鍾偉：為什麽我們不願直麵那些樓市常識？

某些打拍子喊口號式的歌曲之所以得以流行，並非因曲子多流暢優美，而是匹配了公眾如此這般的音樂審美。同樣地，一些中國經濟和樓市問題的段子手式解讀，也並非其含有多少邏輯和理性，而在於迎合了廣泛的牢騷情緒。

2017 年 3 月，以 " 房住不炒 " 為核心，展開了建立樓市長效調控機製的持續治理；2021 年下半年，中國樓市調整明顯加速。

以此短文，我們用盡量淺白的方式，直麵三個常識問題：

一是中國房價為什麽貴？

二是現在房子是過剩還是不足？

三是地產是否構成金融泡沫？

房價為什麽高？

大多數國家可能都苦惱於高房價，中國也不例外。但中國高房價的根源有其特殊性，即房價的含稅費率非常高，至少在 50% 以上，如果 70 個大中城市的商品住宅價格在 1 萬元 / 平米，則其中至少 5000 元是地價及各項稅費。剩下的一半才是建安、配套、財務成本和開發商利潤。

中國 GDP 的含稅費率略高於 20%，通過 GDP 含稅費率可觀察到地方 GDP 的摻水程度，地方政府 GDP 含稅費率越低，其 GDP 摻水越厲害。煙草專賣等的含稅費率最高，據說 2000 多元一瓶的白酒，其酒體及包裝物成本不到百元，餘下的都是巨額稅費和企業利潤。高房價根源在於高稅費，把房屋做成類煙草產品了。

那麽，為何房價的含稅費率如此之高？

這可追溯至28 年前的分稅製改革，地方和中央財權事權框架的重塑，一度使地方幾乎失去了主體稅種，2003 年之後逐漸推開的土地招拍掛製度，極大程度地補充了地方財力，甚至漸有 " 土地財政 " 的戲稱。

2003 年至今，地方財政累計約 210 萬億元的支出中，約 1/3 依賴和房地產相關的稅費，可用地方財力對土地稅費的依賴度則更高。換句話說，脫離了土地財政，很難想象地方政府在過去十多年能支撐下來。

因此，中國高房價根源在於高稅費率，高稅費率的根源在於土地財政。脫離了土地財政，地方政府很難有足夠財力去支撐基建配套投資和產業園區投資。

如果要再努力探尋高房價的其他因素，或許可歸結為居民的高儲蓄率。同樣兩個月薪萬元的年輕人，每月積攢 3000 元的節儉者，顯然比每月存不下錢的 " 月光族 "，能更快地接近獲得 " 房奴 " 資格的門檻。

這些年輕人在購房時能不能得到父母的資助也很關鍵。可憐中國父母和孩子，他們以不及歐美 1/5 的收入，創造了逾 30% 的儲蓄率。而西方家庭儲蓄率通常低於 10%，父母也幾乎絕少資助子女購房。

從這層意義上說，不寬裕的國人以家庭組團式的節儉，托舉了中國房價。

現在看來，房地產開發已高度內卷化，開發銷售毛利潤率已降至 15%-20%，開發商也從中國富豪榜退潮多年。近年來就業和收入的艱難使居民儲蓄率銳降，" 五個錢包 " 盡顯囊中羞澀，水落石出的是，高房價直指高含稅費率，並暴露土地財政難以為繼的尷尬，解鈴還需係鈴人吧。

房子究竟夠不夠？

有數據告訴你說，中國城鎮居民人均居住麵積約 40 平米，如此三口人大多住在寬綽的 120 平米之家了？數據與常識不符。有學人在開發商供職時，以諸多研究反複證明房子不夠，離職了即改口稱房子已普遍過剩。此一時彼一時的風向轉得讓人無所適從。

房子夠不夠，並不複雜，看三個因素。

第一個因素是，2000 年以來，中國人口從 12.6 億增至 14 億以上，淨增 1.5 億人。

第二個因素是，20 年以來，城鎮人口增逾 5 億人，我們經曆了一波城市化城鎮化的狂飆。

第三個因素是，2003 年之前建成的老破小房屋，確實絕大部分已不適宜居住。如果你用心在城市逛一逛，不難發現，大部分城市會有老舊城區、老破建築、邊緣化地帶中老居民構成的 " 昨日之城 "，許多建築已成危房，或接近建築壽命。走在這些黑燈瞎火、人氣衰敗的廢墟之地，我常常心懷悲涼，城市繁華的新中心已在遠方，老舊城區的拆遷改造太過昂貴複雜，甚至連打工仔都不會租住在此。這些曾裝下了約 5 億城鎮居民的老舊建築，至少有一半以上已不適合人居。

