我說的貸款壓力是指的杠杆高的貸款，能夠一搏就翻身的那種貸款

來源: learner4ever 於 2022-12-01 16:39:01 [] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀： 次 (1658 bytes)
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有一個例子是2013-2014年時，我的中介給我介紹一個投資的公寓樓忘了具體是幾百萬了，要首付百分之二十剩下的問銀行貸款，我當時算了一下首付，覺得對我風險太大，如果資金鏈斷掉可能我無法承受，因此根本沒有進一步去研究，最主要是他說了一下投資回報率比我當時其他DEAL都低，其實高杠杆回報率底是正常的,但最後總回報高於沒有杠杆的投資，我不用杠杆20%的回報比不上用一定的杠杆10%的回報，因為你用了杠杆撬動的資金大，不用杠杆10萬20%才兩萬，用杠杆100萬10%是10萬，拋去費用一般怎麽也比不用杠杆2萬多，因為風險高我隻選擇芝麻放棄了西瓜。不過後來有一次有事，找我的中介，發現他在那裏當property manager。他把那棟樓，或者是樓群賣給了一個紐約的投資人，順便把自己也推銷了出去當那裏的經理。據我所知那個物業在疫情前價值已翻倍，據那個中介說，租客比較好管理，因為集中所以每天去那裏就上班而已，那裏還帶有健身房。我估計像這種投資有點賭博的意思，賭對了一仗就翻身。我雖然也賭但是我是分散投資房子，把全部資金都拿出來賭，少用銀行的一些錢，就沒有資金斷裂的危險，大不了鎖住一部分資金，但是按概率來講不可能每一個都虧，雖然賺的也許有限但最後不會沒飯吃。留得青山在，不愁沒柴燒。這是我當時的想法。不過後來投資那些破房子很牽扯精力，後來再有公寓樓的投資機會就懶得去看了。

所有跟帖： 

• “賭對了一仗就翻身”，賭錯了就成了老吳。 -hhtt- ♂ 給 hhtt 發送悄悄話 hhtt 的博客首頁 (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 16:55:07

• 加大杠杆=高倍回報 杠杆用盡=？ -筆墨丹青- ♂ 給 筆墨丹青 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 17:11:00

• 高杆幹適用於對公寓樓使用，對獨立屋風險比較大，不過我的格局小了一點 -learner4ever- ♂ 給 learner4ever 發送悄悄話 (33 bytes) () 12/01/2022 postreply 17:20:27

• 杠杆就是杠杆，與房型沒有關係。買到不好的房子，管理不當，風險都一樣。 -QinHwang- ♂ 給 QinHwang 發送悄悄話 QinHwang 的博客首頁 (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 17:44:03

• 紐約投資人也可能付了50%頭款，對他來說就是低風險 -xinxin76- ♀ 給 xinxin76 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 17:20:45

• 你的做法確實適合你。可並不代表它就是“好的”或“對的”。投房的正路還是“四重魔力”，這點應當作為前提，並且它很重要。 -守月- ♀ 給 守月 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 18:15:59

• 小小石頭的四重魔力的帖子你有保存嗎？論壇前幾年的帖子都沒了。我讀過，現在所有理論沒有超過那個的。 -QinHwang- ♂ 給 QinHwang 發送悄悄話 QinHwang 的博客首頁 (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 18:19:30

• 現在最好別搬石頭，容易失手砸了自己的腳，哈哈。不過，現在談投資的人太少，我說幾句，也就是平衡一下，讓初來者有個大致概念。 -守月- ♀ 給 守月 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 18:26:57

• 這正是我發表看法或反駁原因。房地產活動按照“四重魔力”理論操作才是正路。 -QinHwang- ♂ 給 QinHwang 發送悄悄話 QinHwang 的博客首頁 (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 18:22:08

