塊，市場好的時候，在安居客網站可以監測到，每天有上千人關注著他們門店發布的房屋情況，每月的成交量也能達到百套以上，而現在，“客戶都不出來看房了，一個月能賣出一兩套就不錯了。”

觀望，成為了眼下中國樓市眾生相中最為普遍的臉譜。5月份，《小康》雜誌社中國全麵小康研究中心聯合清華大學媒介調查實驗室進行了“小康居住調查”，九成受訪者今年開年以來沒有買房；近七成人認為目前所在城市房價過高，難以接受；對於此次政府密集出台的一係列嚴厲的房地產調控政策，表示對政府調控樓市“不怎麽有信心”和“根本就沒有信心”的不足四成。即便如此，對於“從現在到年底，您會買房嗎？”這個問題，大部分人還是選擇了“觀望”這個選項。

《小康》記者以購房者身份走訪了北京市通州區的K2海棠灣樓盤和部分二手房代理門店。K2海棠灣的一位閆姓售樓小姐告訴記者，房產新政出台後，該樓盤的均價仍保持在每平米25000元左右，並沒有過多地下降，隻不過大家都在觀望，前去谘詢和買的人都比新政出台前少了。和新盤相對冷清的售樓處比起來，梨園城鐵站附近的我愛我家、21世紀不動產等門店卻擁擠起來，往年的“紅五月”裏，這些身著正裝的置業顧問都帶著客戶到處看房，而現在他們坐在店裏，顯得有些無所事事。

二手房的賣主寧可違約，雙倍返還買者交納的訂金，也要選擇觀望。新政出台後，因為違約大量出現，到北京市博聖律師事務所找賈鴻斌律師谘詢的二手房買主與賣主一下子多了起來。“買方違約的也很多，因為新政出台後，不少買房者在貸款問題上遇到了麻煩。”賈鴻斌說，目前，對於樓市政策是否屬於合同法上的不可抗力這個問題，法律上還沒有定論。

政府接連向房地產投機者揮出重拳後，樓市終於在“紅五月”進入了冰凍期。顧雲昌認為，在樓市發高燒的情況下，新政的出台無疑為躁動的樓市打了一針強力退燒藥，但是藥效不會馬上發揮，必然是交易量在一段時間內上不去以後，房價才會鬆動，“房價不穩誓不休”，他相信房價會下降，但是幅度不會太大。

中央降低房價的決心明顯，而地方政府，除了動手較猛的北京外，其他地方還是雷聲大、雨點小，喊的多、幹的少。當地方政府的財政收入被地價和房價雙重“綁架”之後，指望地方政府十分堅決地執行房地產調控政策顯然不太現實。

但是，沒有人會願意永遠觀望。專業的房產研究者普遍不看好樓市新政的持續性和最終所能達到的調控效果。中歐國際工商學院經濟學和金融學教授許小年認為房價不會大跌，“高房價的根本原因是供需失衡，若想抑製房價，政府應當緊縮貨幣供應，放鬆土地供應，而實際執行的政策正好相反，房價哪有不漲的道理。”

中共中央黨校研究室副主任、教授周天勇接連用三個“不好說”回答了《小康》記者的提問，“中國的房價會下降嗎？不好說。此番調控會在不久的將來使房價出現報複性上漲嗎？不好說。對政府調控樓市抱有信心嗎？不好說。”他的理由也很簡單，“這套政策還是沒從體製上進行改革，治標不治本。房地產的宏觀調控，需要與土地、財稅等體製的改革互動，理順有關的房地產體製，才能從機製上使房地產經濟健康和穩定運行。”

15城市房價壓力感受榜

1北京 2.77

2深圳 2.75

3杭州 2.74

4上海 2.72

5海口 2.68

6三亞 2.67

7天津 2.60

8濟南 2.59

9廣州 2.58

10成都 2.53

11武漢 2.53

12鄭州 2.49

13西安 2.38

14重慶 2.35

15合肥 2.25

(依據題目：您認為您所在城市目前的房價如何？1分=正常 2分=偏高，可以接受 3分=過高，難以接受)

從商品房到保障房，從土地政策到金融政策，一套完整而嚴厲的房地產調控體係，在中國“降低房價”的民意呼聲中，正在構建。

資料鏈接

地方樓市新政

北京

北京市房地產交易管理網發布的最新數據顯示，5月上旬、中旬存量房網簽量不及4月份同期的一半，累計為10333套，同比4月下降幅度高達128%。

除通州等地有明顯下跌外，北京房價仍然高位運行，五環外的新樓盤均價普遍在每平方米2萬元以上。

上海

5月上半月，上海一手房成交量1054套，環比下跌近八成。

5月上半月平均成交均價每平方米24637，環比上漲7%。其中，除了郊外環線下跌18%外，其他各個環線平均成交價格都出現不同程度的上漲。

廣州

樓市新政出台一個月內，廣州市共賣樓5124套，均價每平方米10641元，環比降幅分別達到21.2%和12.3%。

應該鼓勵“小產權”寬容“城中村”

——專訪中共中央黨校研究室副主任周天勇教授

正確的思路，還是應該回到如何降低房價、增加就業、提高收入方麵，至少使城鎮居民，和從農村轉移到城市和城鎮的80%的家庭買得起房

《小康》：去年年底，您和另外兩位專家學者共同把脈中國房地產市場，並合著了一本題為《住房是個大問題》的書，在結構轉型的現代社會，住房這個“大問題”會引發哪些社會不穩定因素呢？

周天勇：若住房需求得不到滿足，漂移人口就會增多，蝸居、蟻族、鴿籠隨之產生，在城鎮中容易形成兩個階級：有房人的資產在升值，無房人的勞動報酬相對於日後租房或者購買房屋貶值；越後來買房的人越是負擔重；無房的人向有房的人交租金，有房的人靠租金致富；有的人有多套房，有的人一套房都沒有。另外，貸款負擔重也容易使房奴感到焦慮。這些都是轉型社會中的不安定因素。

《小康》：對於中國老百姓來說，最難以接受的是不斷攀升的房價，在您看來，房價過快上漲的根本原因是什麽？

周天勇：城市化對土地城鄉、工農、交通水利、第三產業等之間再分配的巨大需求與中國人多地少的兩難，以及城市化長期節約土地與近期需要大量占用土地的兩難，是高房價問題的症結所在。

首先，從供給與需求的關係看，與住宅用地的供應不足有關。地方政府和開發商的囤積，導致了住房建設土地供應的緊張。土地供應總量與土地需求總量的巨大缺口，導致了土地價格的不斷攀升，而且地價推動房價上漲，房價拉動地價上升，形成房價與地價互相推動上升的惡性循環。

其次，從土地資源配置看，目前的土地招拍掛體製，即政府一家寡頭壟斷型賣地和多個競爭者買地的土地市場格局，是除了土地供應小於土地需求外，推動房地產價格持續上升的最重要的原因。如果從土地市場和地方財政體製方麵分析，政府利益導向下的“行政+市場”的土地扭曲性的供應製度，實際是一種推高地價和房價的有力機製。

再次，土地財政是我國目前所有建設用地強製征用和國家高度壟斷土地製度形成的。日益走高的土地出讓金，還有政府稅務部門和各有關部門對房地產項目征收的其他稅費，以及要求房地產商承擔公共配套項目，也是推動房價上升的最重要的因素。

第四，對於投資性的需求，包括城鄉兩棲居住、多套房、大麵積豪華房、別墅等等，沒有製度設計進行抑製，房屋等資產的持有成本為零，也導致了房屋投機需求旺盛。

《小康》：有的學者認為，高房價是合理的，買不起房應當租房，您同意這種說法嗎？

周天勇：中國人自古就有自己擁有住宅的習慣，讓絕大多數人去抑製這種欲望而終身租房住，是與中華民族的文化相衝突的。

如果一個社會80%~90%的居民都買不起住房，說明這80%~90%都是弱勢群體，要麽去租房，要麽由政府來資助，我認為，這個社會肯定是不正常的。如果一個社會，80%~90%的居民都去租10%~20%的居民手中的多套房屋，而且由於土地的有限性，房屋的租金會年年上漲，整個社會就會形成 10%~20%的食租房主與80%~90%的無資產工作者階層格局。從穩定方麵來看，這種格局是非常危險的。

《小康》：建設部門出台了對中國各城鎮住不起房的居民實行廉租房的方案，對於因房價太高而居民買不起房的問題，這是一項好的方法嗎？

周天勇：這個方案應當解決的是極少部分人，如3%~5%居民的住房問題。如果80%~90%居民都買不起房，這種方案基本上沒有什麽作用。要想用這樣一種方案，解決幾億人城市和城鎮中的住房困難，實際上是一種空想。

