關於sun belt地區投資房的一點思考

來源: 2022-01-13 21:31:18 [] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀: 次 (47706 bytes)

在sun belt有些地方即使現在房價已經漲到高點,現金流還是不錯,算了一下居然可以是正數。 例如以下四個隨便挑的四個SFH都有正現金流,算上principal,cash on cash至少都有5%以上。如果假設每年房價升值4%,則總回報率可到20%以上。

Offer $299,900 $429,000 $469,500 $385,000
Asking price $299,900 $429,000 $469,500 $385,000
Monthly Rent $1,883 $2,400 $2,495 $2,053
Equity $74,975 $107,250 $117,375 $96,250
Loan Amount $224,925 $321,750 $352,125 $288,750
Loan Duration 360 360 360 360
Loan Interest % 3.88% 3.88% 3.88% 3.88%
Monthly Mortgage $1,058 $1,513 $1,656 $1,358
1st Month Principal Portion $331 $474 $519 $425
1st Month Interest Portion $726 $1,039 $1,137 $932
Property Tax Rate 1.0103% 1.1600% 1.1600% 1.1600%
Monthly Property tax $253 $415 $454 $372
Monthly Insurance $68 $68 $68 $68
Monthly HOA $0 $0 $0 $0
Reserve $94 $120 $125 $103
Management Fee $132 $168 $175 $144
Monthly Total Expense $1,604 $2,284 $2,477 $2,045
Free cash flow $279 $116 $18 $8
Free cash flow + principal $610 $590 $536 $434
Cash on cash wo principal 4.46% 1.30% 0.18% 0.10%
Cash on cash + principal 9.76% 6.60% 5.48% 5.41%
Home Price Appreciation 4% 4% 4% 4%
Total Annual Return 25.76% 22.60% 21.48% 21.41%
Cap Rate 5.35% 4.56% 4.28% 4.26%
Annual rent / offer price 7.53% 6.71% 6.38% 6.40%

 

但是,但是,但是,它們現金流高是有它們的道理的。下圖是Phoenix 從2000年到2021年房價圖。在很短的時間裏,單位房價曾從最高點的$190跌到過最低點的$80。這說明這裏的風險非常高。因為這裏有的是土地而且很容易申請到permit。房價從根本上是有供求關係決定的,一旦供不應求,房價就會飆升,建築商就會湧入建新房;而一旦新房過剩,就會照成供大於求,房價就會迅速下降。

 

未來會發生什麽,誰也不能預測。但是投資101,在一個高效的市場,各類投資的risk-adjusted-return都會完全一樣。這個定理在這裏也適用。在灣區和南加,基本沒有土地,建築商非常難找到大塊土地建新房,所以房價相對穩定,風險也小很多,所以市場上基本很難找到有正現金流的房子。

所有跟帖: 

注意到這些房子都是原價賣出,沒有搶房難得。HOA都為0. -red_flower- 給 red_flower 發送悄悄話 red_flower 的個人群組 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 22:49:44

高手! 分析和計算很在理,謝謝指導! -solarwind00- 給 solarwind00 發送悄悄話 solarwind00 的個人群組 (0 bytes) () 01/14/2022 postreply 01:05:00

感謝這些信息。問題是出租,雖然這兒的大神們都説沒有租不出去的房子,但降價出租還是大大影響現金流啊! -青白丹城- 給 青白丹城 發送悄悄話 青白丹城 的博客首頁 青白丹城 的個人群組 (0 bytes) () 01/14/2022 postreply 04:10:23

算的很厲害,但是18塊8塊不能算正cashflow了吧,換個燈泡就變負了 -米奇的廚房- 給 米奇的廚房 發送悄悄話 米奇的廚房 的博客首頁 米奇的廚房 的個人群組 (0 bytes) () 01/14/2022 postreply 04:40:25

expenses 裏麵也沒有看到repair和maintenance費用。如果是遠程這個更可觀了,無法control. -古來萬事- 給 古來萬事 發送悄悄話 古來萬事 的個人群組 (0 bytes) () 01/14/2022 postreply 04:55:55

