2021年房地產救市第一槍！為什麽會是哈爾濱？

前幾天一個央行的會議雙維護，各種解讀是不是救市說不清楚，但終於讓很多人等到了一個真正意義上的樓市救市政策！哈爾濱出台了樓市平穩第一槍，16條。



據哈爾濱日報報道，為促進哈爾濱市房地產市場健康平穩發展，哈爾濱市住建局聯合哈爾濱市財政局等多個部門製訂了《關於促進我市房地產市場平穩健康發展的實施意見 》，自10月1日起施行，有效期至2022年12月31日，期間根據國家有關政策和市場形勢變化適時予以調整。

提出對年度信用等級為綠牌和藍牌的開發企業，2022年6月1日前，取得土地使用權的房地產開發項目，在2022年12月31日之前，高層達到一層工程主體施工形象、多層達到二層工程主體施工形象的，企業可按棟申請商品房預售許可證。

2022年12月31日前，對於已實施商品房預售資金監管的房地產開發項目，滿足返還條件的，應盡快予以返還。在確保房屋抵押物價值的前提下，結合該市實際，放寬二手房公積金貸款房齡年限，由20年提高到30年，貸款年限與房齡之和不超過50年。

施行購房補貼政策，購房補貼以貨幣形式一次性發放，發放標準按照全日製博士生10萬元、全日製碩士生5萬元、全日製本科生3萬元、大中專生（含技工院校）2萬元。

偉哥整體看了一下政策，其實這政策本身要比政策內容重要很多，政策條文看著多，但其實當下市場冷凍的原因主要是信貸收緊，哈爾濱的政策基本都是邊緣政策微調，實際對市場很難有大的影響，未來很可能市場依然要期待，房貸的鬆綁！

很多人疑惑，為什麽第一個嚴格原因上救市政策會出現在哈爾濱。

其實原因很簡單，疫情疊加樓市冰凍。

哈爾濱成為首個全麵救市樓市城市並不奇怪。

首先：哈爾濱樓市冰凍疊加疫情影響，市場退燒明顯

國家統計局數據顯示，8月哈爾濱新建商品住宅價格環比下降0.3%，二手住宅價格環比下降0.2%。

中原地產研究中心統計數據顯示：哈爾濱8月商品住宅供銷量呈下降趨勢；供應麵積同比下降14%，環比上升249%；成交麵積同比下降26%，環比上升8%；成交金額同比下降33%；成交均價同比下降10%，環比下降4%。

而9月份更是因為疫情影響基本全麵冰凍。10月份雖然疫情逐漸控製，但整體市場遇到二手房貸款收緊等影響，當下哈爾濱樓市冰凍超過其他同類型城市。

來自黑龍江省工商聯房地產商會的調查顯示，進入2021年，哈爾濱房地產市場無回暖現象，上半年商品房成交量較2019年同期下降42%，市場萎靡。自3月份開始，部分項目采取降價銷售策略，以求快速回籠資金，但成交量短期上揚後，客戶觀望情緒繼續加劇，市場逐漸進入艱難期。

實際上，哈爾濱市場自2020年開始，隨著新冠疫情暴發就受到重大衝擊，進入停擺狀態，哈爾濱市政府針對供給端開發企業迅速出台了一係列有效的針對性政策。在政策支持下，各開發企業項目得以提前取得預售許可證，快速回籠資金；但也造成了2020年商品房市場大幅供應，在需求端不足情況下，商品房庫存量進一步加大。

受新冠疫情及政策、供地、人口流動等因素影響，百姓購房信心不足，各售樓處到訪量直接“腰斬”。為衝刺“銀十”，哈爾濱的萬科、融創、華潤、中海、招商、綠地等諸多房企紛紛推出多項優惠活動搶收“黃金周”，一元秒殺一平方米、買房送家電、一口價特價房限時秒殺……但銷量未見明顯提升，不少樓盤黃金周銷量甚至達不到兩位數。