一是中國人口太多，特別是農村向城市和城鎮轉移的人口太多，這些轉移人口基本上都是住房困難戶，能保得起嗎？二是住房與食品、醫療保障都不一樣，其價值太大，要想由政府保起來，在財政方麵，幾乎是不可能的。正確的思路，還是應該回到如何降低房價、增加就業、提高收入方麵，至少使城鎮居民加上從農村轉移到城市和城鎮的80%家庭買得起住房。

《小康》：您一直在強調土地資源與房價之間的密切關係，有句話叫“民以食為天，以居為安”，而人們的食品消費和居住消費，都依賴於有限的土地資源，從資源配置的角度講，是應該將有限的土地資源較多地用來吃飯，還是用來居住呢？

周天勇：食品、住宅、工作及其收入，是民生最基本的三大要素。一個國家其中的一個方麵出現嚴重的問題，都會使經濟和社會發生危機甚至動亂。較為極端地偏重於任何一個或者兩個方麵，都會形成土地資源供給不足導致的危機，這是一個不以人的意誌為轉移的客觀和內在的相互影響關係。

但我認為，糧食問題並不是想象的那樣嚴重，其安全也可以通過多方麵的措施得到保障，而對住房短缺和價格攀升不引起重視，不積極解決，危機一旦產生，將會形成嚴重的社會不穩定局麵。因此，在改革和立法上，我們要在傳統的糧食安全和非傳統的房價、人口流動、人口老齡化、貧富差距等社會安全之間謀求平衡。在法律的有關條款中，不僅要有保護耕地的條款，也要加上國務院、國土、建設等政府部門保證土地供應、維護房價穩定、保證80%的中國城市居民能買得起和擁有自己住宅的義務和責任。否則，隻關注吃飽，不關注安居，至少在執政為民方麵是有缺陷的。

《小康》：在城市化進程中，居住模式哪些方麵還需要調整？

周天勇：大量向城市轉移的人口絕大部分住在工程工棚、城中村、城市小區住宅樓的居民住宅隔屋、工廠和單位的集體宿舍、城郊的租屋等等之中。

一定要整理出耕地或者建設用地以供流轉；一定要放寬和鼓勵小產權房的建設，讓進城的農民，包括城市居民買得起房；一定要寬容“城中村”、城郊租屋，包括在城市的一些區域中發展居民可以自我按照大體規劃建房的平民區；一定要將房價水平降低下來，讓集體用地直接進入建設市場，改革目前政府壟斷性招拍掛供應土地，轉變地方政府地產財政格局，對城鄉兩棲居住方式、多套住房、別墅等開征房產稅，通過體製改革和機製建設將房價壓下來。

《小康》：麵對全國範圍內的炒房潮和房價失控的局麵，今年4月中旬，三道“金牌”次第到達，提高改善性購房信貸門檻，限製投機性購房，政府直接入市幹預，您認為這個被稱為“史上最嚴厲房地產調控政策”能夠真正讓中國的房價降下來嗎？

周天勇：不好說。這套政策還是沒從體製上進行改革，治標不治本。房地產的宏觀調控，需要與土地、財稅等體製的改革互動，理順有關的房地產體製，才能從機製上使房地產經濟健康和穩定運行。

《小康》：具體來說，您對解決中國的住房問題有何建議？

周天勇：第一，在人多地少的國情下，正確處理糧食安全用地與城市化居民居住需求用地之間的關係；第二，要控製農村住宅擴大占用土地麵積，積極推進城鎮化，增加城鎮住宅建設用地供應；第三，要提高居民的收入，使居民收入的增長速度超過住宅價格的上漲速度，增強居民對住宅的購買能力，控製和穩定住宅價格，使其與城市居民和新移民的收入增長和購買能力相適應；第四，堅決開征土地和房產交易增值稅，開征房產稅，將目前的從低收入的買房人向政府交錢，即改變為已經有房產的人向政府交財產稅，代替目前地方財政資金70%靠出讓金運行的渠道，使地方財政可持續化，又抑製房屋成本投資和投機，浪費土地，炒高房價；第五，根據不同收入人群和不同階段，對城鎮居民和新移民的住宅需求進行分類解決，高收入人口的房屋需求，放開由市場調節，中等收入人口的需求，由市場調節解決，但是國家要控製房價，一小部分低收入人口，國家要通過廉租房等形式，滿足他們的需求。但願中國與拉美和印度不一樣，借鑒東亞的經驗，走出一條探索解決城市化新移民居住問題的中國式道路。

房地產商的黃金期還有20年？

“現金為王”，房地產市場的龍頭企業動作不大，很多開發商采取了保守的戰術，在一片唱衰聲中，他們對市場的前景依然十分看好

任誌強終於“挨揍”了

5 月初接受媒體采訪時，任誌強曾調侃自己，“中國人‘最想揍的人’，第一個是小泉，第二個是陳水扁，我隻能排第三。”話音剛落，在大連參加某地產論壇時，他就遭遇了“鞋襲”。事後，任誌強在他的博客裏這樣描述：“5月7日在大連的演講時，一個約25歲左右的年輕男孩向演講台扔了兩隻鞋子，然後雙手在頭頂拍著手掌高興地離開了會場，也似乎在等待著觀眾們的喝彩，一個無產階級革命英雄的形象雖然並沒有引發人們過多的注意，卻讓我享受了一次總統的待遇。”

今年初，天津富力城開發有限公司董事長謝強出版了《一個文人的地產江湖》一書，回顧了自己在地產圈的十幾年經曆，謝強寫道：“在這個狂躁、浮華的物質主義時代，資本密集，快速而高企的財富積累，‘房地產’ 三個字似乎成了一種象征，地產商則是房地產的最直接代表。因而，地產商不管你人品、不管你質量，必須自然而然地背負起社會不滿的包袱。”

新政出台後的地產商們

被稱為“史上最嚴厲”的“新國十條”調控措施出台後的第5天，華遠地產老總任誌強在在博客上發表了《這隻是個開始》的萬言書，稱：“我不反對政府對市場的調控，但更希望政府用市場化的手段調控，而不是堅持用非理性的、非製度化、非法律化的行政手段進行惡性幹預。”

在任誌強看來，此輪調控是“有病亂投醫，治標不治本”。慣於和任誌強較勁的潘石屹則表示支持政府的這一輪調控政策，並稱北京的房價要跌15%~20%。隨後一家地產公司又發出全國降價銷售的口號，地產商們這一輪高調的表現，引發了市場新一輪爭議。

更多的房地產商人，事實上對調控政策的到來早有預料。

北京鵬潤地產控股有限公司總裁王軍說，憑借多年經驗，他對於嚴厲的宏觀調控早有預期，鵬潤地產在2009年“拿地不多”。事實上，不僅僅是民眾麵對飆升的房價“很受傷”，專業地產人士對此也憂心忡忡。地產商期待市場回歸理性，實際上與新政的期待不謀而合。王軍說：“多數同行支持宏觀調控。”

謝強向《小康》記者透露，天津富力目前的工作計劃並沒有因為新政的到來而調整，富力集團整體的運作也沿著年初的目標進行。他說：“這次宏觀調控與08年世界性金融危機的背景不同，富力集團去年銷售額有240億元，資金較充裕。”

王軍告訴《小康》記者，一年多來大量的社會資金湧入房地產業，土地市場也陷入不理智的狀態。去年9月鵬潤地產在上海拍得一塊地，一兩個月後，這塊地周邊的地價就上漲了40%。王軍說：“房價飆升背後，房地產業本身也陷入巨大的風險中。”持有類似觀點的還有湘江偉業(北京)投資有限公司董事長方明理。他說：“一個產業的發展，不能暴漲，也不能暴跌，需要平穩增長，去年‘地王’不斷湧現，不是好兆頭。”

據統計，在2009年土地市場的資源競爭中，擁有央企背景的開發商憑借雄厚的資金實力屢屢拿下各地地王；兩會剛結束，北京一日便拍下三塊“地王”。方明理向《小康》透露： “‘地王’一出，股市樂淘淘，一個漲停頂上幾年的開發利潤了。”所以，“地王”不考慮賣房子賺錢的事，他們把房地產當作了資本運作的工具。

王軍注意到一個現象，在2008年樓市低迷的情況下，大量的剛性需求被隱藏起來。開發商據此作出判斷，減少新開工麵積，拉長開發周期。而在2009年3月以後，剛性需求集中爆發出來以後，人們卻發現，商品房供給卻不足了，到2009年下半年有些城市竟然無房可賣。尤其到了年底的時候，絕大多數公司尤其是上市公司已經完成全年銷售業績，他們最忌諱的是“業績波動”影響股市，這些上市公司出於自身利益的考慮，將新開盤的樓價標高讓買房者生畏，可是沒想到，需求依然旺盛，這一行為帶來的是連鎖的惡性循環，房價漲得更猛了。

