談談對灣區房地產的看法

來源: 老朽 2022-09-07 22:51:45 [] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀: 次 (8499 bytes)

本來談的是南加州房地產,但太多北加的來詢問,實在招架不住,又不在北加住,隻能說說個人看法。

灣區目前的房價高不可攀,上漲仍然在繼續,到底有完沒完?起碼以後幾年是西瓜皮搓澡,沒完沒了。因為灣區的房價不是人為可以炒起來的,是市場供求關係,看租房市場就知道,房租上漲也是生生不息。舊金山是加州排名第一居民買不起房子的地方,百分之六十以上負擔不起買房。那這百分之六十多的房子在誰手裏?就這你們手裏,來投壇的很多人一方麵抱怨房價高,沒法再買,另一方麵除了自己有房,還有一兩個或更多房子租給別人。灣區有五個房子就很了不起,其價值可能超過南加的十個房,所以不多見。要是十幾年前擁有的,貸款比例微不足道,淨收入可能會有一萬或者超過,這已經是職業地主的節奏,上啥班啊?還是說說二十多年前在灣區所經曆的。

有一個牙醫,東西灣各有一個診所,生意做的不錯,住hillsborough,賺錢後又在周圍買了兩個,租出去,不太計較多少房租,畢竟自己的本行收入很可觀。以後又做了什麽投資不清楚,當時不到天命之年,現在應該退休了。試問開診所能累積下多少錢?而就這三個房當時是每個五十多萬,現在不會少於一千萬市值!另有一販夫走卒檔次的,也好這一口,沒有大資本,隻能在東灣hayward之類地方買十萬以下的房子,不知買了幾個,像他那樣的真要使出吃奶的力氣,省吃儉用,東拚西湊,王 八吃秤砣,鐵了心的和房子較勁,就算是三個,現在起碼超過一百萬,販夫走卒靠存款能存出一百萬?笑話!

壇子上有各種說法,有的高薪一年半個米,也有的說這輩子不賺到一千萬不退休。口氣是大了點,要達到這一目標不是件容易的是。難道你不吃不喝,打坐辟穀,還不交稅。

在灣區,一些帶個師字的,年薪平均高過美國大多數地方,推高房價就是必然的事情。這些人沒閑功夫去炒股,401k and IRA也會放的滿滿的,可那能放多少?自然而然就去買房子,這是個非常非常非常簡單的事情。簡單的事情千萬不要複雜化,用屁股能想的問題就不需要用腦子想。用腦子想的問題是炒股票,一天不炒問題多,兩天不炒走下坡,三天不炒沒法活,腦子要時時緊繃著。當然,房地產投資也有很多問題,近來多寫了幾篇,總有人來問些出租,修理,趕人之類的爛事,這些都是技術問題,租出去就眉開眼笑,修好了高枕無憂,趕走了喘了口氣,都有解決之道。解決問題有時需要反向思維,不能榆木腦子不開竅。聽說有些地方正在考慮rent control,為什麽要control?還不是因為房租太高?底特律,拉斯維加斯為什麽不control?能找到房客就不錯了,control個屁!就以百分之四來計算,兩千的房租,十年後會將近三千,正常的漲租也未必可以達到。除非敢上大的通貨膨脹,會引起房價房租爆漲,目前如此的平穩節奏怎麽可能,如果真有發生,房地產業主可笑死了。地主和房客是平等關係,房客搬走不需要任何理由,當然要在租約到期,地主也一樣,收回房子後是賣掉,自用,整理一下再爆漲房租還是給流浪漢棲身,不需任何解釋。這也就是我不願簽兩年長約的道理,做生意要放開手腳,而不是作繭自縛。

股票在被套住的情況下,簡直就是無解,也有股票玩的好的不認同我的說法,畢竟每個行業都有高手,可是高手太少了,大千那邊,整天吆喝著要漲了,要跌了,快跟進,快拋出,看著真累!活著累是因為心裏放著太多的東西,和吃飽了撐得是一個道理。就算是高手,常掛嘴邊上的是過五關斬六將,而不提走麥城,好像曾說過四大說不出口,其中一個就是股票被套,更多玩股票的是血本無歸,不知有沒有人能站出來幫我說幾句公道話。股市裏有三家是穩賺不賠的,第一是政府,隻要有錢賺,必須要交稅。第二是中介,不管你是買是賣,必吃一口傭金。第三是坐莊發行股票,看小戶的熱鬧。而做房地產在幾方麵都有周旋餘地,第一,房貸,折舊,開銷等全可用來合法避稅,賺錢並不一定要交稅,或可以少交稅,政府賦予的權力,並不是逃稅。第二,不需要中介,可以自己管理,實在沒辦法才會讓別人騎一道驢。第三,自己坐莊,百分之百掌握在自己手裏。

簡單的事情為什麽還有業餘和職業?業餘的屬於拉屎帶薅草,兩不耽誤,也就是簡單的事情再簡單,有錢買就是了。而職業就會多出一步,簡單~複雜~簡單。先認準房地產投資是簡單的事情,進去再說,然後要竭盡全力圖最大的回報,必然牽扯到融資貸款,低買高賣之類問題,事情會複雜點,等到這些問題全解決後,又回歸到簡單,繼續買買買 。剛看到有人提醒別忘了交地稅,我加一個提醒,估計一下今年要交多少稅,如果賺錢太多,比如有賣房子,就把明年四月要交的第二半部分先交了,做房地產有各種辦法在稅務上調整,而玩股票則束手無策,趴著拉屎,使不上勁。

