全球最大豪華酒店業主，快把手裏酒店賣光了

近日，青島富力艾美酒店被榮璦（北京）醫療投資管理有限公司以2.76億元底價順利拍下，將這座城市核心地標五星酒店收入囊中。

這樁交易格外耐人尋味。買家並非傳統酒店運營商，也不是地產老玩家，而是一家深耕醫療投資賽道的機構。

而此次醫療資本跨界接手青島核心商圈高星酒店，背後折射出的趨勢再明顯不過：地產係酒店正在加速退場，跨界資本、地方國資、專業資管機構正輪番入局接盤。

曾幾何時，富力是國內房企中布局高端酒店最激進、版圖最龐大的玩家之一，一度穩坐全球最大豪華酒店業主的寶座。

但時移勢易，自地產行業深度調整、富力陷入流動性危機以來，其旗下高端酒店資產便開啟了持續出清模式，從華北到華南，從華東到中西部，富力酒店版圖正在以肉眼可見的速度收縮。

市場始終有兩大疑問縈繞不散：曆經多輪拋售出清，如今富力手中還剩下多少酒店家底？而隱藏在拍賣台麵之下，接盤富力這些高端酒店資產的，究竟是哪些群體？

富力手裏隻剩16家酒店了

事實上，青島富力艾美的轉手，隻是近年來富力酒店資產批量出清的一個縮影。

早在2022年，為了緩解債務壓力，富力地產就已經開始虧本甩賣酒店。

2022年9月，富力地產以總價5.5億元、虧本600萬元賣掉了北京富力萬達嘉華酒店。

或許是舍不得，2022年到2023年底的兩年間，富力一共才賣掉了3家酒店，這個速度可以說是非常緩慢。

然而，資產折舊加速與之前抵押借款的高額債務利息，以及酒店資產的再融資能力徹底喪失，讓富力不得不加快“甩包袱”的速度。

2022年至2025年，富力酒店板塊累計虧損超百億元。

截至2025年末，富力地產總借款高達1045.2億元，其中一年內到期的短期債務就有975.9億元，而賬上的現金及現金等價物（含受限資金）隻有35.1億元，連利息都不夠還，更別說本金了。

2025下半年開始，富力酒店資產處置明顯加速，國內十餘家銀行啟動了對富力68家酒店的司法處置，以平均每月出售1-2家酒店的速度進行清倉。

圖源：富力地產2025年年報

富力地產在其2025年年報中提到，截至2025年底富力還擁有22家自建酒店。

而截至發稿前，富力地產能自主控製的酒店僅剩約16家，相較於巔峰時期的93家，四年時間縮減幅度超80%，這一數字未來還將持續縮減。

從北方天津、西安、石家莊，到南方武漢、無錫、常州，富力旗下的酒店幾乎都成了“可售”貨品，折價、流拍成為頻頻出現的關鍵詞。

截至發稿前，富力68家酒店處置進展不甚理想：

折價、流拍成為普遍現象，成交基本集中在省會及核心城市且多為原萬達係品牌。

從品牌維度來看，差距極為懸殊：

萬達文華、萬達嘉華合計貢獻13家成交，占全部成交酒店的76%；

萬豪、洲際、希爾頓等國際酒店品牌僅成交5家。

從城市維度來看，長沙、鄭州、烏魯木齊等省會城市（自治區首府）的萬達文華酒店、武漢萬達嘉華酒店均已成交，西安希爾頓酒店也已完成出售；

然而，二、三線城市以及國際酒店品牌成為流拍重災區。

南寧、撫順萬達嘉華酒店二拍流拍；大連希爾頓和康萊德酒店二拍流拍；唐山富力洲際流拍、廊坊、寧德萬達嘉華在變賣階段流拍；阜陽、蚌埠、亳州等三線城市萬達嘉華酒店一拍即流拍；哈爾濱、撫順萬達嘉華酒店二拍仍無人問津。

僅有無錫喜來登、合肥威斯汀、武漢威斯汀、青島艾美4家國際酒店品牌成交。

當初有多風光，如今就有多狼狽。

那個曾經讓富力引以為傲的豪華酒店帝國，就這樣在時代的洪流裏，被衝擊得七零八落。

誰在瓜分富力酒店資產包？

隨著富力大量優質酒店資產掛牌流轉，幕後接盤的資方群體也逐漸清晰。

拋開零散的個人投資者，真正接盤富力這批酒店資產的，主要分為三大類群體，各自有著不同的入局邏輯、資金優勢和運營訴求，也在重塑國內高端酒店的投資格局。

當前富力酒店資產正被各路買家密集收購，形成多元收購群體。

其中，一大主力是各類跨界實業資本，這類資本手握充裕現金流，看重資產長期穩定。

去年底以來，寧波建材大王畢偉國連續通過拍賣競得三家富力係酒店。

今年2月，以2.74億元競得呼和浩特富力萬達文華酒店的內蒙古蒙泰集團，同樣來自傳統能源領域。

今年4月，義烏連鎖洗車店老板徐士勇也拍得義烏富力萬達嘉華酒店。

今年5月，西安富力希爾頓酒店被來自山東的煙台數航商務服務有限公司神秘買家拍下。有媒體消息稱，煙台數航商務服務有限公司疑似山東埃維能源集團關聯企業。

此次拍下青島艾美的榮璦北京醫療投資，深耕醫療、養老、健康產業多年，此次跨界收酒店，核心訴求在於產業協同+不動產保值，接下來很可能是將醫療康養與高端酒店業態融合，走出一條“酒店+大健康”的新路子。