“現金為王”，房地產市場的龍頭老大萬科、萬通等企業新政後動作不大，很多開發商同樣采取了保守戰術，在一片唱衰聲中，他們對市場的前景依然十分看好。

危機與機遇

新政對於“投機炒房”進行嚴厲打擊，並且加大對開發商購地、融資及交易秩序的監管。地產商又將如何應對？

王軍向本刊講述了他在房產業第一輪宏觀調控時的經曆。

2004 年 5月16日，王軍供職的中海地產在蘇州高價拿了一塊地。此前三年間，蘇州房價從每平米1000餘元迅速攀升到6000多元。但是拿地後沒過幾天，宏觀調控政策出台，市場行情迅速冷卻。中海地產拿地的價格大概在每平米3500元，算上建房成本，房子買到每平米6200元才不至於虧本，而此時蘇州房價已經下降到每平米5000餘元。

王軍感受到了宏觀調控背景下的危機。為了不虧本，王軍等人隻能更為細致地研究市場需求。他們盯準了“事業上升期的白領階層”，把工作重點放在了如何營造令人心情愉悅的居住氛圍，例如每棟樓的角度都經過精心分析測算，使小區70%的房子從客廳望向窗外都視野開闊。因為對客戶的精準分析，雖然市場行情不好，王軍的房子顯得很稀缺，推向市場後反響很好，到收盤時，這個小區房子的均價達到每平米18000元。

這段經曆讓王軍有了一個認識，“市場情況不好，開發商會更關注住宅品質和市場需求，反而有利於行業整體的提升。”在危機的背後，可能就是機遇。王軍說：“如果相關政策做好，這一輪宏觀調控能夠落到實處，那時就是我們投資的最好時機。”王軍看到了此輪宏觀調控不同於以往的積極訊號。在“國十條”出台的同時，國土資源部公布了2010年住房供地計劃，住房用地的供應總量將達18萬公頃，同比增長近130%；另一方麵保障房的建設規模也在擴大。

天津富力城開發有限公司董事長謝強在2008年樓市低迷的時候有過這樣的思考：“真正的房地產開發商是能夠戰勝不同的經營環境獲得長久的生命力的。也隻有困境才能考驗出真正的強者。”在謝強看來，地產商這個群體與其他的商界人士並沒有不同，他們在特定的曆史條件下獲得了發展機遇。

保障與市場

在方明理看來，前幾次宏觀調控的效果都“很糟”，“打壓需求”的方法招致的是新一輪“報複性上漲”，“此次宏觀調控也沒有從根子上解決問題。”

前些天，方明理去鳳凰衛視做節目，台下坐著許多每個月隻有1000多元退休金的老太太，她們也在討論房價太高，方明理反問，把現在的房價降下80%，這些中低收入者就能買得起房嗎？高房價的問題與這些中低收入群體有多大關係？被認為是房地商代言人的任誌強亦有類似的觀點，他認為中國房地產市場存在的問題，並不是買不起開發商的房子，而是買不起政府的地。

方明理意識到，人們已經把保障房的問題與市場的問題混淆在一起。他說：“建國六十年了，老百姓不能沒有房子住，這是民生問題。”他認為民生問題要靠政府來解決，不能把買不起房子的人也趕向商品房市場。鵬潤地產的王軍也向《小康》表達了相似的觀點，“保障的歸保障，市場的歸市場”，他認為政府可以通過房地產市場來調控財富分配，一方麵刺激富裕階層需求拉動消費來保證GDP的增速；另一方麵，政府則通過土地出讓金和稅收政策來保證公共產品的提供，建設更多的保障房來提供給中低收入者，解決社會矛盾。但是在過去房地產業繁榮發展的十幾年間，政府在保障性住房的建設上“缺位”了。

王軍看來，中國住房問題的解決之道在於“多層次的住房供給製以滿足各階層的需要”。

中國房地產研究會人居環境委員會副主任開彥對《小康》說，十多年的實踐顯示，“光靠商品房解決不了全部的問題，反而導致社會矛盾更加尖銳”，“保障房的問題已經成為發展住房商品化市場的一個障礙。”

房地產還有20年的黃金期

20 年前，方明理坐上湖南醴陵市物資局局長的位子，為解決全係統幾百號幹部職工的住房問題，他仔細研究了相關文件，把物資局的房子“公房出售”，職工自願購房，按規定職工隻能購買80%產權，另外20%還歸單位所有。他自己帶頭買下了80多平米的三室一廳，一年多以後，住公房的職工都出錢買了房。這樣物資局就有了一筆收入，用這筆錢再建新房，新房建好再出售，物資局係統的職工就都有了解決住房的機會。1992年底，方明理調到湖南省株洲市青少年宮工作，他給領導打報告要政策允許“集資建房”，方明理的思路是，不向國家要一分錢，每個職工掏38000元錢，他在少年宮的自有土地上規劃為每戶提供一套95平米的住房。

方明理得到了一個啟示：“中國的房地產隻有沿著公房出售、集資建房的市場化方向走，才有可能使全國人民住上好房子。”於是1994年，方明理辭掉了公職，正式“下海”去實現他的住房市場化夢想。一路走到今天，盡管“樓市一直在玩過山車”，但是他依然對行業的前景充滿信心。

鵬潤地產的王軍曾經對房地產業的前景做過精確的分析。他說，根據統計學規律，人們購房的高峰期平均出現在26歲至42歲，37歲達到峰值。我國在1963年至1972年、1981年至1985年有兩個人口出生高峰期，根據規律，第一撥人口高峰期的人群從1999年進入購房期並持續到2014年，而第二撥80 後人群購房的高峰期將出現在2020年至2027年，雖然這兩個高峰期中間有六七年的間隔，但是中國全麵城市化的進程每年將新增城市人口2000萬，這 2000萬人將帶來旺盛的購房需求。基於此，王軍的判斷是“中國房地產還有20年黃金期”。

王軍進一步說，中國房地產市場存在時間隻有20年，快速發展也是近10年的事情，許多上世紀90年代的商品房從套型到居住環境已經與人們的需求出現了差距，現有城鎮居民的改善性需求形成了一個巨大的市場，而他們騰出的二手房市場大概可以滿足新增城市人口和首次置業買不起新房的人群。王軍的另一個判斷是“今後商品房市場的主力將是改善性需求的城鎮居民”。

15城市房價擠泡沫感受榜

1三亞 2.02

2海口 2.27

3北京 3.13

4武漢 3.16

5廣州 3.24

6天津 3.24

7杭州 3.29

8深圳 3.29

9重慶 3.34

10上海 3.40

11濟南 3.41

12合肥 3.42

13鄭州 3.44

14成都 3.50

15西安 3.57

(依據題目：自4月份國家實行嚴格房地產調控政策以來，您所在城市的房價下降了多少？1分=下降幅度非常大；2分=下降幅度比較大；3分=下降幅度不大； 4分=房價沒有下降)

新政阻嚇作用大於實質作用

隻要“18億畝”的紅線不動，百姓就認定房產是稀缺資源，晚買不如早買；隻要貨幣政策繼續寬鬆，通脹預期就是揮之不去的幽靈，購買實物資產就是防止存款貶值的最佳選擇

《小康》：您認為樓市新政出台後的房價走勢如何？

許小年：房價可能先小跌後大漲，因為新政並沒有改變供給和需求的基本格局。

《小康》：高房價的根本原因是什麽？為什麽房價隻會小跌？

許小年：高房價的根本原因是供需失衡，失衡下的價格走勢由預期支配，對預期影響最大的短期因素是貨幣供應，長期因素則是土地供應。若想抑製房價，政府應當緊縮貨幣供應，放鬆土地供應，而實際執行的政策正好相反。

“國十條”隻字未提土地供應和貨幣供應，隻要“18億畝”的紅線不動，百姓就認定房產是稀缺資源，晚買不如早買；隻要貨幣政策繼續寬鬆，通脹預期就是揮之不去的幽靈，購買實物資產就是防止存款貶值的最佳選擇。

《小康》：您如何看待目前樓市新政對市場帶來的衝擊？

許小年：新政對市場的衝擊主要是心理上的，阻嚇作用大於實質作用。在房價可能走低的猜想中，人們從搶購轉向毀約或推遲購買，房價於是停止上漲。

《小康》：決定樓市下一步走向的是哪些群體？

許小年：當然是開發商，他們預見到需求不會發生根本的轉變，所以並不急於拋售，而是采取了觀望態度。目前他們手中現金充裕，沒有任何回籠資金的壓力，隻有當資金鏈條吃緊時，地產商才願意考慮降價促銷。

