原來您連概念還沒搞清楚

商業地產的估值就是 NOI 除以 cap rate。房租在分子裏麵，cap rate 是 分母。cap rate 和 occupancy 沒有關係，occupancy 和房租多少有關，所以是分子的一部分，不是分母。如果市場的 cap rate 從4% 升到 5%，那麽上麵的分子要提高 25% 才能抵消因為市場 cap rate 上升的影響。如果市場的 cap rate 從4% 升到 6%，那麽上麵的分子要提高 50% 才能抵消因為市場 cap rate 上升的影響。

自己看看最新的市場報告吧，不要被自己吹的牛皮忽悠了：

https://yieldpro.com/2023/09/msci-multifamily-property-prices-resume-decline/

https://www.avisonyoung.us/us-multifamily-market-overview