有人問,南加州目前情況下你買不買?我的狀況是這些過程已經走完了,沒有特別的deal不買,因為已經沒有動力,不想成為錢的奴隸,適可而止。三十而立比才華,咱不學無術比不過。不惑之年比財力,可以比上不足,比下有餘。過了天命應該比境界,人活著不光是為賺錢,房地產做到一定程度會步入正軌,產生一個慣性,就是不理它,仍然在產生效益,這個效益就像搖錢樹,人死了,樹不死,繼續開花結果。所以我和太座今後的重要任務是周遊世界,像是南極這樣的地方,還是要趁早去。大峽穀沒有在年輕力壯時下去走個來回,現在心有餘而力不足。以前是business before pleasure 現在可以掉過來了。我寫了這麽多篇關於房地產的東西,是想給初級階段的打打氣,房地產不是深不可測,沒有什麽專家大拿,靠個人的力量單打獨鬥完全可以殺出重圍,而且不存在智商一百六就勝過一百三之說。多少事,從來急,天地轉,光陰迫,一萬年太久,隻爭朝夕。世上最容易的事情莫過於,撒尿擦屁股,磨蹭時間。

 

所有跟帖: 

這篇寫於2015年,我剛來投壇,未改動一字,如有錯誤供批判用。七年裏,文中提到房價出現巨大變化,當年如果聽我一言, -老朽- 給 老朽 發送悄悄話 老朽 的博客首頁 (495 bytes) () 09/07/2022 postreply 23:01:15

頂老朽!雖當時沒看到老朽的文章,但做法與老朽類似,我奉行5%(年收益)原則,餘錢夠down payment, 就收房。 -溪邊石頭- 給 溪邊石頭 發送悄悄話 (110 bytes) () 09/07/2022 postreply 23:41:18

那你是沒買在奧克蘭.... -老朽- 給 老朽 發送悄悄話 老朽 的博客首頁 (0 bytes) () 09/08/2022 postreply 02:31:47

哈,我不在爛區買房子 -溪邊石頭- 給 溪邊石頭 發送悄悄話 (0 bytes) () 09/08/2022 postreply 07:47:20

Oakland 以前5萬買2/1,duplex. 我有個越南朋友專門買這種房,請黑人PM 管理。 -大王叫我來巡山00- 給 大王叫我來巡山00 發送悄悄話 (0 bytes) () 09/08/2022 postreply 08:37:23

半夜發毒帖,讚 -daloon- 給 daloon 發送悄悄話 daloon 的博客首頁 (0 bytes) () 09/08/2022 postreply 00:16:00

這兩天有灣區的帖,最近這幾年灣區房地產比南加州賺錢要多。 -老朽- 給 老朽 發送悄悄話 老朽 的博客首頁 (0 bytes) () 09/08/2022 postreply 02:37:15

灣區再跌兩下,是不是又可進了? -tboy- 給 tboy 發送悄悄話 (92 bytes) () 09/08/2022 postreply 01:51:54

什麽叫跌兩下?20%?近期不大可能,房市和股市沒有必然聯係。 -老朽- 給 老朽 發送悄悄話 老朽 的博客首頁 (0 bytes) () 09/08/2022 postreply 02:35:02

下跌到剛畢業的馬公收入可買房就是好價 -tboy- 給 tboy 發送悄悄話 (39 bytes) () 09/08/2022 postreply 10:12:22

在真正的小範圍灣區近五年買的都不太可能打平,除非向北灣、東灣、南灣外圍延伸 -DJGO_SF1996- 給 DJGO_SF1996 發送悄悄話 (0 bytes) () 09/08/2022 postreply 02:54:00

是的隨著利息上升,股價下跌,灣區最近幾月掉了不少。以前1.8米都搶不到的房,現在1.5米可以討價。 -溪邊石頭- 給 溪邊石頭 發送悄悄話 (89 bytes) () 09/08/2022 postreply 07:57:05

高檔一點的南加州也疲軟,低端房依然搶手。 -老朽- 給 老朽 發送悄悄話 老朽 的博客首頁 (0 bytes) () 09/08/2022 postreply 09:31:50

讚朽哥對南北加州的地產趨勢看法精準!灣區的房價確實貴,那是因為有大量在高科技、生物工程行業拿高薪的人支撐。 -DJGO_SF1996- 給 DJGO_SF1996 發送悄悄話 (0 bytes) () 09/08/2022 postreply 02:44:00

並沒有先知先覺的本事,灣區高科技龍頭老大地位不可取代,強烈支撐房地產。 -老朽- 給 老朽 發送悄悄話 老朽 的博客首頁 (0 bytes) () 09/08/2022 postreply 03:28:15

朽況對加州房產很是很熟悉的。 -如山- 給 如山 發送悄悄話 如山 的博客首頁 (0 bytes) () 09/08/2022 postreply 07:09:04

畢竟生活過幾年,現在變化太大,不能總是老黃曆了。 -老朽- 給 老朽 發送悄悄話 老朽 的博客首頁 (0 bytes) () 09/08/2022 postreply 09:12:57

氣候變化,幹旱,地震,加州的房市不看好。中西部不錯。 -GoBucks!- 給 GoBucks! 發送悄悄話 GoBucks! 的博客首頁 (0 bytes) () 09/08/2022 postreply 09:43:13

主要問題是幹旱,看看以後政府會有什麽措施。 -老朽- 給 老朽 發送悄悄話 老朽 的博客首頁 (0 bytes) () 09/08/2022 postreply 10:06:29

能推薦一下,中西部哪些地方比較好? -huhu88- 給 huhu88 發送悄悄話 (0 bytes) () 09/08/2022 postreply 18:57:51

投壇老ID多,多數這些年資產穩健增長。大千 -huhu88- 給 huhu88 發送悄悄話 (104 bytes) () 09/08/2022 postreply 18:55:31

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