房價一萬多，這裏是北京的“鶴崗”

在北京擁有一套自己的房子，是每一位“北漂打工人”的夢想。然而，在北京房價的現實之下，這個夢想對於大多數“打工人”來說都顯得可望不可即。

根據北京中原統計數據，2020年，北京新房（普宅+豪宅+別墅）成交均價為5.20萬元/平方米，二手房成交均價為6.42萬元/平方米。

以上隻是均價。如果你的要求高一點，將置業目標放在五環內，那麽你需要承受的單價將達到8萬元/平方米。北京中原曾在2020年11月的市場月報中透露，當月北京四-五環之間的新房最新成交均價為8.21萬元/平方米。

在安居客APP發起的一項“北京房價，你覺得絕望嗎？”的線上調查中，有1112人選擇了“絕望”。

但也有人在北京，“撿著了”一萬多元/平米的房子。2020年7月，文武搬進了自己在平穀的“新房”，這套房的單價僅1.6萬元/平方米。

“一是有一些現實原因，比如平穀的房價本身就低，我看的房子又是老舊小區，所以均價隻有一萬六一平米 。二是有點‘撿著了’，因為我是2020年5月開始看房，6月最後決定的，那段時間受疫情影響，平穀的房價有點往下走。”文武告訴燃財經。

燃財經查閱北京中原統計數據發現，2020年，平穀區新房成交均價為2.34萬元/平方米，在北京十六區中位居末尾；二手房成交均價為2.25萬元/平方米，略高於密雲區的2.21萬元/平方米，位於北京十六區倒數第二位。

同時，燃財經在貝殼找房APP上看到，平穀均價在一萬以上的新房和二手房都有。比如和棠瑞著，目前在售均價就僅1.9萬元/平方米。此外，世外桃苑、平翔東園、騰飛園等小區目前二手房均價也在1.6-1.97萬元/平方米之間。

“目前平穀房價多在2.2-3萬元/平米。價格在兩萬元以下的不多，主要是位置比較偏、房屋條件比較差的小區。” 平穀區某中介門店經紀人朱葉告訴燃財經。



平穀 圖 / 燃財經拍攝

但即使是北京房價的窪地，平穀的樓市也鮮有人問津。“平穀在哪裏？”這是提到平穀時，多數人的回複。很多平穀人甚至不認為自己是北京人，就連去城六區說的也是去北京。

置業平穀，則被更多人不理解。“選擇平穀沒有意義。”向天對燃財經直言，“如果是投資的話，它未來升值的可能性在哪裏？出租和轉手的需求在哪裏？如果是自住的話，平穀距離北京市區甚至比河北省燕郊開發區都遠，上下班通勤，以及生活配套，在目前來看優勢並不明顯。”

地圖顯示，平穀區位於北京版圖東北邊，以平穀區政府到天安門的距離計算，駕車距離為79公裏，耗時1小時31分鍾。與之對比的是，而燕郊到天安門的距離是38公裏，在排除其他因素的情況下，駕車隻需要58分鍾。

而正在籌劃中的地鐵平穀線（北京地鐵22號線）規劃也是從朝陽起始，先經燕郊，再到平穀。

“平穀樓市的需求主要來自平穀本地。其中有兩個重點的區域，平穀城區和馬坊新城。平穀城區主要是在平穀工作、生活的人會買；馬坊新城則是在市區上班的人比較多，因為緊挨著高速口，去市裏比較方便。”朱葉介紹。

北京房價窪地

在均價五六萬元，學區房動輒十萬元、二十萬元的北京，平穀可謂北京房價窪地。

資料顯示，2020年，平穀新房成交均價2.34萬元/平方米、二手房成交均價2.25萬元/平方米。同時，還有部分均價在一萬元左右的新房樓盤和二手房源。



平穀 圖 / 燃財經拍攝

“北京的遠郊區基礎設施較差，交通、學校等配套欠缺，未來發展潛力不確定性較高。所以房價較市區低一些，而且還會有一些一萬出頭的‘特價房’。” 諸葛找房數據研究中心分析師陳霄對此分析道。

而距離市區太遠、交通不便，缺乏購買力是最直接的原因。

北京的公司多集中在三四環，尤其是中關村、國貿、望京等區域。平穀到這些區域，如果是自駕，即便是在不堵車的情況下，仍需要一小時；如果使用公共交通的話，更是需要公交、地鐵來回倒，沒有兩個小時到不了。

“太遠了。”在望京工作的許鵬向燃財經直言，“如果我的預算確實隻夠買均價一萬、兩萬的房子，我會選擇在北京近郊買一個小戶型，而不是平穀。因為距離確實太遠了，通勤不是很方便。”

