樓市有多少巨坑？
近日，廣東省住建廳發布 13 條商品房交易風險提示，包括預售資金非存入監管賬戶、售價高過備案價、以一次性付款等名義降價銷售、以租代售、違規使用經營貸、雙合同等行為。
這不是首個發布樓市風險的地區。
此前，杭州、天津、浙江湖州、湖北鄂州、江西上饒等地此前也曾發布過此類購房重大風險提示，焦點都在於新房交易和爛尾風險。
多地集中發布樓市風險提示，這在過去 20 多年的房地產曆史上極為罕見。
這些風險提示出現的大背景是，一些龍頭房企遭遇債務困境，多個房企開始降價促銷，而部分樓盤被曝存在預售資金被挪用的情形，個別樓盤爛尾風險陡增。
買房是許多人一生中最大的投資和消費，涉及資金動輒數百萬乃至上萬，而且還背負了數百萬的貸款，一旦買了問題樓盤甚至爛尾樓，損失不隻是慘重那麽簡單。
所以，樓市風險預警不僅及時且必要，而且應該樹在每一個售樓處的大門口。
那麽，買房主要有哪些風險？
01
預售製下的爛尾風險
預售風險，主要是挪用預售監管資金以及爛尾的風險，這也是買房最大的風險。
我國新房銷售實行的預售製。所謂預售，源於香港的 " 賣樓花 "，與現房銷售相對應。一些城市隻要正負零（開始地麵主體工程建設）就能對外預售，而交房則要等到 1-2 年之後。
通過預售製，開發商得以迅速回籠資金，而購房者和銀行則要承擔質量問題乃至爛尾的風險。
樓市上行時期，樓盤爛尾現象隻存在於少數地區；如今隨著大環境發生巨變，問題房企不再是孤例，新房爛尾風險空前高企。
解決這一問題，取消預售製是終極解決之道。
然而，預售，關乎房企高周轉模式的成敗，更關乎地方土地財政，短期恐怕難以推進。
既然取消預售仍舊遙遠，那麽做好預售資金監管就是當務之急。
目前，各地均將預收款存在監管賬戶，無論是房企還是銀行都不得輕易挪用。隻要預售資金還在，即便開發商破產，業主們依舊能夠盤活爛尾樓。
然而，開發商擅自挪用預售資金監管賬戶的案例不在少數，更有甚之，部分開發商誤導業主將購房款存入非監管賬戶，從而帶來更大的風險。
所以，購房者認準預售資金監管賬戶是第一位的，而地方政府更有必要做好監管。
02
變相漲價或降價的風險
變相漲價或降價的風險，前者表現為" 雙合同 "，後者表現為工抵房、團購房等。
這一輪樓市調控的主基調是 " 穩 "，所以各地政策既不鼓勵漲價，同時限製降價，不能大漲又不能大跌，說的就是這個。
對於變相漲價，在新房嚴格限價之下，開發商通常通過" 雙合同 "、茶水費等方式變相繞過限製，茶水費明顯違規，而雙合同則處於灰色地帶。
所謂雙合同，即將房價拆解為兩半：一半是按照備案限價簽訂的購房合同，另一半是所謂的裝修合同，從而達成變相漲價的目的。
顯然，雙合同繞開了新房限價，在樓市上行期，這是開發商與購房者心照不宣的潛規則；一旦樓市進入下行期，雙合同就容易成為維權糾紛的焦點。
至於變相降價，這是 " 限跌令 " 之下開發商無奈做出的變通之策。
房價下跌不得超過 10% 或 15%，一紙行政命令下達起來很容易，但對於開發商來說，不降價就無法回籠資金，價格維持得再高再穩都沒有實質意義。
不過，對於地方來說，更擔心的是一旦降價形成示範效應，則會進一步強化樓市下行的預期，不利於市場穩定，更不利於賣地，更不用說還存在老業主因為降價而出現維權乃至退房的維穩風險。
所以，有地方政府直接將 " 低價甩賣 " 與 " 哄抬房價 " 同時列入 " 嚴厲打擊 " 之列。
