賣房時的起始價是高還是低？

計劃賣房，談了幾個listing agents. 有人主張高起價， 然後在談價時降低售價。另外的agent主張低起始價， 吸引更多買家競爭， 然後在競標時提高賣價。兩種不同的起始價相差近20萬。根據大家的賣房經驗， 那個方案更好？

我現在是我們這個小區唯一的賣家，整個town在相似的價位上也隻有兩個賣家。