其次：樓市調控開始政策見底，市場依然下調中

在9月份一線城市二手房數據全線暴跌，整體數據已經是最近多年來的曆史新低：

今年9月，深圳成交1765套二手住宅，環比減少13.6%；成交麵積169252平方米，環比減少13.4%。不僅連續下跌6個月，更是12年第一次跌回“1”字頭。

上海9月成交套數也隻有11000套，相較於8月份的18000套成交數據下降約40%

9月份，廣州二手住宅整體網簽宗數為6198宗，環比下降27.38%，同比下降56.04%。

北京二手房市場全麵冰凍，9月二手房成交量隻有12575套，相比2020年17259套下調27 %,環比下調21%，創造連續18個月的市場最低點。

整體這也是2021年來的最低點，市場全麵冰凍。樓市出現明顯降價現象。整體市場急速降溫。

出現2021年樓市從7月開始，到8月全麵升級，到9月遍布全國樓市速凍的原因主要有幾點：

首先：房貸全麵收緊，放款普遍都在3個月以上，部分城市甚至需要6個月以上，導致全國樓市二手房交易接近停滯，上海、深圳、北京二手房交易都已經跌至曆史低點。而且與往年不一樣的是，2021年因為一季度信貸非常寬鬆，導致市場成交量加速放大，二季度持平，三季度信貸全麵突然收緊，市場出現了曆史第一次的從高溫到冰凍的突然變化。曆史上樓市調整基本都是因為限購、限貸出現的緩慢降溫，而2021年樓市出現的調整是接近停貸的市場突然冰封。

最近傳聞的部分城市房貸放鬆並沒有得到證實，包括廣州等城市房貸依然需要排隊3 個月以上。嚴重影響了二手房交易，乃至整個新建住宅市場也出現了萎縮。

其次：房地產調控持續升級，：9月單月全國房地產調控累積62次，疊加1-8月的420次，2021年房地產調控次數刷新曆史同期記錄，高達482次！（具體內容見文後表格）2020年1-9月隻有403次，也就是說2021年同比調控上漲次數高達20%以上。

9月央行2次喊話成為9月房地產調控最值得關注的內容！

從國家部委的角度看，央行、銀保監會主導，聯合住建部及證監會開一次會，的確非常非常罕見！

所以從形式看，這次的會議，的確有考慮當下出現係統性金融風險的可能性！結合這次會議的級別，和參與會議的部門。

可以看到，這次會議背後，其實代表了！高層已經開始高度關注，房地產可能出現的係統性金融風險，房地產調控主導牽頭機構從之前的住建部為主，逐漸升級到金融部門！



第三：樓市開始預防暴跌

全國已經累積超過14城市發布限跌令

經過幾年的深度調控，房地產市場顯現出一些疲態，加之相關部門對房地產開發企業在融資端的監管，讓企業壓力倍增，新房降價銷售的現象在一些城市和區域逐漸增多。麵對這波房價下降，一些城市開始穩定房地產市場預期，出台“限跌令”城市數量明顯增多，包括鄂州、東陽、張家口、菏澤、嶽陽、昆明、沈陽、江陰、桂林、株洲、唐山等。已經超過14個城市！

“限跌令”根本沒有能夠擋住這些城市樓價下跌的趨勢。不少樓盤以送首付、送車、送40萬家私卡等方式變相突破限跌令。

偉哥簡單的總結一下：

1：哈爾濱樓市隻是東北樓市顫抖，全國樓市低迷的一個樣本，樓市從8月開始全麵降溫影響越來越大。

2：哈爾濱的市場低迷主要是因為疫情疊加房貸收緊導致，當下的救市政策影響不大，預計效果有限。

3：後續肯定會有更多的城市出台穩樓市政策，政策力度也會越來越大，但預計效果都非常有限。大漲不是穩，大跌也不是穩。

4：什麽時候二手房房貸放款周期能縮短到2個月，市場才有企穩回暖的可能性，對於購房者也是這樣，最近買房需要謹慎了。曆史上，二手房放款超過2個月的基本都跌了。