商業貸款很大的風險是利息隻能固定一段時間，我的商業貸款裏最長的一個也隻固定七年，一般都是固定五年，到期之後必須重貸。住宅貸款可以固定三十年，這是住宅很大的優勢，商業貸款沒有這樣的好事。如果在貸款到期的時候正好處於利息上升階段，重貸的利息會大大超過原來的利息，如果租金上升不能抵消貸款成本的增加的話，就意味著現金流隨著利息的上升而減少。有些銀行在重貸的時候會再做一次估值，如果利息上漲太快，升高的利息會導致估值下降以及LTV上升，為了降低 LTV 銀行會降低貸款額，對於借款人來說就需要拿出現金再增加首付。所以，做商業貸款一定不能太 aggressive，風險控製至關重要，LTV不能太高，還必須保持一定的現金儲備。
那麽，商業貸款到期的時候沒有足夠的現金，也不想賣掉房子該怎麽辦呢？那就和銀行談談，看看在新的貸款的條件方麵有沒有可以商量的餘地，例如拉長貸款的 amortization period，大多數的商業貸款的 amortization period 都是25年，可以和銀行商量能否延長到30年。有些借款人在重貸的時候隻做一年固定的貸款，這樣可以降低利息，然後一年之後再重貸，一直到利息足夠低的時候再做五年固定的貸款，但是這樣做會導致每年都有申請貸款的支出。也有些人沒有足夠現金應付重貸時增加的首付，就去借過橋貸款，但是這樣又增加了風險，因此這個做法不可取。
總而言之，商業貸款比住宅貸款的風險高很多，風險控製是第一位的，小心駛得萬年船。
