自住房的home equity loan 用來買出租房的稅務問題，

樓下有朋友講，用自租房的equity loan買出租房，一個好處是利息可以作為itemized deduction抵稅，如果算作出租屋的利息開銷，被動虧損不能夠抵消w2收入，如果收入太高的話。這個說法在一定條件下是對的。

equity loan是買房以後借出的loan, 如果你現有房貸20萬，重貸出30萬，期中10萬就是equity loan. 當你的自住房的所有貸款沒超過房子的市值，而且equity loan 小於10萬時，無論你的錢用於何處，是買車，買出租房，去度假，利息都可低稅。equity loan 超出10 萬的部分，隻用於自住房的修建，利息才可以itemized低稅。

equity loan 用於買出租房，利息可以算在出租開銷上，但然如果純租金是負數，或者說是虧損時，被動虧損不能能夠抵消w2收人,如果收入太高的話。

如果你的出租房是帳麵盈利的，或者說要交稅的，而你的整體收入超過25萬（個人20萬），把home equity 的利息算入出租房開銷可以幫你省去或減少3.8%的額外全民醫療報險稅。明年開始，irs 對包括房租， dividend, stock capital gains在內的投資收入要收3.8%的醫保稅, if整體收入(AGI) 超過25萬（個人20萬）。

For example, a joint filer has a $300,000 AGI, consisting of $240,000 in wages, and $60,000 in rental or other investment income, the investment income subject to surcharge is $50,000 ($300,000-$250,000), or additional tax of $1900. If all $300,000 comes from wages, income subject to surcharge tax will be zero.

Also, the passive rental loss can be carried over to unlimitted future years to offset any passive rental income and can be used to offset any capital gain when your rental is sold. If you sell your rental at a loss, your passive loss is gone for ever.

小地主的非專業觀點。 lol