03
質量問題
新房所見無法所得，建築質量就成了無從監督的黑箱。
這幾年，許多開發商放棄了對於質量的堅守，貨不對板、以次充好、精裝修變身 " 驚 " 裝修，乃至塑膠 " 人工湖 "、推窗見墳的 " 墓景房 "、買到不存在的 " 空氣房 "、湊數字的 " 假車位 "、空口許諾的名校學位等亂象都屢見不鮮。
過去，質量問題頻發於中小開發商，這兩年，許多以質量著稱的龍頭房企也陷身其中，甚至遭遇央視 315 節目直接點名。
這是高周轉和新房限價帶來的結果。
某龍頭房企曾要求設計院通宵出圖，且將 " 拿地之後 4 個月開盤、5 個月資金回籠、6 個月資金回正 " 作為優秀經驗進行廣而告之，理論上一筆錢一年可以滾動兩次。
加上新房嚴格限價，開發商的利潤被大幅壓縮，降低質量要求就成了不約而同的潛規則。
有業內人士曾表示，這幾年的房子質量是最差的。
雖然有點誇張，但也道出部分事實。
04
不是什麽房子都值得買
公寓當住宅賣，寫字樓當公寓賣，小產權房當商品房賣，長租公寓 " 以租代售 " 等，都存在巨大風險。
雖然都是房子，隻要用地性質不同，價值就有天壤之別。商品住宅、商住公寓、辦公式公寓、小產權房、長租公寓，就是如此。
在我國，隻要商品住宅之下的土地是 70 年使用權，公寓和辦公樓隻有 40 年的使用權，至於小產權房和集體土地上的長租公寓，都是集體土地，跟商品房之下的國有土地，更是天差地別。
土地產權隻是一方麵，更關鍵的是不同性質的房子，無論是稅費還是水電費用都有了極大懸殊，未來交易時麵臨的市場環境大相徑庭。
這背後主要存在兩大雷區：一個是小產權房。小產權房短期沒有任何轉正的可能，中央部委和地方主管部門已經多次重申過。
另一個是公寓和辦公用房。個別所謂的商住公寓，用地性質是 " 辦公用房 "，這類房子隻能用於辦公，不得居住。隻有用地性質注明是 " 公寓式辦公 " 或者 " 商住公寓 " 的，才有用於居住的可能，但也要看當地具體政策而定。
事實上，多個城市已經明確，新增商業辦公地塊不得建設 " 類住宅 "，不得在廣告內容中明示或者暗示房屋具有住宅功能，不得以 " 不限購 "" 不限貸 " 的名義、噱頭代替 " 商辦類項目 "。
05
幾個建議
樓市大變局時代，買房不再是一本萬利的賺錢遊戲，而是充斥巨大風險、布滿荊棘陷阱，更需要專業判斷。
我們的建議有四個：
一則，不是什麽房子都值得買。一定要認清房子的性質，到底是商品住宅，還是商住公寓，抑或辦公用房；到底是商品房，還是回遷房，抑或小產權房。
二則，謹慎選擇開發商。過去出問題的多是中小開發商，抗風險壓力較差；如今連大型開發商甚至龍頭房企都開始陷入困境，這是高杠杆模式遭遇政策高壓的必然結果。
三則，不必迷信新房。預售之下，新房往往都是期房，所見不能所得，一旦存在質量問題，後續將會麵臨無限扯皮。同時，新房價格往往都存在溢價，這些溢價已經透支了未來的利好，而這些所謂的利好在未來卻不一定都能兌現。
四則，不要相信空口許諾，不要蒙眼買房。過去樓市上行期，搶房層出不窮，許多人在中介銷售的蠱惑之下，一擁而入。隻要房價能持續上行，那麽所有的小問題都可以忽略不計。
如今，樓市一旦進入橫盤甚至下行期，如果再不審慎，不看地段不看規劃，甚至連售樓處都不去，連買的房子到底是 " 公寓 " 還是 " 辦公用房 " 都不清楚，連開發商的信用底色都不調查，頭腦衝動之下盲目下定，最終受傷的一定是自己。