《小康》：在您看來，後續還會出台更嚴厲的調控政策嗎？

許小年：如今決定政策的，不僅僅是中央政府維護民生的意願，還有地方政府強烈的政績衝動。人們已經注意到，在每次打壓樓市的風暴中，地方政府都“集體失語”。而每逢樓市下跌，地方長官總是竭其所能，力挺力托。

房地產有很高的產業關聯度，樓市如果垮了，一損俱損，鋼鐵、水泥、建材等都受影響。如此一來，GDP保八怎麽實現？投鼠忌器，更重的拳頭隻是理論上的，即便出台，估計也是高高地舉起，輕輕地落下。

《小康》：您剛才提到，高房價的根本原因是供需失衡，是什麽影響並決定了供給與需求？

許小年：決定房地產長期供給的最重要因素是土地。在現行政策下，土地供應已被封頂，“18億畝”農地的紅線成了名副其實的高壓線，若死守這條紅線，可開發的土地就會越來越少，居民自然想到“房產永遠是稀缺資源”。日漸稀少的土地等於給房價上了保險。對短期供給影響最大的是2007年的宏觀緊縮和2008年的國際金融危機。

城鎮化、婚齡人口的增加、收入的提高等是影響需求的長期因素。這三個長期因素都很重要，但不能解釋房價在短期內的暴漲。決定需求的短期因素中，最重要的是貨幣供應。2009年廣義貨幣M2增加了27.7%，同年名義GDP 僅增長6.7%。用通俗但並不嚴格的話講，實體經濟不需要那麽多錢，多餘的20個百分點的錢去哪裏了？樓市和股市。就像給病人輸血，一旦超過了身體的需要，必然會在臉上、腿上、臀上鼓起包來，經濟學上稱為“泡沫”。

《小康》：您認為如何才能平抑房價？

許小年：抑製需求、增加供給，調節供需的關鍵是改變市場參與者的預期。

要改革土地製度，增加土地供應，打破政府壟斷，利用市場機製平抑地價，徹底消除“房產永遠是稀缺資源”的預期。央行需要收緊銀根，銀根一收，不僅貸款少了，而且通脹預期下降，居民買房保值的動機減弱，需求就會進一步降低。當需求疲軟時，開發商就要考慮停止捂盤，增加供應。

保障房的海外經驗與中國夾心層的困境

新加坡、英國、德國，不同的國家采用了不同的保障房政策，這些海外經驗能否為中國解決“夾心層”的困境給予現實的啟迪？

中國房地產市場最突出的問題是忽略了一類“夾心層”人群——“城市新生代”，這是中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌向《小康》記者表達的觀點。在他看來， “新生代”的主體是剛剛畢業走向工作崗位的年輕人，這其中包含了一部分年輕的公務員，在城市化進程中走向城市的農民工也即將加入這個群體。

“新生代”是社會上“最活躍、最敏感”的群體，也是中國網民的主體，所以社會上對於高房價的不滿多集中於這個群體。但是，“我們過去的政策卻在關鍵一點上出現了疏漏。”

在新加坡，80%以上的居民住在政府的保障性住房裏；在英國，政府“通過加強住房保障而把弱勢群體從高房價的泥沼中解救出來”；在德國，法律製度給予租賃市場近乎完美的保障。這些海外經驗能否為中國解決“夾心層”的困境給予現實的啟迪？

新加坡：參加工作5年後買得起組屋

在新加坡，保障房的總量約有50萬套，而新加坡全國房屋的總戶數也不過65萬套左右。87.6%的居民住在政府的保障性住房裏，其中8.6%住在廉租房裏，79.0%居住在廉價房裏；其餘12.4%則居住在私人購買的公寓或別墅裏。新加坡是全球唯一近乎達到100%擁有住房率的國家。

新加坡的“組屋”，全稱為組合房屋，類似於中國的經濟適用房。1964年，新加坡推出了“居者有其屋”的組屋計劃，政府成立專門的機構，對中低收入者統一供應組屋，並嚴格限製房價、限製戶型，保證大多數居民買得起組屋。組屋房價以公積金中的住房部分能“買得起”為標準設定價格，目標是一個人參加工作5年後，結婚時能首次使用中央公積金購買政府組屋。一套100平方米左右的組屋價格30萬新元左右(約合人民幣150萬元)，幾乎是私房價格的一半。

政府根據居民家庭收入來限定購房標準：月均戶收入少於8000新元的，可購買4房或5房式組屋(90至110平方米)，月均戶收入少於3000元的，可購買 3房式組屋(65平方米)，少於2000元的可購買2房式組屋(40平方米)。一人一生可以享受政府補貼購買兩次組屋，年老時也可以大房換小房，增值部分可以補充個人公積金用於養老和醫療支出。

新加坡公民購買的組屋隻有99年使用權，所有權仍歸屬於政府。新購組屋在前5年，不能出售。5年後才可轉手，轉手不會被征收任何所得稅，二手組屋的價格一般是一手組屋的1.5至2倍。不過再次申請購買“組屋”時，將依據購買麵積大小的不同，征收1.5~5萬新元不等的轉手費。買了組屋，就必須要住，否則將麵臨高額罰款及牢獄之災。在買賣組屋時，一旦發現虛報，將麵臨高達5000新元的罰款或6個月的監禁。

英國：購買部分產權

中國社會科學院經濟研究所《經濟走勢跟蹤》課題組曾經對英國興建“平價房”和福利住宅的政策進行研究，“我國調控政策的重要一點是抑製投資需求、打壓投機需求”，以及“不斷加強‘限外政策’”，而英國的做法截然不同，“不去刻意打擊旺盛的需求，也不限製外國人在大城市買房，而是把重點放在大建中低價住宅，通過加強住房保障而把弱勢群體從高房價的泥沼中解救出來。”

目前，在英國居民的住房格局中，有近70%的居民擁有自有住房產權，另外30%的居民租賃住房。在英國的經濟適用住宅體係中，一種是廉租房，這是英國住房保障政策在20世紀80年代以前使用的主要辦法；另一種是折價房，以低於市場價格的價位出售給符合條件的家庭的住宅；第三類最具特色——共享產權住宅，購買者購買並享有部分產權。購房者購買住宅的一部分產權(通常是25%或50%)，代表政府管理經濟適用住宅的住房協會擁有剩餘的產權。購房者向住房協會支付剩餘產權的租金，這部分租金政府也會給予相應補貼。

在共享產權住宅製度裏，購房者擁有的部分產權可以出售，當他們具備了購買能力的時候，也可以申請購買下全部的產權。“在此模式下，每一次產權交易的基礎都是市場價格，想通過這種方式賺取差價幾乎是不可能的事，因此也就大大降低了分配過程中的道德風險，確保了政府資源能夠真正用在有需要的人身上。”

德國：租房有保障

德國和許多歐美國家情況類似，在二戰後出現了住房荒。政府在戰後就采取了租金管製或指導租金製度。在戰後住房短缺時期，住房租金上漲，很多民眾無力承擔。政府采取相應的保護措施，要求各地方政府對不同位置、不同房屋結構質量的住房進行租金水平指定標準。隨著住房矛盾的緩解，政府從上世紀60年代開始解除租金管製製度。

取消租金管製製度後，又建立起房租補貼製度。現在德國還在沿用這個製度，是低收入群體住房保障的主要方式。德國的住房補貼法明文規定，居民實際交納租金與可以承受租金的差額，由政府負擔。實際做法是，居民拿出家庭收入的30% 來承擔租金，剩下的房租補貼資金由聯邦政府和州政府各承擔50%。

德國房屋租賃方麵的法規相當完備。一般情況下，房東在出租後3年內不得將租金漲幅超過20%。即使有正當的理由想提高租金，也必須經過房客的同意。如果房客不同意，房東隻能提起訴訟，而不能自己強行提高租金。另外，房東若要解除租房合同，承租人可提出異議。房東不經過訴訟途徑，不得強迫房客搬出。而如果法院判令房客搬出，在法院設定的合理遷出期限屆滿前，租賃關係也一直存續，房客仍然享有合同和法律規定的對房屋的各項權利。

德國法律明顯偏向房客，使房東漲價難、解約難。德國法律給予承租人近乎完美的保障。德國約有60%左右的居民租住住房，其中約1/3租住公共住房，2/3租住私人住房。約有86%的德國人都可以享受不同額度的住房補貼。

中國“夾心層”困境求解

參照海外的成功經驗，中國“夾心層”的住房問題又該如何解決。

中國房地產及住宅研究會人居環境委員會副主任開彥說，保障房其實是一個大的概念，它指的是“每個公民都有權享受住房”。目前中國享受廉租房和經濟適用房的人群比例很小，不會超過15%，對待這部分低收入群體，政府有義務解決他們的住房問題並且“困難不大”。但是，現在最大的問題在於超過50%的“夾心層”被趕向了商品房市場，市場上卻沒有提供與他們收入水平相對應的住房產品。

