留給下一代的資產，房產是比較好的資產。

做房地產， 這裏有很多能人。 我就分享點我的認識，不一定非常對。

我賣過幾個出租房。一般我Keep Record比較認真仔細，所以每一次賣房都吧Depreciation Recapture搞得還好。 從前稅率高， 達到28%不難。 現在稅率低，其實25%的Depreciation Recapture對有些家庭就高了。但是Depreciation Recapture不是Effective的，也就是說即使你平時不用，賣的時候IRS也假設你用過。

規避方法就是留給孩子。 Tax Basis一旦Step UP，這個Depreciation即使你已經用了27.5年， 稅務上也就消失了，小孩接著把房子出租的話， 還可以接著Depreciate。

美國的房地產沒有大家想得漲得快。 Zillow有數據。 2000年以後， 漲得快的加州也就是4倍左右。 跌起來也有頭。 美國的社會結構固化得厲害，學區好交通方便的地方， 其實是有數的，這部分地方的房價基本上跟著年輕人的收入走，賺錢多的那部分年輕人收入漲了，房價就會跟著漲。經常聽人說地皮值錢，其實地皮的價格是倒推出來的，年輕人的收入最重要。

所以盯著新進人員的收入就可以。 租出去有現金流， 還可以Depreciate，不用交太多的稅。

也不需要多。 好的房子1，2個就可以了。

美國財政惡化的話， 房產稅會加，這個你沒法Control。美元貶值對房產也是不利因素。

我本人不會重倉房產。 最好的留給孩子就行了。