豪華酒店賣出“白菜價”，不良資產成燙手山芋？

近日，據“阿裏資產”網站顯示，南充天來酒店有限公司的破產財產拍賣成交，拍下價為2.208億元。

該資產包首次法拍在2024年4月20日，起拍價為9.0873億元，但無人出價，最終遭遇流拍。之後一年內，又先後上架9次，起拍價也一路下調至2.4億元，但均以流拍告終。

直到近期，該資產包起拍價降至2.208億元再次上架，最終被神秘買家以底價收割，價格相較首次拍賣時大幅下降了約75%。

有從業人員分析，買家可能是南充市屬國企，或大型連鎖酒店集團，或債權方聯合體。

作為南充市知名高星級酒店及城市地標之一，天來酒店以“骨折價”出售，令人咋舌。

不難發現，對於此種酒店不良資產，即便麵對誘人低價，諸多潛在買家也因複雜債務等風險望而卻步。

酒店持有方被列為失信被執行人

公開資料顯示，拍賣標的南充天來酒店有限公司的破產財產，主要包括天來大酒店第10幢樓房產、酒店經營性設備、家具及附屬設施設備等。

酒店、寫字樓、臨街商鋪及酒店寫字樓對應地下停車場建築麵積共約117970.75平方米。建築物共29層，地上27層，地下2層。

具體來看，天來酒店位於高坪區江東中路七段，是一座花費7億資金打造的豪華五星級商務酒店，於2012年開業，酒店共有314間客房，房型包含標間、特色房、套房等。

與此同時，酒店內設有中餐廳、西餐廳、日式餐廳、大堂吧、酒吧、咖啡廳等，同時配備茶室、棋牌室、健身室、按摩室、桑拿浴室SPA、室內外遊泳池等。

盡管曆經多次拍賣，但該酒店一直在維持正常經營。攜程App顯示，該酒店每晚房價在300-1500元不等，目前可以正常預定。

酒店被擺上貨架，其實早就有跡可循。

企查查顯示，南充天來酒店隸屬於南充天來酒店有限公司，而後者早已深陷經營困境，已經被列為失信被執行人、被執行人，並被限製高消費，同時，還存在多筆借款合同糾紛、商業合作糾紛與欠稅。

不僅如此，公司法定代表人安小平也已被列為失信被執行人和限製高消費。

法拍酒店成交率僅7.95%

酒店在法拍市場折價甩賣，南充天來酒店並非個案。

今年，溫州豪華五星級酒店——溫州萬和豪生酒店在“阿裏資產”平台被多次上架拍賣，前2次均遭到流拍，好在於第3次拍賣中以4534.63萬元成交，但相比首次起拍價7085.36萬元降價幅度達2550萬元。

據悉，該酒店背後的母公司在經營過程中，存在多筆金融借款糾紛。

從這幾家酒店的遭遇可以看出，當前，酒店資產、尤其是不良資產，在法拍市場麵臨著高流拍率、低溢價成交的困境，也有相關數據可以證實。

據盈蝶谘詢根據阿裏法拍數據搜集整理，2024年中國法拍酒店掛牌價格超過500萬元(含)累計掛牌數2704家，掛牌數逐年增加趨勢明顯，累計拍賣成交數215家，成交率為7.95%。

與此同時，在價格方麵，法拍酒店折價率占比最高的是7折以下，占比56%，溢價交易的僅占7%。

數據進一步表明，在市場調整的大背景下，酒店資產在法拍市場正麵臨著巨大的價值重估壓力。

而區位劣勢、經營問題以及市場競爭都是折價成交的主要因素。

《中國2024年法拍酒店統計分析簡報》分析認為，非核心城市的酒店，通常麵臨客流量不足、市場需求有限的問題，導致酒店資產價值被低估。

此外，部分酒店因經營不善、設施老化、債務問題或資產瑕疵導致低價出售。部分進入司法拍賣程序，最終以較低價格成交；同時，部分二三線城市，酒店市場競爭激烈，供過於求，也會導致資產價格被壓低。

不良資產能否迎來價值翻身？

不僅是酒店行業，近幾年，不良資產市場規模持續擴張。中國金融監管總局統計顯示，2024年僅銀行處置的不良資產超3萬億元。

在此背景下，如何助力不良資產實現價值回歸，進而推動行業整體的健康發展與結構優化，成為需要審慎考量的關鍵問題。

仲量聯行《基於價值重塑的不良資產》白皮書指出，不良資產並非等同於“負資產”，而是在特定條件下可能被低估的價值載體。許多不良資產的形成源於主體的信用風險或短期現金流問題，而非底層資產本身缺乏價值。

同時，仲量聯行評估谘詢服務部中國區總監熊建平分析認為，“不良資產有機會通過被收購、管理與處置等，激活全新價值；這類底層資產在經過與債券和債務的剝離後，也有潛力蛻變為值得投資者關注的投資品。”

舉例來看，位於北京東三環朝陽公園旁的永安賓館，開業於1987年，是北京市首批涉外賓館之一，後續因硬件設施和軟件配套滯後，失去市場競爭力，成為不良資產。

在改造轉型路上，永安賓館將方向鎖定在了養老產業，後被改造為大家保險.北京朝陽養老社區，重新對外開放。得益於優越的地理位置和完善的配套，該養老社區目前入住率已達98%。

有業內人士分析認為，就底層資產來說，轉型成為養老社區使閑置資產得到有效利用，避免了資產的進一步減值，為原資產所有者甩掉了不良資產的包袱。