“曆史不會重演，但總會驚人的相似”-馬克吐溫
預測未來是困難的，房地產市場什麽時候到頂？這是一個繞不開的大問題，廢話少說，先說結論，老王認為，美國房地產市場（住宅）到頂時間大約在2024年到2025年，先別著急，聽我說道說道。
- 周期
判斷到頂了沒有，離不開對房地產市場周期的認知。投資界關於市場周期的專著，是Howard Marks寫的 《Mastering the market cycle》, 老爺子用很短的篇幅闡述了房地產是有周期的，周期會比較長，僅此而已。這個周期到底有多長，在學術界有兩位經濟學家Homer Hoyt 和Fred Harrison 研究了美國從1800年開始的地產數據，得出的結論是房地產周期是18年。他們給出了房地產周期的三個階段（恢複期，爆發期和蕭條期）和時間範圍如下圖一：
18年太長了，人生能有幾個18年！ 讓我們穿越到1990年，這是我記憶中的第一個美國經濟衰退，主要原因是學校的大喇叭裏一直廣播美國人民遭遇經濟危機，人民沒錢過聖誕節，所以印象深刻，對美國人民的遭遇非常同情。美國地產價格在1989年達到了頂點，開始進入下跌通道，那麽18年後呢，2007年美國地產價格達到了巔峰，然後是2008年的次貸危機，看來 1989年頂點到2007年的頂點，正好18年。這兩位經濟學家不是吃素的。
讓我們再穿越到2001年，次貸危機的前些年，看看發生了什麽？2001年美國網絡泡沫破滅，經濟陷入衰退，為了刺激經濟，美聯儲連續13次降息，聯邦基準利率從2001年初的6.5%降到了2003年6月的1%，30年貸款固定利率從2000年5月的8.52%降到了2004年三月的5.45%,政府推行“居者有其屋”計劃，大量低收入和三無人員（無工作，無固定收入，無資產）輕易得到貸款，房價開始瘋漲。
2003年美經濟開始複蘇，出於對通貨膨脹率的擔憂，美聯儲從2004年6月起連續17次升利率，聯邦基準利率從1%調到了2006年的5.25%，30年貸款固定利率水漲船高，漲到了接近7%，逐漸刺破了房地產市場泡沫，2006年後，美20個大中城市S&P Case-shiller房價指數開始下跌，2007年，美全國S&P Case-shiller房價指數開始下跌，觸發了違約潮，然後次貸危機全麵爆發。
美國房市在痛苦中煎熬，一直到2012年2月份，Case-shiller房價指數觸底開始攀升。參考下圖二-房價指數：
從2006年，2007年房價的到頂，加上十八年，是2024-2025年。我們處於什麽階段呢，參考圖一的三階段，我們處於加速上漲的爆發期階段，是不是馬上到頂了，不是，再等幾年，因為房市一旦瘋起來，像高速行駛的火車頭，慣性很大。
- 加息
美國次貸危機和日本房市泡沫的刺破，都是用的利率這根針，這次房市的到頂，最直接的因素還是看美聯儲加息的力度，鮑威爾說2022年底前不動美聯儲基準利率，30年固定貸款利率大概率會在4%一下波動，還在近十年的均值一下，所以2023年以前，房市是安全地往前衝的狀態，雖然它讓你我覺得很crazy,很變態，但是所有的市場周期，都會像鍾擺一樣擺動，在中間停留的時間很短,大幅度偏離正常值是特征。所以，不要覺得2021年就是房市的頂點，這是我的一家之言，供參考，參考圖三-房貸利率。
- 蛛絲馬跡
當前好多城市經過一年的火熱之後，開始趨向走穩的跡象，老王認為這是上漲中的調整，當美聯儲開始每季度加息時，房價會有最後一波上衝，剛需的韭菜們會恐慌性地購買剛需房。其它的蛛絲馬跡要注意參考，代表了頂部的來臨：
- 媒體到處報道房產泡沫和住房affordability問題。
- 賣方市場逐漸轉為買方市場，市場的inventory 逐漸大於4個月，或者更多。
- Builder 的sales 逐漸恢複了職業的迷人微笑，積極推銷他們的房子，又恢複了買房子的各種incentives
- 大都市周圍的小城市房價上漲凶猛。
- 城市遠郊的CONDO賣的火熱，這是接盤俠在接最後一波。
- 投資客悄悄地走了，不留下一絲雲彩。
總結：
上麵所述僅僅是一家之言，老王個人所想。個別城市，在房產周期中，因為大環境和小氣候產生不了共振，走出了不一樣的特征，等老王有時間了再聊，匆匆收尾，十分抱歉。祝老鐵們投資順利！
