通脹不降，房價可能一直猛漲

油價繼續漲，現在的石油價格雖然隻有100多一桶，並沒有到曆史最高價格，但是汽油價格卻是火箭一樣的上升到絕對的曆史價格了，加上疫情和戰爭，通脹何時能退沒有人知道。對美國來說曆史高通脹時期也隻有70年代可以做比較，雖然70年代和目前的整體政治經濟形式又不同，但可以作為一個前車之鑒的基礎。

美國百年來房市有三次大的泡沫，一次是二戰後40年代到五十年代的重建時期，也有人說這是真正的因為剛需造成的房市大漲。 第二次是70年代，看一個報道形容南加當年的上漲盛況比2000年後的上漲有過之而無不及。從1971-1981 10年間房價上漲5倍。第三次房市泡沫大家都經曆過了，那麽現在是在進入第四次房市泡沫嗎？

1971	$26,880	9.1%
1972	$28,810	7.2%
1973	$31,460	9.2%
1974	$34,610	10.0%
1975	$41,600	20.2%
1976	$48,630	16.9%
1977	$62,290	28.1%
1978	$70,890	13.8%
1979	$84,150	18.7%
1980	$99,550	18.3%
1981	$107,710	8.2%

通過研究我發現一個有趣的現象，那就是在房市的暴漲時期股市正好處於大的熊市周期，這不是說股市一直在下跌，而是說是在一個結構性的熊市周期。細想一下其道理也就不難明了，那就是房市先於股市到頂，更先於經濟到頂，是經濟前景的先行指標。同樣，股市的複蘇又開始於經濟衰退之後的大幅減息周期最終結束於大幅的加息周期。這個循環和加息的絕對值無關。和通脹率有關。

比如70年代初的利率大約6%，美聯儲開始加息，但是到73-74年因為石油禁運等通脹超過兩位數經濟進入衰退又開始減息，開始了加加停停的策略，利率上上下在8%上下浮動，但是通脹平均9%，房市就開啟了無腦狂漲，因為存錢貶值，經濟不夠強勁，股市的錢也跑出來進房市。十年間房市上漲了5倍，一直到80年利率狂漲到16%以上，房貸利率超過18%，存錢比投資還好房市股市都熄火了，通脹也熄火了。

這次的房市上漲也是起源於2000年的因為疫情引起的利率大幅下跌，和74-75年的情況類似，目前的美聯儲加息路徑是絕對低於通脹率的，也就是說存錢越多越貶值，會不會也重複70年代中後期的走勢股市資金債市資金都跑房市，直到通脹率受到控製。

那問題就是通脹何時會受到控製？

1，能源價格回落或者價格穩定，這個我沒有能力預期，因為影響因素太多。

2，供應鏈恢複

3，經濟衰退。經濟衰退需求減少自然油價下跌，通脹下跌。

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