在此基礎上，平穀的樓市隻能依靠“內循環”。

“平穀的需求主要來自於本區。”朱葉表示。家在平穀的昊然向燃財經坦言：“隻有平穀才會買平穀的房子。”

文武是一位在北京市區上班，家在平穀的他剛在平穀購買了一處房產。“今年決定買房有兩個原因，一是受疫情影響，當時整個市場的房價都普遍有所下降，我感覺可以看看；二則是30歲+的年齡，我覺得必須買房了。”

換房需求也來自平穀。朱葉告訴燃財經，他現在手頭就有一套位於首城匯景灣的90平米兩室，原業主因為家裏新添了小孩，原來的房屋麵積不能滿足需求，就在同小區換了一個更大的三室。

但平穀的人口尚不足以撐起一地樓市。

根據《2019年北京市平穀區國民經濟和社會發展統計公報》，截至2019年末，平穀區全區常住人口46.2萬人，其中城鎮人口27.1萬人，非城鎮人口19.1萬人。

可供參考的是，以北京昌平區的天通苑作為對比——按照多數媒體的報道，天通苑的人口數在60萬-70萬左右。從實際來看，天通苑共645棟樓69351戶，按照三人一戶計算，常住人口也已達20萬。

46萬人口，對於948平方公裏的平穀，顯得有些“太少了”。而平穀還麵臨著沒有產業吸引人群前來，以及本地人口流向北京市區的難題。

“平穀沒什麽工業、工廠，沒什麽外地人會來。”昊然直言。

同時，更多平穀人在“往市區走”。文書告訴燃財經：“我現在在海澱租房工作。其實我是很想回平穀的，因為工作太累了。但是我爸媽老勸我，希望我再努力努力，爭取在市區安家。我姐姐也是在朝陽買的房。”

需求不足，彰顯在樓市上，就是量與價的疲弱。

根據北京中原數據，2020年全年，平穀區新房成交僅761套，略高於已無新房供應的東城區和西城區，以及同樣偏遠的延慶區。

同時，燃財經還注意到，平穀當地多個新盤早已於2018年、2019年開盤，但目前還在售。比如天潤香墅灣1號就已於2016年11月開售，但目前仍以新房樓盤在售。

“天潤香墅灣1號位於平穀城區，是價格比較高的區域。而這個項目價格也偏高，所以還有一些沒賣完。”朱葉表示，“整體來說，平穀購房人群以本地為主，而本地人又不多，去化都會慢一些。”

“我2019年參加了一個共有產權房的搖號。當時那個項目有1000多套房、5000多人報名，但最後隻賣了一半。因為確實沒那麽多需求人群。”昊然告訴燃財經。

平穀樓市也曾有過高光時刻

也曾有人蜂擁前來平穀購房。

2017年的時候，知乎用戶趣滿多曾在社交平台上分享過他在平穀買房的經曆。

“2015年到2016年上半年，北京樓市可謂瘋狂。所有的新聞、所有的話題都和房價有關。在此氣氛烘托下，我也動了買房投資的心。2016年9月，我進入了樓市，開始選房。最後查遍了網上的樓盤，在能力允許的範圍內，鎖定了平穀馬坊的一處樓盤。” 趣滿多分享道。

據趣滿多介紹，去看房當天，遠遠看售樓處周圍就停滿了車，售樓處裏麵也熱鬧非凡，一群群的客戶被銷售人員帶著輪流介紹沙盤，最後回到談判的小圓桌，每一張桌子都坐滿了人。

但這一切最後成為了“一場空”。趣滿多買下的是一個商住公寓樓盤，隨著2017年3月26日商住限製政策的發布，趣滿多無法從銀行獲得貸款。樓盤開發商也產生了變數，最後經過將近一年的溝通，趣滿多退掉了這套公寓。

也有人沒有這麽幸運。直到2018年7月，萬成等業主還在因為同一個問題進行維權。他們和趣滿多一樣，在最火的時候買了商住公寓，商住限製政策出來時，萬成他們想盡辦法去退款，但一直到2018年，萬成依然沒拿到退款。

趣滿多經曆的平穀樓市高潮，結合了北京調控、通州副中心利好、平穀線攪動等多重因素。

受2009年房地產市場暴漲影響，2010-2013年，北京限購政策不斷加碼。不限購的商住產品成為熱門選項。但隨後，2017年商住限製政策出台，商住一落千丈。

此外，通州副中心利好和地鐵平穀線的規劃也為平穀樓市“加了一把火”。



2015年8月，北京市住建委下發《關於加強通州區商品住房銷售管理的通知》，要求在通州購房需提供3年連續社保或個稅繳納記錄。此後，平穀接棒、通州後花園等概念開始出現。