開彥較讚同龍永圖的觀點，“要形成中國新的住房格局，就應該三分之二的房子由政府提供，三分之一的房子由市場解決。”他說，具體做法上不是回到計劃經濟時代，“可以根據人們不同的承受能力給予相對應的補助和優惠政策，為他們提供政策性商品房。”他認為過去經濟適用房出現的大量問題，主要原因是“沒有管起來”，對適用於 “夾心層”的住房應該盡快研究，對這一類房屋的性能、配置等級都要有細致的考慮。

對於“政府解決為大部分人提供保障房”的解決辦法，大連市委黨校經濟管理教研部主任張道航提出了自己的疑問，他說：“必須要注意國情的差別，新加坡也好、香港也好，基本上沒有窮人，也沒有農民，我們十多億人口，都要住政府提供的保障性住房，現實嗎？”所以，張道航認為德國模式，尤其是德國管理租賃市場的一些做法在中國更具有現實意義。

張道航的這一說法，似乎暗合了近些年許多官員和學者倡導的“買不起房先租房”，但是中國的租賃市場環境是怎樣的？張道航介紹說，在國內房東可以隨便攆走房客，這在德國是不可能出現的情況，德國的房東要賣掉房子也要先把承租人安頓好。他對《小康》記者說：“我們為什麽要買房，中國人買房，不完全是文化上的因素，也是出於安全的考慮。”我國對於住宅租賃市場的法律製度建設和監管都“缺位”了。

物業稅並非平抑房價的首選

——專訪房地產研究專家章林曉

建立與保障房建設相對應的福利性金融體係，是我國房地產金融業的當務之急

《小康》：最近出台的一係列旨在抑製房屋需求的政策已經導致房屋交易量的下降，但這樣的政策被普遍認為是治標不治本。請問導致中國房屋價格高企的根本性的金融問題有哪些？最近的各項政策將在何種程度上對解決這些問題有所貢獻？

章林曉：從金融角度來看，中國房價高企的根源在於，在現行國際貨幣體係安排下，我國地方政府主導區域經濟的惡性競爭造成對資源、環境和人民健康的過分讓度，即形成“血汗貿易順差”，由此引來的“噬血”海外遊資加劇了我國國際收支的失衡，並通過巨額外匯占款渠道對人民幣的供應量形成強烈衝擊，我國房地產市場最終成了貨幣泡沫的宣泄口。因此，抑製高房價從根本上來說應消除“血汗貿易順差”及由此引來的“噬血”海外遊資，而其前提則是杜絕因惡性競爭而造成的我國資源、環境和人民健康的過分讓度。必須叫停一些地方為了單純追求GDP增長，相互間展開惡性競爭，最終陷入增產不增收乃至賠本賺吆喝的“悲慘式”增長。

在最近出台的各種政策中，“外資購房限製”可算為“噬血”海外遊資購房築了一道堤壩，其餘的各種政策對中國房價高企的根源幾乎沒有涉及。

《小康》：自2003年至今，中國市場上的流動資金大部分時間都處於過剩狀態，而城市土地供應量卻相對不足，即存在“錢鬆地緊”的情況，由此又導致房價居高不下。請問“錢鬆地緊”的原因是什麽？為解決這個問題，政府需要在金融政策方麵做出哪些調整？

章林曉：就“錢鬆”而言，在外向型發展戰略指導下，外匯占款日益成為基礎貨幣供應的重要渠道。自2001年起，我國外匯儲備進入大幅增長階段，國家通過外匯占款渠道被動投放基礎貨幣的規模也越來越大。

我國外匯儲備從2003年1月的3044.57億美元，增長到2010年3月的24470.84億美元，以1：7.2的比例進行粗略計算，央行需投放基礎貨幣約154269.14億元人民幣。如果以貨幣乘數為5計算，則貨幣供應量增加了771345.7億元人民幣。雖然央行采用了一些技術手段予以對衝，但效果不佳，中國市場上的流動資金因此長期處於過剩狀態。

就“地緊”而言，我國人多地少，人均耕地僅有1.43畝，不及世界平均水平的40%；城市又往往多建於平原地帶，所以城市用地的外延擴張勢必要占用城市郊區的優質高產耕地。到 2003年底，我國耕地麵積已降至18.51億畝，即突破了2010年計劃耕地保有量的底線。為堅守耕地紅線，進而確保國家糧食安全，工業化和城市建設用地的供給必然受到嚴格限製，因此可以說“地緊”是不可改變的常態。此外，“零地價”招商引資的工業用地，以及一些奢侈的形象工程、政績工程用地，還在不斷擠占原本有限的建設用地，因而加劇了“地緊”的嚴重程度。

解決“錢鬆地緊”問題，一方麵，政府必須在外匯政策上做出適當調整，真正認識到我們“不惜血本”招商引資的嚴重後果；另一方麵，“零地價”招商引資的工業用地必須叫停，嚴格按照規定實行招拍掛，同時，對市場公共基礎設施用地，也應試行有償使用的方式，以此杜絕形象工程、政績工程對土地的亂占濫用。

《小康》：目前的房地產金融政策在房(建)貸和購貸方麵分別存在哪些問題？您認為應如何解決？

章林曉：房(建)貸最忌諱的是“大放大收”，目前房地產金融政策在房(建)貸方麵恰恰患了這個“病”。

由於房地產生產周期相對較長，而且資金需求體量巨大，資金供需之間存在一定的時間差。為解決房地產資金供需這個時間差，就需要房地產金融的支持。因此，房地產行業屬資金高杠杆率行業。房地產企業又不同於其他一般企業，其他企業往往有許多種產品；而房地產業隻有一種產品——房屋。這就決定了在產品利潤下降時，房地產企業無法像其他行業一樣做出停止生產某一種產品的決定。唯其如此，房地產業的平均利潤才會在平時高於其他產業，而當國民經濟走向蕭條時，往往又率先滑坡。

對於資金高杠杆率，同時又屬高風險的房地產行業來說，房(建)貸最忌諱的是“大放大收”。“大放大收”極易導致房地產企業資金鏈斷裂，房地產企業被逼得破產之後，放貸銀行自然會血本無歸。

房地產購貸金融政策的最大問題，是將自住性、投資性、投機性購房需求全“打飛”了。

“新國十條”關於二套房首付款不得低於50%的規定造成了改善性需求的斷層，改善性住房需求必然因此大幅萎縮。由於高杠杆性是投資/機性資金的偏愛，所以第三套及以上住房貸款暫停發放，可說完全打掉或者至少說是打掉了大部分投資/機性需求。由此看來，“新國十條”的出台使得90平方米以上自住性、投資性/投機性購房需求幾乎完全抑製，90平方米以下的自住性需求也受到極大衝擊，樓市成交量迅速全麵下挫，直至進入凝凍狀態，便是自然而然的事情了。

總的來說，貨幣政策歸根到底是總量工具，難以勝任結構性調整的重任，所以解決問題最好是依托稅收政策。

《小康》：您認為合理、有效的房地產金融政策與保障房建設之間的關係是什麽？

章林曉：現在絕大多數國家將居民購房融資分為福利性住宅金融和商業性住宅金融。福利性住宅金融以非贏利為出發點，旨在提供各種幫助，體現政府福利；而商業性住宅金融以贏利為目的，遵循市場競爭原則。而我國現行的房地產金融政策，卻將福利性住宅金融和商業性住宅金融這兩者混於一處，試圖讓商業銀行承擔解決中低收群體住房難題的重任。

相對於福利性金融體係，我國商業性金融體係相對較為成熟，而福利性金融體係除住房公積金製度外還是一片空白。當前，建立與保障房建設相對應的福利性金融體係，是我國房地產金融業的當務之急。

《小康》：您對其他有助於平抑房價的措施，如物業稅等有何見解？

章林曉：物業稅並非平抑房價的首選。世界上開征物業稅的國家中，物業稅年稅率普遍不超過3%。如葡萄牙大約為1.1%~1.3%，加拿大為0.5%，日本為 1.4%~2.1%，美國為1%~3%，法國則按0.5%~1.5%的超額累進稅率；芬蘭一般稅率為0.2%~0.8%，長期居住用不動產稅率為 0.1%~0.4%。

物業稅是對居民財產的強製性稅收，如果過分加重民眾負擔，勢必造成民眾與政府的對立，加大物業稅的征收難度和征收成本。我國物業稅的年稅率，一般也不可能超過3%的上限。對於價格瘋變的房地產市場來說，3%的物業稅年稅率上限難以對投機炒作形成有效威懾。

