告別公攤時代？有關房屋套內麵積計價的十大問題(圖)

對房價不能說沒有一點影響，但在諸多可以實際影響房價的因素之中，這個技術規範的影響要小得多。



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《住宅項目規範（征求意見稿）》2月18日公布後，其中第2.4.6條“住宅建築應以套內使用麵積進行交易”受到廣泛關注。

這一信息公開後，有觀點認為，樓市這將告別公攤時代，房價也將受到很大影響，真的是這樣嗎？

1 這一規定是怎麽出爐的？

答：受住房和城鄉建設部委托，2016年中國建築科學研究院有限公司在現行《住宅建築規範》的基礎上，牽頭承擔了《住宅項目規範》的起草任務。中國建築科學研究院有限公司組織國內14家建築設計、施工、研究、高校等單位組成起草組，經過兩年多的研編，目前已完成了《住宅項目規範（征求意見稿）》。2019年2月18日，包括該規範在內的38項工程建設規範一並公開征求社會意見。

2 為何要做這一規定？

答：一是與國際接軌，二是解決區域差別。

中國建築科學研究院有限公司相關負責人24日接受新華社記者采訪時表示，“住宅建築應以套內使用麵積進行交易”這一條款的提出，主要考慮是從技術角度規範住宅麵積的計算規則。在規範起草過程中，對國際國內住宅麵積計算做法進行調研，按套內使用麵積計算是國際通行做法，而我國住宅麵積計算方式主要采用建築麵積或套內建築麵積。按照《國務院關於印發深化標準化工作改革方案的通知》中“提高標準國際化水平”要求，為了提高我國工程建設標準與國際通行做法的一致性程度，此次規範征求意見稿中擬將住宅交易的麵積統一按套內使用麵積計算。

該負責人說，這一做法可以解決兩個方麵問題：一是解決套內建築麵積相同而住戶使用麵積不同的問題。由於我國地域差異大、住宅結構類型多等因素，造成住宅牆體厚度不同，導致套內建築麵積相同的情況下，而套內實際可使用麵積不同。二是解決住戶使用麵積不透明的問題。按套內使用麵積進行計算易於住戶自行測量，實現“所見即所得”。而按套內建築麵積計算，在沒有專業支撐的情況下難以做到。可以說，從技術角度明確按套內使用麵積交易，一定程度上有利於消費者權益的保護。

3 建築麵積和套內使用麵積有何區別？

答：根據現有技術規範和規定，在房屋麵積上有三個概念：

建築麵積=套內建築麵積+公攤建築麵積。

套內建築麵積=套內房屋使用麵積+套內牆體麵積+套內陽台建築麵積。

套內使用麵積=室內實際能使用的麵積

4 當前房屋交易如何定價？

答：早在2011年，國家發改委關於發布《商品房銷售明碼標價規定》的通知（發改價格〔2011〕548號）中第八條已經作出明確規定：商品房銷售明碼標價實行一套一標。商品房經營者應當對每套商品房進行明碼標價。按照建築麵積或者套內建築麵積計價的，還應當標示建築麵積單價或者套內建築麵積單價。

也就是說，現在新房銷售要確定該套房屋的總價，然後在根據建築麵積和套內使用麵積分別計算單價。但一般在銷售過程中，銷售方提供的報價大多是建築麵積單價和總價，一般不會主動告知購房者套內麵積單價等信息。

而二手房銷售一般也類似新房銷售過程，交易雙方協商過程中最重要的環節是確定總價。

5 該規定會立即執行嗎？

答：不會，還需要經過相關部門批準。

中國建築科學研究院有限公司相關負責人說，標準公開征求意見是標準化法規定的必要程序，對提高標準的科學合理性十分重要。《住宅項目規範》涉及到人民群眾切身利益，對此次征求意見收集到的意見和建議，中國建築科學研究院有限公司一定會高度重視，認真對待，深入分析研究，加強協調溝通，修改完善相關內容，並做好進一步征求意見和專家審查，經住房和城鄉建設部進行政策性、完整性、適用性和技術水平審核把關後，按程序批準發布。

6 未來這一規定執行後，還存在公攤麵積嗎？

答：當然存在，難道未來的房子不需要電梯和樓道了？

所謂公攤麵積，即由整棟樓的產權人共同所有的公用部分建築麵積，主要包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道等公用區域，以及各種為整幢服務公共用房和管理用房的建築麵積。

這些之中有可以去掉的地方，但肯定不能全部去掉，否則居住環境從何談起？

7 現在有沒有地方采用套內麵積計價？

答：有，重慶。

2002年6月，重慶人大常委會通過了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》，以地方法規的形式，首次對商品房的計價方式作出明確規定和要求：商品房現售和預售，以套內建築麵積作為計價依據，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。

8 對房價有影響嗎？

答：不能說沒有一點影響，但在諸多可以實際影響房價的因素之中，這個技術規範的影響要小得多。

如上所述，按照國家發改委規定，商品房銷售明碼標價實行一套一標。商品房經營者應當對每套商品房進行明碼標價。按照建築麵積或者套內建築麵積計價的，還應當標示建築麵積單價或者套內建築麵積單價。

換言之，房地產開發企業在取得預售證時，每一套房子的總價就已經確定，無論是按建築麵積計價，或者是按套內使用麵積計價都不會影響總價。

因為房屋的套內使用麵積一般要小於房屋建築麵積，所以在總價確定的情形下，如以套內使用麵積計算單價，則勢必要高於建築麵積單價。

當然，如果未來采用套內使用麵積計算單價，那還要對以前交易房屋的價格進行重新換算，否則對房價統計會造成混淆。

9 對購房者有何影響？

答：能幫助購房者更清楚地了解一套房子的實際使用麵積到底有多大，現在雖然在購房合同和房本中都要注明該房屋的建築麵積和套內建築麵積，但因為目前在房屋交易協商中各方談及的單價基本都是按照建築麵積計算的，購房者更多會重視建築麵積和單價，而特別容易忽略套內使用麵積的大小。

這種情況下，一些購房者會產生房子實際麵積比預期“更小”的感覺，進而容易造成買賣雙方的糾紛。而如果全部以套內使用麵積交易並計價，購房者會更直觀了解該房屋的實際大小，進而減少一些交易糾紛。

10 這一規定執行後，就杜絕開發商“偷麵積”嗎？

答：不太可能。當前涉及房屋麵積的購房糾紛中，如果是實際的套內使用麵積與房本上所列套內使用麵積數據不符，這屬於合同欺詐問題，即便未來在交易環節變成以套內使用麵積計價，也無法杜絕這種房地產開發企業在設計環節就故意而為的缺斤少兩。

而如果是購房者買房時過度關注總價和建築麵積單價，而忽略了套內使用麵積，隨後發現套內使用麵積過小，與預期不符，但購房合同和房本上的相關數據都沒有問題，這種情況下如何處理？

這類糾紛可能較難界定責任，可能有銷售方沒有盡到告知義務的責任，但購房者也應該在下單前更多了解房屋的相關信息。