同時，2015年9月正式批複的北京地鐵22號線（平穀線）更是極大提振平穀樓市信心。

資料顯示，2015年9月，國家發改委批複北京市城市軌道交通第二期建設規劃（2015~2021年），22號線（平穀線）包含其中。2016年12月，北京地鐵22號線（平穀線）舉行開工儀式，馬坊-馬昌營區間率先開工。2017年，平穀線順利推進，進入施工階段。

受地鐵平穀線有序推進利好，2017年10月，還有媒體打出“副中心利好+地鐵直通市區 平穀房價逼近3萬元大關”的大標題。

從統計數據來看，2016-2017年，平穀房價的確實現了快速躍升，僅用一年時間，即從1.73萬元/平方米漲到了2.42萬元/平方米。

但隨後，平穀線一再停工、調整方案。同時，隨著北京樓市進入調整期，平穀等遠郊樓市更是疲弱。

資料顯示，2018年，平穀新房均價曾達到2.71元/平方米的高價，但2020年，平穀新房成交均價僅2.34萬元/平方米，較高點仍跌13.6%。

2020年，受疫情影響，平穀樓市仍在下跌中。“2020年5、6月份，我看房的時候，幾乎整個市場的房價都普遍有所下降。”文武回憶到。昊然也表示：“2019年我搖到的那個共有產權房，價格是1.55萬元/平方米、70%產權，但2020年中，附近商品房都跌到1.9萬元/平方米了。”

前景不明

和購房者一起在平穀的樓市裏浮浮沉沉的，還有一頭紮進平穀的房企。

2014-2017年期間，受核心區域供地緊張，以及平穀線規劃利好等因素影響，眾多房企紮堆平穀“搶地”。

2014年，平穀區大興鎮一居住用地的出讓，吸引萬科、首創、旭輝和當代置業聯合體等數家房企爭奪，最終經過64輪舉牌，旭輝和當代置業聯合體以7.78億元總價拿下。

2015年10月，平穀區王辛莊鎮賈各莊村地塊經過29輪競拍，最終被京投銀泰以14.6億元摘得，溢價率達40%。

2017年，更有中弘地產以240%溢價率拿下夏各莊四宗 A61 機構養老設施用地，以及金科地產以19.9億元連摘平穀夏各莊兩宗地。

從2009年天潤集團拿下平穀1號地開始，截至2017年底，平穀已經匯集首城、旭輝、金科等多家品牌房企。

在房企跑步的另一側，是平穀樓市的優異表現。有資料顯示，2015年7月，平穀馬坊新城首城匯景灣首次開盤即銷售4億元，其中兩居戶型還被搶購一空。

但高光時刻一閃而過，隨著樓市調整，缺乏實力的平穀一蹶不振。

燃財經在貝殼找房APP上看到，目前平穀在售的北京嶺秀、和棠瑞著、都麗華府和首城匯景墅等四個樓盤都是早已在2018年開盤，但目前仍在售。

至於平穀樓市的未來，則更加不明朗。

燃財經梳理發現，北京樓市呈現明顯的以天安門為中心，由內向外擴散，房價高度和樓市熱度不斷減弱的表現。



在2010年以前，四環內是關注的重點。北京市統計局數據也多公布四環內住宅銷售情況。但隨著四環內土地供應飽和，樓市熱度也在不斷擴散到五環、六環。

目前，近郊區已經成為樓市成交重點區域。北京中原數據顯示，2020年全年，北京新房成交量超過4000套的區域有5個，包括：大興、昌平、豐台、通州、石景山。其中大興、昌平、豐台成交量最高，分別達10240套、7452套、4454套。

但遠郊區還未接受到熱度傳導。同據北京中原數據，2020年全年，北京遠郊四區的成交量僅4058套，其中懷柔和密雲稍高，均有1343套，但延慶和平穀則分別隻有611套、711套。

朱葉告訴燃財經，雖然平穀樓市供應類型豐富，住宅、共有產權房、限競房、別墅、商住都有，但多數人對郊區的想象力還是集中在別墅產品。竇婷就告訴燃財經：“如果我要在郊區買房，應該是買一個別墅，用來度假。”

但遠郊區也還未分到別墅市場的“蛋糕”。

根據中原地產數據，2020年，北京共成交4117套別墅，分區域來看，朝陽區是供應主力，共成交537套；其次則是順義，成交398套。同時，昌平、大興、豐台成交量較大。

對於在平穀買房，多位人士給出的建議是，如果不是在平穀工作或者生活，建議盡量還是在距離北京市區較近的區域購買房產。