持有環節房產稅的設立和開征，是“重持有，輕交易”的體現，這對提高房地產資源的利用效率無疑有積極意義。但是，試圖通過提高房地產資源的利用效率進而達到調節房價的目的，即便能夠實現也將是一個長期的過程。而且，在當前經濟麵臨兩次探底的複雜的國際國內宏觀經濟形勢下，物業稅的開征很可能會成為壓垮“房奴”的最後一根稻草。

如果所得稅征收施行“三年以內轉手的征100%，三年以上六年以內征50%，六年以上免征” 諸如此類的政策，海外遊資就不得不對其投機行為進行更慎重的考慮。

立足當前宏觀背景的前瞻性分析，可以知道物業稅的出台，在今天並非當務之急，而房地產市場差異化所得稅的出台，實在是不能再拖延了。

新政下的炒房生態

投機性“炒房”被認為是推高房價的因素之一，而此次新政的意圖正是打擊炒房

文|《小康》記者 李秀江

樓市新政出台一個月之後，有形之手的調控威力開始顯現，北京、深圳等地二手房成交量大幅下跌，“打擊炒房”似乎初見成效。

中國投資協會會長、發改委投資研究所張漢亞認為，一個城市的投機性購房比例很難統計，炒房客對房價的影響程度也難以估計。一個“炒房團”出資上千萬甚至上億元整棟整棟地炒樓，肯定會影響周邊的房價，但就整體房地產市場而言，這樣的“炒房團”終究是少數，而更多的“散戶”炒房客的心態各異，既有投資，也有投機。

張漢亞分析，新政“嚴格限製炒房和投機性購房”，看似起到了一定效果，實際上是許多炒房客在觀望。

散戶退場

5月15日，記者輾轉聯係到郭玉良時，他已經不再炒房了。“新政的意圖就是打擊炒房，以現在的形勢看，不好再炒了。” 郭玉良說，自己隻是炒房客中的散戶，沒有實力與新政抗衡。

郭玉良是無意之中加入炒房大軍的。早年，他在東北做糧食生意攢了些積蓄。2003年在北京南二環買了一套房，當時的價格每平米8000元左右，隨後價格開始上漲，郭玉良看準時機，賣掉這套住房，又在東四環、北四環和通州等地買進兩套住宅和一處底商，他當時的想法是，如果房價還能上漲，可以轉手賣掉，如果不漲，可以出租，底商可以自己做生意用，也可以租給別人做生意。這樣不管房價是漲還是跌，都沒有損失。

讓他驚喜的是，房價越漲越快，多年做生意的經驗告訴他，炒房比做其他生意賺錢快。於是，他賣掉一處房產，以按揭貸款的方式又買進三套住宅。此後的幾年中，他四處出擊，低買高賣。

他說，銀行按揭幫了他很大忙。“本來隻夠買一套房子的錢，通過按揭可以交三套房的首付，房價上漲轉手一賣，每套房賺個幾十萬不成問題。”

郭玉良由需求性購房到炒房，算不上真正的炒家，與溫州、山西那些一出手就是幾十套上百套的大炒家沒法比。

“就像股市中的散戶，我們不可能影響房價，推高房價的是那些大炒家。”郭玉良說，新政之後，他不可能再炒房了，銀行貸不到款，每個家庭也隻能買一套房，還怎麽炒？是該退出來的時候了。

與郭玉良類似“不小心”加入炒房大軍的，還有另外一種類型：由改善性購房到炒房。他們大多是北京公務員，享受過福利分房待遇，房改時隻交很少的錢，公房就成了私產，這是一筆財富。

隨著近年來房價越漲越高，為了改善自己的居住條件，他們賣掉這套老房子，再買兩套或多套遠一點但更大更好的房子。炒房成了他們工作之外的又一財源。

還有一種是城市居民拆遷後拿到一筆補償款，到離城中心遠一些的地方買兩套房，在一次次房價上漲中，又分拆出多套住房。他們多是炒長線，既可自住，也可價高時賣掉，賺錢後再買幾套。

張漢亞介紹，許多散戶炒房客最初的目的並不是為了炒房，隻是較早地擁有了自己的房產，又趕上房價飛漲的時代，一套變兩套，兩套變四套，客觀上助推了炒房的風氣。

大炒家轉移陣地

新政之後，投機性炒房並不會收手。

“上有政策，下有對策，隻要想炒總是有辦法的。”浙江炒房客朱先生表示，每次樓市調控之後，都會出現報複性上漲，現在房價下跌，正是抄底的好機會。

新政雖然實行更嚴格的住房信貸政策，但真正的大炒家並不需要從銀行貸款。知情人透露，溫州“炒房團”很少用銀行貸款，他們多是以家族或投資公司為單位炒房，一下子拿出幾千萬甚至上億資金毫不費力。

不過，朱先生承認，北京這樣的城市炒房空間越來越小了，許多專業炒房客已經轉戰二三線城市去炒房，不僅升值空間大，而且政策會相對寬鬆。

據統計，在新政出台後的一周內，所觀測的35個大城市中，商品房交易價格下跌幅度最大的是北京，跌13.92%，上漲最高的有：寧波漲36.92%，南京漲28.27%，銀川漲13.77%，這組數據似乎佐證了炒房客看好二三線城市的原因。

鏈家地產市場部一位負責人估算，目前全國超過30%的炒房者轉向房價相對較低的二三線城市，南京、武漢、重慶等城市都成為了炒房者的“新陣地”。

同時，一些熱點城市也成為炒房客投機的對象。2009年，《海南國際旅遊島規劃綱要》獲得國家批準，海南房價迅速攀升。公開數據顯示，投資海南樓市的幾乎都是用現金交易的大炒家。據國家統計局統計，一季度海南商品房銷售額為286.34億元，同比增幅達381.2%。但一季度僅新增個貸32億，占同期商品房銷售額的15%左右，相當於85%使用了一次性付款方式。

同時，海南省高層曾公開表示：三亞及海口的外來人口投資買房占到總體買房量的八成左右，對於外地人買房未來幾年都不會出台限製性政策。一大批實力較強的炒房客已經轉戰海南樓市。

借助中介機構炒房

新政雖然嚴曆，而對於還想在北京買二套房的購房者來說，他們還是想出了各種辦法應對。

長期從事房屋中介的姚海燕告訴記者，現在許多想購買二套房的家庭甚至想出了假離婚的辦法應對限購二套房。她說，“你總不能不讓人家離婚，離婚後再買一套房，買完房再複婚，和諧社會不能不讓人家複婚吧。”

姚海燕介紹，現在成交量降幅太大，有的中介機構為了促成交易，會幫助購房者辦理各種手續，包括幫助購房者提高評估價格來從銀行獲得高額貸款。比如，購買的二手房屋實際價值為80萬元，房貸新政出台前，執行首付三成需繳納24萬元，可從銀行獲得56萬元貸款。但新政出台後，執行首付五成，就要交40萬元。如果購房者資金緊張，中介公司會與購房者簽兩份購房合同，一份是實際價格80萬元的真實合同，另一份則是通過提高評估價格後的110萬元的虛假購房合同，提交給銀行。這樣一來，購房者按首付五成計算，仍可以從銀行貸款55萬元。而購房者實際首付按第一份合同執行，隻需交納24萬元。購房者從銀行貸到的款與新政前相差無幾。

據姚海燕的經驗，很多銀行都有放貸的任務，為了完成任務，銀行有時候也是睜一隻眼閉一隻眼。

有關部門已經發現這種現象並發出警告：銀行可查詢數據庫係統，一旦發現評估價異常，就會拒絕放貸。

在北京已有多套房產的朱先生並不以為然，他說，銀行不給貸款沒關係，自己手裏已經有多套住房，而且都是付的全款，房產證已經到手，“我可以去拿房產證去銀行抵押貸款，也可以拿房產證到民間金融機構融資，有房產還怕借不到錢嗎？”

新政之後，買三套房的人幾乎沒有可能在銀行貸到款，而辦理房產抵押來短期融資炒房客越來越多。尤其是民間借貸公司，隻要拿房產證抵押，他們不會管資金的用途，這成了炒房客短期融資的捷徑。

樓市新政能在多大程度上抑製投機炒房，是否能夠真正實現“遏製部分城市房價過快上漲”的目的還有待觀察。

張漢亞提醒說，如果新政執法不嚴、地方政府決心不大、政策的延續性不夠，投機性購房還會反彈。

15城市樓市泡沫感受榜

1北京 1.21

2三亞 1.23

3海口 1.23

4濟南 1.30

5上海 1.37

6杭州 1.37

7鄭州 1.39

8深圳 1.45

9成都 1.46

10武漢 1.49

11廣州 1.51

12天津 1.52

13西安 1.62

14合肥 1.65

15重慶 1.66

(依據題目：您認為您所在城市的房地產有泡沫嗎？1分=有很大泡沫； 2分=有泡沫，但不大；3分=沒有泡沫)

