請教這裏的各位

是我一個剛離婚的朋友,最近打算租一個房子,房東提供了一個合同,在以下的LINK:
http://www.thelpa.com/free/rental.pdf

看上去很CONFUSING.我們幾個朋友都看不懂.房東也沒有給出詳細的解釋.這個東西好象是在正式簽LEASE之前簽的.我們有以下幾個疑問:

1. 是否我的朋友需要簽字,還是隻需要房東的簽字,這個合同就可以生效? 因為下麵涉及到BROKER的部分很CONFUSING.

2. 是不是一旦我的朋友簽了這個合同,即使沒簽正式的LEASE,也不可以退回她的DEPOSIT?

3. 房東要求我的朋友交一個月的房租做為DEPOSIT,我們都覺得不合理,因為一般來說,是有專門的APPLICATION FEE,這個數額相對教小,在正式簽LEASE後才會交SECURITY DEPOSIT.

請大家幫忙看看,萬分感謝