對跨界資本來說，他們看重的根本不是這些高星酒店的單店利潤，而是核心城市、核心地段優質不動產的長線保值增值能力，以及不同產業業態碰撞融合帶來的“1+1>2”的賦能效應。

當然，目前手裏持有富力酒店資產最多的還是淡馬錫旗下Seatown基金等債權人。

他們通過股權質押，已實際控製富力68家核心酒店的股權（2017年收購萬達的資產包）。

雖然他們不直接參與法拍，但通過債務重組、資產接管成為最大隱形持有者，未來將繼續分批處置手裏剩餘的富力酒店資產。

圖源：鄭州富力萬達文華酒店

與前兩者不同，地方國企和城投公司的進場，往往帶著一絲“白衣騎士”的救贖色彩。

去年12月，鄭州文旅體集團就聯合河南資產競得了鄭州富力萬達文華酒店。

今年2月，武漢富力萬達嘉華酒店在經曆兩次法拍後，以3.4億元的價格成交。競拍人湖北省匯智管理谘詢有限公司股權穿透後為十堰市國資委實控企業。

今年3月，由富力地產間接全資持有的南通富都國際大酒店也被有地方國企背景的南通聚晟園區管理有限公司以1.32億元拍下。

在傳統房企和市場投資機構趨於謹慎的背景下，肩負社會穩定職能的地方國資正在更深入地介入地產酒店資產盤活。

從跨界實業資本到地方國資，各路神仙用真金白銀給富力的酒店敗局買了單。

而對富力來說，不管是誰接盤，隻要能抵債，就是好買家。

地產酒店迎來價值重估時代

富力低調退場、產業資本跨界接盤的背後，是整個地產酒店投資格局的重構。

仲量聯行指出，中國酒店投資市場正邁入由新資本主導的價值發現與重塑新階段。

2025年，中國酒店交易額回歸至長期曆史均值水平，但其在商業地產總交易額中的占比顯著提升至12.8%，反映出在投資者資產配置策略調整的背景下，酒店資產正獲得更具戰略性的增持。

仲量聯行在報告中指出目前中國酒店交易的一大結構性特征——小型項目備受青睞。

即成交價3億元以內的項目正因投資門檻低、風險可控、回報周期短，契合當前審慎投資環境，成為市場優先選擇；且投資重心正加速向非一線城市下沉。

折價和流拍正是富力近年來酒店資產出清的關鍵詞。

其中，最具代表性的就是8.66億元起拍的“全球最便宜麗思卡爾頓”/成都富力麗思卡爾頓酒店在零報名、無出價的尷尬境地中流拍。

過去，很多地產商投資高端酒店，目的不在酒店本身，而在提升周邊住宅和商業地產的售價。酒店虧損沒關係，隻要能帶動地產增值，就是一筆好買賣。

當地產酒店被剝離出來單獨審視盈利能力時，扣除土地增值概念後，純運營層麵的酒店資產可能根本不值那個價。

未來，地段好不再是地產酒店資產增值的唯一保障，低負債、健康的現金流、可改造的潛力，正在取代單純的地理位置，成為新的價值錨點。

值得一提的是，隨著公募REITs試點將酒店納入消費基礎設施範疇，存量巨大的地產酒店資產迎來了價值重估與模式重塑的曆史性窗口。

然而，酒店REITs申報需滿足多重指標，包括資產淨值不低於10億元、資產負債率不高於60%、運營滿3年且現金流穩定、未來3年分派率達標，此外還需產權清晰、土地性質合規、品牌合作穩定等。

對富力而言，其龐大的債務問題或令其難以跨過REITs發行的門檻。

如何將規模優勢轉化為運營效能，將是未來十年行業新入局者們需要共同麵對的難題。

站在2026年的當口回望，我們很難簡單用一句“富力酒店夢碎”來概括這十年的波詭雲譎。

富力的酒店帝國，到頭來終究成了為他人作嫁衣的黃粱一夢。

隻是不知道，當這場大甩賣落幕時，富力是否還能在牌桌上留有一席之地？

而那些花了幾億、幾十億抄底接盤的後浪們，又能否在新一輪周期裏，真正笑到最後？