2009~2010年度

中國居住小康指數：68.9

樓市新政下的公共情緒

對政府調控樓市有信心者不過半；認為“在新政之下，中國樓市會出現大的拐點”的比例近四成，不過有近一半人認為在不久的將來，房價會出現報複性反彈

王偉交了2萬元定金，打起精神準備做房奴。5月9日，他成了一套82平米、總價160萬的房子的預備主人。

這是一個二手房，位置在北京的五環外，奧林匹克公園東北角。遠是遠點，不過交通方便，城鐵就在邊上。“這個價錢已經比較便宜了，”王偉說，一個月前，這套房子要賣200萬。9日晚上，房主在跟他談的時候，死守180萬不鬆口，但是王偉也有自己的底線——每平米不超過2萬元。

“其實房主也著急把房子出手。他有兩套房子，準備買第三套，但是銀行不允許貸款，所以隻能賣掉一套。”談判的那天晚上，“房主幾乎在跟他所有的親戚商量”，最後終於讓步，160萬，成交。

“在樓市調控政策下，房價繼續降是有可能的，不過降幅不會太大，因為像我們這樣的剛需太多了。”王偉今年31歲，北京某名牌大學博士畢業，去年找了女朋友，今年領了證。按他的計劃，“今年先解決房子的問題，明年要孩子。”

4月份以來，中國迎來了“史上最嚴厲”房地產調控政策，房價不降誓不休。不過對於房價能降多少，中國樓市會不會出現大的拐點，很多人都如王偉一樣，對樓市“新政”不悲觀，也不樂觀。

2010 年5月，《小康》雜誌社中國全麵小康研究中心聯合清華大學媒介調查實驗室，對北京、上海、廣州、深圳4個一線城市和天津、重慶、成都、杭州、武漢、合肥、濟南、西安、海口、三亞、鄭州11個二三線城市共計15個城市，展開樓市“新政”民意調查(下稱“小康”調查)。經過對調查結果進行加權處理，並參考國家有關部門的監測數據和大量社會信息，得出2009~2010年度中國居住小康指數為68.9分。

調查顯示，對於“政府究竟能不能控製房價上漲”這個關乎政府信用的問題，有信心者不過半；認為“在新政之下，中國樓市會出現大的拐點”的比例近四成，不過有近一半受訪者認為在不久的將來，房價會出現報複性反彈。

有信心者不過半

王偉和妻子月收入1.2萬，這個家庭收入水平在北京並不算低，但他們不吃不喝一個月也買不來五環以外的一平米。

“小康”調查顯示，近2/3的受訪者認為所在城市目前房價“過高，難以接受”，96.1%的人認為所在城市樓市有泡沫，其中超六成人認為“有很大泡沫”。

兩會前夕，國務院總理溫家寶在回答網友提問時表示，深知“蝸居”滋味，有決心在本屆政府任期內把房地產市場管好。不料，兩會後接連產生的“地王”給總理的承諾“上眼藥”，“總理說了算還是總經理說了算”迅速成為流行語。

4 月14日起，從“新國四條”到“10號文件”再到住建部“四舉措”，中央連出重拳調控樓市，諸多業內人士認為，這在很大程度上關乎政府的執政信用和執政能力。在本次調查的受訪者中，對政府調控樓市表示“有信心”的占45%，比“沒有信心”的多6個百分點，但卻未能超過總數的一半。

在嚴厲的組合拳下，近四成人認為中國樓市會出現大的拐點，不過就目前的形勢看，40.3%的受訪者表示所在城市的房價並沒有下降，42%的人表示下降幅度不大。

“不會那麽快，”中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌表示，房價一定是在交易量之後出現變化的。也許3個月、也許半年，房價就會鬆動，“價格下降，但是幅度不會太大。”

“而且不同的城市也不一樣，像北京、上海熱得快、冷得快，一些中小城市熱得慢、冷得也慢。”顧雲昌說，“越是漲得快的地方泡沫越明顯，可以看到通州馬上就有反應了，調控的效果和泡沫成正比。”在本次調查推出的“15城市房價擠泡沫感受榜”中，公眾感受樓市“新政”以來房價降幅最大的三個城市是三亞、海口和北京，而在“15城市樓市泡沫感受榜”中，公眾感受樓市泡沫最大的也是這三個城市。

調查中，有近一半受訪者認為在不久的將來，房價會出現報複性反彈。中國社會科學院城市發展與環境研究所教授李景國認為，這取決於遏製投機的政策是長期的還是短期的。“如果是短期的，那麽政策退出以後，就很有可能複製2009年下半年的情況。”

不過顧雲昌認為房價出現反彈的可能性不大，“因為供應量加大了。”他說，過去的調控沒有效果，是因為總量不足，光調整結構了。小蛋糕再切也切不出什麽東西，一定要先把蛋糕做大。這次調控最大的一個亮點就是增加了供給量。如果這個供給量能夠加大，我們的供給和需求就有望達到平衡。

近七成有房人希望房價跌

王偉按部就班地進行著自己的購房計劃，他近期要去銀行做貸款，“貸100萬，30年還清，月供5000多。”在房價看跌的市場形勢下，如王偉這樣鎮定的購房者已不多見。還沒買的，大多轉為觀望；買了的，尤其是在近幾個月高位買進的，每天提心吊膽地計算著自己的損失。

“房價跌多少合理，我看看自己損失了多少。”昆明人李岩說，“因為急著住，我3月買了新亞洲體育城的房子，現在很後悔，怎麽那麽倒黴。我首付都是借的。吃虧的還是我這樣的老實人。”

也有一部分不甘心“吃虧”的人選擇了退房。據報道，深圳中原地產近期二手房退房率接近10%，很多是因房價下跌預期主動要求退房。

“小康”調查顯示，在中央重拳打壓房價的形勢下，有近兩成受訪者並不希望房價下跌，其中70%以上是有房者。在本次調查中，有房者(以家庭為單位，包括受訪者本人、配偶及未成年子女)占到半數。

當然還是房價下跌的呼聲高。“小康”調查顯示，八成人希望房價下跌，其中近60%的人是無房者；有房者中，也有近70%的人希望房價下跌。

“我有房子，但我希望房價能夠降下來，因為這個意味著我有可能換個北京市區的房子。”2007年，劉萍在河北燕郊買了一套房子，但由於距北京上班地點太遠，一直沒去住。她決定把房子賣掉，在北京市區買個二手房。

調查顯示，在希望房價下跌的有房者中，有一套房子的占近80%。他們多是出於對改善性住房的需求，而希望房價下跌。

“但我隻接受全款，”劉萍說，因為再買就是二套房，二套房首付要求50%，“隻有全款，才夠首付。”房子在中介的櫥窗裏掛了一個多月，無人問津。

對於希望房價漲跌這個問題，顧雲昌一直都持這樣的看法，即“房價慢慢漲，樓市年年旺”。他說，2002、2003年房價漲得很平穩，那幾年房市很好，但2004年以後，房價就漲得太快了。

“泡沫大的時候，要通過政策擠小。”顧雲昌說，其實真正想要調控，就要“做大蛋糕”，加大供應量，但是在供應量還沒有根本性改變的時候，隻有通過抑製過旺的需求，特別是投機需求來擠泡沫。

不過顧雲昌也認為，“新政”在遏製投機需求的同時，一定會誤傷改善性需求。“但這是暫時的，”他說，等供應起來了，供求關係平衡了，調控的任務也就完成了。“也就是說現在的這些調控，是迫不得已的。”

支持保障房 擔憂物業稅

“為什麽不能租著房子結婚呢，我不介意。”和王偉的“剛需”論不同，他的妻子劉佳不想給自己增加那麽大的負擔，“做了房奴以後，一些比較奢侈的行為就會限製，比如旅遊、到外麵吃飯、買很貴的衣服。”

不過“小康”調查顯示，“剛需”論者還是占據上風，55.6%的人表示“不願意”租著房子結婚，比“願意”的人多11.2個百分點。在選擇“不願意”的受訪者中，男女比例相當。

“買房是一種安定感和安全感的需要，我們很快就要孩子了，想有個自己的家，不至於總是搬來搬去。”王偉說。

和王偉不同，對陳曉來說，房子不是“剛需”，卻是“必需”。“我買第二套房子純粹是為了養老，否則我便活得一點安全感都沒有。”她說。

陳曉和老公的第一套房子購置於2005年，婚房，老公家付的全款。但是很快，她就跟老公商量自己再買一套房子。“我工作不好，掙得少，單位按基本工資給上保險，標準相當低。我時常憂慮，退休以後，不會連個外出旅遊的錢都沒有吧！朋友還打趣說，旅什麽遊啊，就旁邊那個免費公園，你就去逛吧。可我怎麽覺得那麽慘！還有生個病，不會把兒女都拖累了吧！”

