夏威夷房地產投資分析和展望之六：那個島買房最好？

上文各島基本情況比較後的問題：

瓦胡隻有你是外州人士不準備自住的房子超過100萬的才會有地稅加倍，加倍後是0.9%依然低於很多州的地稅。無論你買的是獨立屋也好，是多單位也好都一個稅率，但是大島是獨立屋之外的居民住所建築，無論自住還是商用都是1。1%+。

其實說到房地產我覺得還有一個很重要的因素，那就是房地產保險，我沒有個州的數據，各個公司也會有不同，但是有一個整體數據，全美平均房地產的保險費用是1200美元，夏威夷將近1000美元。但是全美房地產中位價格是不到26萬，oahu是將近80萬，換句話說夏威夷的家庭房屋保險比全美便宜三分之二還要多，這基本上和我自己的房子的情況是類似的。一個將近百萬的房子，保險費約900美元，我之前在外州40萬的房子要2000刀的保費一年。為什麽夏威夷的保費低呢？因為自然災害少。當然如果你在大島，保險是不包括火山險的，這次火山爆發你房子被毀了，那沒有保險。 如果你挨著海邊想保海潮或者海嘯等等，單獨保，很貴。一般人也不保，因為這裏唯一有記憶的海嘯還是1929年。有些地段需要保險水災，因為暴雨會淹，保險也會貴一些。

除了上篇文章中所羅列的各種因素之外，我自己也走遍了幾個島嶼，我的觀點是5個大島中排除Molokai，除非你是非常喜歡原始的生活，是原始而不是鄉村。人口太少雖然非常的美麗，買賣交易都不容易。

其次是考艾島，有人叫可愛島，確實可愛，去年80%的房地產交易是美國大陸人買的。我認為島上的房地產不比oahu便宜，而且數量相對很少，隻有oahu的交易量的10分之一，如果不是準備居住在哪裏，我也放棄投資。

這樣就剩下了Maui，Oahu和Big island三個島。

Maui的房地產和Oahu的價格差異不大，Oahu的價格中位數是80萬，Maui是70萬，這還包括了Molokai等幾個小島，所以Maui本島和Oahu價格類似。2018年Maui80的房地產交易是加拿大人購買的，很好玩是吧，似乎大家都商量好了似的，美國人去考艾島買，加拿大人買Maui。

Maui是我最熟悉的地方之一，20多年來幾乎每年都會在Maui住上半個月到一個月。也看著他一步步的改變和發展。旅遊業是Oahu之後開發的最好的島嶼。20多年前全島隻有一家中餐館（現在已經不在了）我每次都必須光顧。但是Maui也是生活指數最貴的島，什麽都貴。 旅遊業是最大產業，在2009年的經濟衰退中影響巨大，再有經濟危機，它受到的影響可能還要大於2009年，因為當時蔗糖生產還是很大的一塊，現在更加依靠旅遊，農業還沒有找到發展方向。

Maui除了加拿大人也是明星等最喜歡的購屋的島嶼。行業預期2019年Maui房地產可能會進入盤整，今年前三個月已經出現了銷售數量下降和上市房屋增加的情況。Maui的房屋自給率比較低，出租市場不錯，但是價格不高，40%以上的首付才會有正現金流。短租市場活躍，不過短租多數都是非法出租。

大島去年火山爆發，毀滅了幾千間房子，造成房價一度大漲25%，但是隨後因為火山爆發災難的風險性使得外地的買家卻步，旅遊也受到影響，房價開始回落，但全年依然上漲10%左右。夏威夷旅遊局認為火山爆發的負麵影響可能需要幾年的時間才能恢複。

大島農牧業和旅遊是主要產業，咖啡，堅果，木瓜，荔枝等等瓜果銷售全島。在火山爆發前大島是州政府準備重點打造的旅遊島嶼。但實際投入很少，原因還是因為火山。大島是活火山，很吸引人，但是隨時都可能爆發，所以保險公司不接保，也沒有公司和政府願意更多的投入資金。 這也是Hilo發展不如Kona這邊的原因。 

Hilo房價很便宜，大約比Kona 便宜一半.長期出租市場不大，所以準備買了房租做長租沒有價格也沒有市場，20-30多萬的房子租費大概1000刀. 短租活躍。政府基本上是睜一隻眼閉一隻眼，PM一般按25-30%分成。到大島的隻有三分之一的人會在Hilo過夜。在食物鏈的底端。

Kona在食物鏈的中間，是大島經濟旅遊的中心，也是最多的外地度假屋購買地。價格比Oahu大概便宜三分之一，但一個個社區大約一半都是外地人買的房子，長租也是一樣不劃算，50-60萬的房子隻能受到1700-1800的租費還不一定馬上找到人租。我跑了大島多次，跑遍了全島，一個房子都要下單了還是撤了。短租和Hilo一樣政府過去基本不管。PM收25-30%。 不過大島和一般的地方不同的是，10-11月份房子非常搶手，租價高好出租，因為世界鐵人三項錦標賽和賽艇運動員集訓。

但是因為短租的人太多了，引起了社區的不滿，所以報道說大島，Maui和其它島嶼，包括Oahu整個夏威夷都開始進行更有效的立法管理。據說Maui目前最嚴。

Maui和大島一年的房屋交易量大致相當，獨棟單家庭大約年交易1000多戶是瓦胡的四分之一，公寓和多家庭大概500-600單元是瓦胡的十分之一。更好玩的是大島最大的外島買家竟然是本州外島的居民。我知道的一些夏威夷朋友都在大島有度假屋。逢年過節就會過去住一段時間。

每個人的生活方式不同，喜歡的地方也不同。退休居住或者度假屋，我覺得自己喜歡的就是好的地方。大島的麵積是其它所有島嶼的總和，人口隻有十幾萬，有獨特的火山旅遊資源，所以這20年是人口增長最快的一個島。長期來看應該是很有潛力的。 

最後Oahu，人口約百萬，全島70%的就業是政府相關產業，30%的旅遊業，全部房地產交易數量超過1萬單，平均每個月都有1000多個房地產交易成交。是最為活躍的房地產市場之一。

全美的房屋自有率是70%，Oahu是54%，另外美軍海陸空三軍在夏威夷大約有4萬多軍人不包括家庭和孩子。這些人基本是每2-4年就會輪換一次， 夏威夷雖然沒有大型公司，但是很多公司在夏威夷的分支人員基本也是輪換性的，4-5年就會輪換走人。所以租房市場巨大，而且穩定。

每年1000萬的遊客，過去大約有75%以上的遊客隻在Oahu停留。現在經濟走強向其它島的輸送能力增加，但是依然有超過70%的不會去外島。即便去外島時間也短，2018年旅遊局的數字顯示，遊客平均在Oahu島的時間是9天，其它島2天 。在oahu島每天平均消費是200美元，在大島隻有100多。

酒店入住率過去10年Oahu 最低81%，最高90%，其它島酒店入住率最高是2018年大約77%。

家庭住房的空房率其它島都差不多，都超過10%，Oahu的空置率在3%-6%之間。加州過去10年的空置率是3.5-12%，全美過去10年的空置率是6-12%

顯然無論你是自住，長租還是短租，在Oahu都會比其它島有更好的市場。