以上三項相加即 9 億人，這些人至少需要 3 億套住宅。

滿打滿算地，開發商累計提供了約 2 億套商品住宅，另外就是棚改和保障房，合計住宅供應總量約 2.7 億套。房子夠不夠，不同人出於不同認知和目的，會給出千差萬別的結論。我以為房屋供求總量緊平衡，結構有失衡。一二線仍然不夠，四五線甚至更下沉則越寬鬆甚至局部過剩。

令人啼笑皆非的一個故事，就是 7 套房子論。該說法聲稱，等爺奶公婆輩、父母輩離世之後，現在的孩子們將戶均擁有 7 套房子。解構一下，假設爺奶輩 75 歲，父母輩 50 歲，年輕人 20 多歲，"7 套房論 " 的意思，其實就是 25 年後爺奶輩盡皆離開，留下 4 套房；50 年後父母輩盡皆離開，再留下 2 套房，加上孩子已有的 1 套，7 套！這無非是說，25 年內中國喪失 4/7 的人口。26～50 年內再喪失 2/7 的人口，最終 50 年後中國僅剩 2 億人口；也無非是在說建築不老，50 年也不成垃圾。中國房子夠不夠，千人千說，但 "7 套房論 " 可能太過拉低靈長類思維下限了。

樓市釀成金融泡沫？

許多熱議指出，中國房地產可能要挾了中國經濟，可能釀成中國金融的係統性風險。考慮到建築建材、開發物管、家居家裝等從業人員近 7000 萬人，考慮到房地產及其相關產業對 GDP 增長的貢獻率，無疑房地產將很大程度上影響經濟增長。而房地產和金融穩定，則更引人注目。

但此事本質上也沒有那麽複雜。

我們可以將涉房融資分為對購房者的融資，和對開發 / 建築等企業的融資兩大塊。中國購房者是很弱勢的，能不能有資格購房，能不能申請到貸款，能不能搖號選上中意的房子，都是聽天由命的事情，將來要不要繳房地產稅，也未可知。

許多人覺得節衣縮食為買房，委屈，其實全球皆如此，月薪買表，年薪買車，終身辛勞買房。目前中國家庭欠銀行約 70 萬億，人均 5 萬元，不可謂不沉重。但其中房貸約 40 萬億，增長溫和；另外 17 萬億和 13 萬億為個體工商戶貸款和消費貸款，恰恰是後兩項在近三四年增長迅捷。

目前中國首套房首付比率不會比 30% 低，其餘購房實際首付比率不會比 50% 低，以每年發放的按揭貸款加公積金，除以年內成交的新房和二手房，中國購房者的杠杆很難超過 50%。

這折射出在中國做 " 房奴 " 的門檻何其高，非極端情況下銀行承擔的斷供風險並不大。富人理財、窮人借貸、中產供房，似乎是三大剛需。

那麽借給開發商、涉房相關產業的貸款或融資有沒有風險？有的。但並沒有傳說得那麽險惡。

一是房地產開發是講究周轉率的，以商品房年銷售額的 1.5～2 倍去估算涉房實際融資餘額，可能更接近真相。

二是地產企業資產負債結構相對簡單，尤其是土地儲備和在建項目占資產端主角，加之苛嚴的賬戶管理，開發商容易被金融機構拿捏。

三是對開發商壓降杠杆，人人喊打敢打也已多年。如果不走 " 五龍治水 " 的合成謬誤之路，地產金融避免成為灰犀牛風險的機會是比較大的。

一些知名企業家不斷說，中國經濟不能再走修橋鋪路蓋房子、喝酒吃藥拚教培的老路了！要高新科技不斷創新。確是良苦用心。事實則是，即便歐美，也是居民衣食住行的傳統消費、各類造城鋪路的傳統產業，挑起了 GDP 增長 80%～85% 的大梁，產業轉型創新終究總是少數企業、企業家和優秀人才的選項，並且是要承受時間和市場煎熬的未卜選項，而難以成為普羅大眾的選項。

樓市是否要挾了經濟，釀成了係統性風險，終究是個能否理性地給房地產一條生路的事在人為的事情。

為什麽我們不願意直麵樓市的一些常識？也許就在於有意無意地淡化甚至回避問題，尋找一些為自己開脫痛苦的簡單借口。近年中國樓市讓人悲摧，很大程度上是中產們職場內卷、掙錢艱難、就業不易所致。房價持續上漲讓人痛苦，並不意味著房價下跌就能讓人愉悅，房價普跌甚至可能造成更大痛苦、更多難以預知的社會問題。

力避政策和市場或黑或白的極端化，尋求樓市的良性循環和健康發展之最優之策，已日益迫切。