“還是覺得手上有套房子，能扛住後半生的很多風險。”三年前，陳曉在北京東四環邊上又買了一套房子，1.1萬一平米，現在租著，月入6300元，她心裏踏實了許多。

和陳曉比起來，袁力是真正的房地產投資人。她在4月14日“新政”出台當天，買了7套房子。她不需要貸款。“我肯定能從中獲利，轉手也會很快。”袁力對房地產投資很有信心。

“小康”調查中，有13.9%的受訪者表示“做過或正在做房地產投資”，和其他投資項目相比，七成以上投資人對房地產投資的回報感到“滿意”，其中接近兩成人表示“非常滿意”。

“不要打擊我們投資人，我們現在沒有投資環境。”袁力說。

調查對2010年以來的購房者做了購房用途的統計，結果顯示，48%為首套住房，38%為改善性住房，投資占14%。

“我就不同意‘打擊’兩個字。”顧雲昌說，“我現在還要呼籲一下，一定要給中國的房地產找到兩條出路，第一個是解決住房的出路，現在正在走，而且越走越清楚；第二個就是財富階層財產性收入的出路，現在還沒有走出來。

“這就涉及到一個金融改革的問題，要創造更多的金融投資品。”顧雲昌分析說，“原來想的樓市不好股市好，把錢拿出來放到股市，可現在股市又不好，所以現在錢就像幽靈一樣。”

對於開發更多的金融產品，中國社會科學院城市發展與環境研究所教授李景國持謹慎態度。“美國就是因為金融衍生品太多，監管不力，出的問題。”他說，“我覺得應引導社會資本向生產領域投資。”

“小康”調查顯示，對於如何真正抑製房價過快上漲，獲得支持率最高的四項措施是：增加保障性住房建設規模(65.8%)、實施嚴格信貸政策(57.2%)、改變地方政府作為本地單一供地主體的狀況(56.8%)、開發更多金融產品(54.4%)。相比之下，開征物業稅獲得的支持率最低，僅為33%。

5月13日，王偉決定把房子退掉。“我們考慮不周了。那邊是昌平，如果孩子落戶在那邊，屬於郊區戶口，以後不能到城八區上學，從小學到中學都不行。”

經過談判，房主讓他們再跟他簽一個協議，十天之內若把房子賣出去，就返他們一半定金。“如果拿不回來，我們就放棄，就當交學費了。”王偉很冷靜。

“這個城市為我們設置了重重障礙，一不小心，就被卡在門外。”

(文中部分人名為化名，感謝國家統計局統計科學研究所研究室主任呂慶提供的支持，《小康》實習生李雅男對本文亦有貢獻)

“小康居住調查”，問卷由《小康》雜誌社中國全麵小康研究中心設計，清華大學媒介調查實驗室實施調查。

本次調查采用了基於實名製的NetTouch網絡調研方法，從全國選取了15個城市進行調查，包括北京、上海、廣州、深圳4個一線城市，天津、重慶、成都、杭州、武漢、合肥、濟南、西安、海口、三亞、鄭州11個二三線城市，對每個城市的實名固定樣本組進行隨機問卷發放。

調查執行時間為2010年5月，最終回收有效問卷量為1022份，采用統計學誤差估計公式進行估算，本次調查在95%的置信度水平上，可將估計誤差控製在3.1%。

問卷同時在“新浪調查”推出，3000多位網友參與答題，數據用於參考。

15城市房價升值空間感受榜

1西安 1.21

2武漢 1.23

3濟南 1.23

4天津 1.30

5重慶 1.37

6合肥 1.37

7海口 1.39

8廣州 1.45

9杭州 1.46

10深圳 1.49

11三亞 1.51

12鄭州 1.52

13北京 1.62

14成都 1.65

15上海 1.66

(依據題目：您認為您所在城市的房價還有升值空間嗎？1分=有很大升值空間；2分=升值空間比較大；3分=升值空間不大；4分=沒有升值空間)

十五專家把脈中國樓市

《小康》專家問卷調查

在一片“降低房價”的民意呼聲中，中央連續出台了立體而嚴厲的調控措施。《小康》雜誌社聯合中國房地產研究會，向15位房地產領域專家發放問卷，為中國樓市把脈，本次調查共收回有效問卷14份。

1從“新國四條”到“10號文件”再到住建部的“四舉措”，這一套被譽為“史上最嚴厲房地產調控政策”的組合拳打下來，您認為中國的房價會下降嗎？

1、會(5票)2、不會(1票)3、不好說(7票)1人未作答

如果您認為房價會降，降幅大概會是多少？

1、10%(2票)2、20%(1票)3、30%(1票)4、30%以上(2票)8人未作答

2您認為此番調控會在不久的將來，會使房價出現報複性上漲嗎？

1、可能性很大(2票)2、可能性比較大(2票)3、不好說(6票)4、可能性不大(2票)5、可能性很小(0票)2人未作答

3如果您認為房價會出現報複性上漲，那麽您估計會在什麽時候？

1、今年內(3票)2、明年(1票)3、後年(1票)4、不好說(4票)5人未作答

4您認為新一輪房地產調控政策，在打擊炒房者的同時，會不會對以下需求人群構成誤傷？

1、首次購房(2票)2、改善性住房(5票)3、非戶籍人口(3票)4、以上都沒有(4票)

5您對政府調控樓市抱有信心嗎？

1、非常有信心(1票)2、比較有信心(6票)3、不好說(1票)4、不怎麽有信心(3票)5、根本就沒有信心(0票)3人未作答

6您認為中國的樓市有泡沫嗎？

1、有很大泡沫(5票)2、有泡沫，但不大(2票)3、沒有泡沫(1票)4、有泡沫但不是全麵泡沫(5票)5、其他(0票)1人未作答

7您認為中國的房價還將會上漲多少年才會趨於平穩？

1、不會漲了(1票)2、1至5年(2票)2、6至10年(3票)3、11年至20年(4票)4、20年以上(0票)5、不好說(1票)3人未作答

觀點摘錄：

顧雲昌：在沒有改變“錢鬆地緊”之前，房價肯定漲；另外我們還在城市化進程中，房價還會漲。

8您對中國的保障性住房滿意嗎？

1、非常滿意(0票)2、比較滿意(0票)3、一般(4票)4、不太滿意(2票)5、很不滿意(7票)1人未作答

9您認為造成中國高房價的原因是什麽？(多選題)

1、土地供應不足，商品房土地供給不足(8票)2、流動性過剩，多餘的資金出於逐利的本性，必然會尋找投資出路，導致投資過熱(9票)3、投資渠道狹窄，“買房必賺、惟買房賺”，買房成了財富增值保值的唯一途徑(10票)4、地方政府的土地財政(9票)5、市場供求關係(7票)6、貧富差距(2票)7、其他 (0票)

觀點摘錄：

周天勇：城市化的巨大需求與中國人多地少的兩難，以及城市化長期節約土地與近期需要大量占用土地的兩難，是高房價問題的症結。

10您認為如何才能真正抑製房價過快上漲？(多選題)

1、提高投資性購房成本(2票)2、開發更多金融產品，不要讓房地產成為主要的投資渠道(2票)3、實施嚴格信貸政策(2票)4、完善房產稅(3票)5、開征物業稅(4票)6、改變地方政府作為本地單一供地主體的狀況(4票)7、增加土地供應，尤其是商品房市場的土地供給量(6票)8、增加保障性住房建設規模 (8票)9、其他(1票)

觀點摘錄：

顧雲昌：第一加大土地供應量，第二貨幣供應量，就是改變“錢鬆地緊”的狀況。

章林曉：物業稅並非平抑房價的首選。物業稅是對居民財產的強製性稅收，如果過分加重民眾負擔，勢必造成民眾與政府對立。我國物業稅的年稅率，一般也不可能超過 3%的上限，這對於投機炒作難以形成有效威懾。

相關專家名單：

顧雲昌 中國房地產及住宅研究會副會長

李景國 中國社會科學院城市發展與環境所土地與房地產研究室主任

盛來運 國家統計局綜合司副司長，高級統計師

許小年 中歐國際工商學院經濟學院和金融學教授

周天勇 中共中央黨校研究室副主任、教授

章林曉 高級經濟師

方明理 湘江偉業(北京)投資有限公司總經理

王軍 北京鵬潤地產控股有限公司總裁

謝強 天津富力城房地產開發有限公司董事長

中國房地產及住宅研究會各專業委員會負責人：

黃順清、張莉、易墾、王湧彬、瀟溪、康俊亮