還有每年能保證12個月的入住率? -古來萬事- 給 古來萬事 發送悄悄話 古來萬事 的個人群組 (0 bytes) () 01/14/2022 postreply 05:02:53

+1, 是太樂觀了 -jenning- 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 jenning 的個人群組 (177 bytes) () 01/14/2022 postreply 05:06:11

是的,太樂觀。等到一腳踩進去就發現是“雷區”。 -古來萬事- 給 古來萬事 發送悄悄話 古來萬事 的個人群組 (0 bytes) () 01/14/2022 postreply 05:23:06

沒有個至少300刀的cashflow都不能算正cashflow,一個不小心就不見了 -米奇的廚房- 給 米奇的廚房 發送悄悄話 米奇的廚房 的博客首頁 米奇的廚房 的個人群組 (0 bytes) () 01/14/2022 postreply 05:11:23

嗯,空置和修理算在5%reserve裏麵,pm算了7%。確實是按樂觀算的。現在房價上漲,確實不容易找到margin更高的sfh了 -紅土豆媽- 給 紅土豆媽 發送悄悄話 紅土豆媽 的個人群組 (0 bytes) () 01/14/2022 postreply 05:19:00

所以我會看principal,這是存給自己的(如果w2可以cover負現金流)。而且時間,mortgage裏麵principal -紅土豆媽- 給 紅土豆媽 發送悄悄話 紅土豆媽 的個人群組 (0 bytes) () 01/14/2022 postreply 05:25:00

比例會增加 -紅土豆媽- 給 紅土豆媽 發送悄悄話 紅土豆媽 的個人群組 (0 bytes) () 01/14/2022 postreply 05:26:00

這個嘛哪個房子都一樣啊,畢竟全美沒有幾個地方能漲的像彎曲的。 -米奇的廚房- 給 米奇的廚房 發送悄悄話 米奇的廚房 的博客首頁 米奇的廚房 的個人群組 (0 bytes) () 01/14/2022 postreply 05:29:14

對。我們就是自己修,自己管理也不會這樣計算的。 -古來萬事- 給 古來萬事 發送悄悄話 古來萬事 的個人群組 (0 bytes) () 01/14/2022 postreply 05:25:52

這是最好的情況,換一次租客就大打折扣. lender按rent的75%算是有道理的 -Parkbrooke- 給 Parkbrooke 發送悄悄話 Parkbrooke 的個人群組 (0 bytes) () 01/14/2022 postreply 05:14:00

HOA, Insurance 都估得太低了。 -好看好看- 給 好看好看 發送悄悄話 好看好看 的個人群組 (0 bytes) () 01/14/2022 postreply 05:49:10

這是哪個城市的租金?是不是租太低了? -子非魚焉- 給 子非魚焉 發送悄悄話 子非魚焉 的個人群組 (0 bytes) () 01/14/2022 postreply 06:15:00

這是哪裏的房子呀,保險也太低了吧!我們這裏十幾萬的房子保險都要$1300了,這$30萬-$50萬的房子才$816?看來不同地方差 -yezi-us- 給 yezi-us 發送悄悄話 yezi-us 的個人群組 (26 bytes) () 01/14/2022 postreply 07:33:42

算這種賬啊,還是需要時間和經驗。前幾天我提過一句,有些現金流不是真的現金流房,有些人進入了誤區。 -守月- 給 守月 發送悄悄話 守月 的個人群組 (0 bytes) () 01/14/2022 postreply 08:06:31

這個 cap rate 是怎麽算出來的? -Shine20- 給 Shine20 發送悄悄話 Shine20 的博客首頁 Shine20 的個人群組 (0 bytes) () 01/14/2022 postreply 08:18:57

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