• TF的基本原則就是“論持久戰”，而不是“一搏就翻身”，“一搏就翻身”是“大千”的目標。公寓 -xunde- ♂ 給 xunde 發送悄悄話 xunde 的博客首頁 (785 bytes) () 12/01/2022 postreply 18:41:22

• LZ的做法，我知道的有，如風，太陽教主，包括波大等，都做得很成功，可正路子的威力更大，適合更多人。以前討論很多很受益。 -守月- ♀ 給 守月 發送悄悄話 (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 18:51:05

• 你說的這些網友自始至終不貸款？我不相信，除非他們滿足我下麵帖子的前兩個條件。一：有外財； 二：非房地產投資賺了錢。 -QinHwang- ♂ 給 QinHwang 發送悄悄話 QinHwang 的博客首頁 (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 20:03:11

• 集資也是貸款的一種形式。你不付給人家高於利息的利潤，誰給你湊份子？ -QinHwang- ♂ 給 QinHwang 發送悄悄話 QinHwang 的博客首頁 (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 20:08:35

• 他們買的都是遠低於五萬的房子，很多隻有兩三萬，超好的現金流 -jenning- ♂ 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 (120 bytes) () 12/01/2022 postreply 20:12:44

• 對於像我這樣白手起家的，五萬也不是小數目。 那時買個十五萬的SF就要扔出4萬多。我也可以買4萬的單元啊，哪個合算？ -QinHwang- ♂ 給 QinHwang 發送悄悄話 QinHwang 的博客首頁 (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 20:34:48

• 如果我記憶還不離譜的話， -jenning- ♂ 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 (463 bytes) () 12/01/2022 postreply 20:52:06

• 我要是他，我會先把貸款額度用完。用兩三萬作首付買個十來萬的，而不是現金買個兩三萬的破玩意。 -QinHwang- ♂ 給 QinHwang 發送悄悄話 QinHwang 的博客首頁 (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 21:34:54

• 但不能否認，他做的很成功！當然也是時機好。 -jenning- ♂ 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 21:40:37

• 他也許是無奈吧。他是辭了助理教授，哪個在先不清楚。沒有了w2, 貸不到款。 -QinHwang- ♂ 給 QinHwang 發送悄悄話 QinHwang 的博客首頁 (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 22:06:10

• 第一年就驅逐了10多個，這得有多大的心髒啊！ -xunde- ♂ 給 xunde 發送悄悄話 xunde 的博客首頁 (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 22:11:28

• 他後來似乎不很愉快，要幹另外大事業。 -QinHwang- ♂ 給 QinHwang 發送悄悄話 QinHwang 的博客首頁 (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 22:36:10

• 如風一兩萬的房子，五六年後漲到十幾萬。按這五年的增值幅度，現在大約值三十萬一棟，略低於全美均價，不是破區。 -守月- ♀ 給 守月 發送悄悄話 (487 bytes) () 12/01/2022 postreply 22:36:19

• 我開始投資房產時非但不滿足你的條件，而且還受到額外的打擊，收入減半 -learner4ever- ♂ 給 learner4ever 發送悄悄話 (228 bytes) () 12/01/2022 postreply 20:47:42

• 我開始也沒資金，用自住房拿出的二十來萬加上七八萬積蓄現金買了兩個。其中一個cashout,作首付繼續貸款作業。 -QinHwang- ♂ 給 QinHwang 發送悄悄話 QinHwang 的博客首頁 (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 21:46:48

• 這就是典型的BRRRR，是投房的大眾型標準模式。 -xunde- ♂ 給 xunde 發送悄悄話 xunde 的博客首頁 (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 22:13:20

• 不管怎麽努力，在加州要有幾十個門，難呢。 -QinHwang- ♂ 給 QinHwang 發送悄悄話 QinHwang 的博客首頁 (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 22:41:20

• 計算數量的同時，也要考慮房產價值，在加州的一個，頂中西部3-5個。 -xunde- ♂ 給 xunde 發送悄悄話 xunde 的博客首頁 (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 23:37:34

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