2021中國房地產市場十大猜想

魔幻般的2020終於結束了，不論好與不好，過去的就讓它過去吧。展望2021，大家肯定都有所期待，今天北哥就跟大家一起暢想一下，2021年中國樓市可能會發生哪些大事，看看在諸多的不確定當中可能會存在哪些確定性。

　　2021年房地產市場十大猜想：

　　01、全國房價一定會漲

　　02、房屋銷售續創新高

　　03、房地產稅不會出台

　　04、調控不會全麵放鬆

　　05、學區房將繼續搶手

　　06、限價逐漸退出舞台

　　07、搶人大戰全麵升級

　　08、房貸利率穩中有降

　　09、政府喊你快去租房

　　10、樓市分化全麵加劇

　　接下來我們就逐一為大家分解。

　　01

　　全國房價一定會漲


　　根據2020年房地產市場的銷售數據和房價表現來推斷，2021年全國範圍內的房價上漲是一定的。

　　雖然2020年全年的數據還沒出來，但是我們可以先看1-11月的數據。從價格上來看，2020年1-11月份的商品房均價=總銷售額÷總銷售麵積=148969億元÷150834萬平方米=9876元/平米，較比去年全年的平均銷售價格9310元/平米增長6.1%左右。

　　從目前的情況來看，2021的經濟形勢一定會好於2020年，房地產市場的政策環境也不會比2020年更差，所以2021年房地產市場大概率會比2020年更好，房價延續上漲趨勢也是必然的事。

　　特別值得一提的是，北哥預計2021年北京的房價極大概率會有一輪報複性補漲，至於反彈多少，要看政策的配合程度。

　　02

　　房屋銷售續創新高


　　2020年1-11月份，全國商品房銷售麵積150834萬平方米，同比增長1.3%，其中住宅銷售麵積增長1.9%。商品房銷售額148969億元，同比增長7.2%，其中住宅銷售額增長9.5%。

　　雖然12月的數據還沒有出來，但是基本上可以肯定，2020年房地產市場的銷售麵積和銷售金額全部都會創造曆史新高。別忘了，2020年我們國家可是遭遇了百年一遇的疫情衝擊，房地產市場幾乎是完全冰凍了一個月。

　　2021年，疫情不可能比2020年還嚴重，宏觀經濟將進一步複蘇，全國房地產銷售麵積大概率會維持高位，而銷售金額大概率還會續創新高。

　　03

　　房地產稅不會出台


　　征收房地產稅要按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，積極穩妥推進。

　　所謂“立法先行”，說的是房地產稅出台之前要先有立法，不會搞突然襲擊。立法就必須經過草案起草、征求意見、人大立法、審議通過、落地執行等固定的法定程序，這些流程一個都不能少。截至目前的最新進展是：房地產稅法草案尚未提交全國人大常委會審議，也沒有任何官員和權威媒體提及何時會提交全國人大審議。

　　“充分授權”和“分步推進”，則意味著即使立法出台之後，房地產稅也不會一蹴而就，一次性在全國範圍內鋪開。專家普遍預計，房地產稅在立法出台之後大概率應該會在某些特定的區域和城市先行試點，而且一開始的稅率也不會太高，後續再根據試點區域的反饋進行調整和優化，才能分布推進到全國各地。

　　上麵這些流程全部走完，一年是不可能的，別說一年，三年也難。所以，2021年，房地產稅不可能全麵出台。

　　04

　　調控不會全麵放鬆


　　關於2021年的房地產調控的政策走向，我們可以參考2020年底最重磅的會議“中央經濟工作會議”的表態。本次重磅會議對於2021年的經濟工作提出了八項重點任務，其中第七條是專門針對房地產的，標題是“解決好大城市住房突出問題”。會議指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地製宜、多策並舉，促進房地產市場平穩健康發展。

　　2021年的房地產調控，主要看點有兩個：

　　首先是“房住不炒”不動搖，這意味著2021年的調控政策不可能全麵放鬆，大家也不用抱有什麽不切實際的幻想。

　　第二條是“平穩健康發展”，平穩健康意味著不允許大漲，更不允許大跌。對於熱度高的地方，大概率還是會以打壓為主，而對於過冷的區域，適當放鬆和刺激是有可能的。

　　05

　　學區房將繼續搶手


　　過去幾年什麽樣的房子價格漲得最猛？一定是學區房。學區房在中國具有極為剛性的需求，因為幾乎所有的中國父母都信仰一個真理“萬般皆下品，惟有讀書高”，所以絕不能讓自己的孩子輸在起跑線上。在現有的政策體製下，學區房依然是獲取教育資源最有效的方式，可能也是最為公平的方式。畢竟隻要買了學區房就一定能上好學校，絕對公開透明，而如果通過其他方式，公平性可能更沒有辦法保證。所以，未來很長時間，學區房在中國是不會消失的。

　　在供給層麵，短期來看，優質教育資源依然是供不應求的，特別是頂尖的教育資源依然會極為稀缺。在這種情況下，承載這些頂尖教育資源的學區房依然會十分搶手。所以，2021年頂級學區房的價格大概率還會漲。

　　但是，學區房也麵臨風險，其中最大的風險就是學區劃片政策的調整，這個跟具體的城市和房子有關，大家關注當地的政策就行。

　　06

　　限價逐漸退出舞台


　　2020年，深圳、杭州、成都等城市都相繼出現了萬人搖號搶房的“怪事”，在此前的文章中，我們詳細分析過深圳搶房時間背後的根源，其背後的罪魁禍首就是新房的限價政策。

　　比如，深圳某網紅新盤，開發商拍地的時候限定了上市的價格不能高於13萬，但是現在周圍的二手房價格已經漲到了18萬，每平米差價5萬，買一套100平米的房子就能淨賺500萬，你說大家能不搶嗎？

　　要徹底解決樓市“搖號打新”問題，絕不能隻靠行政手段限製大家別去搶，而隻能是取消限價，讓價差消失，自然就沒人搶了。

　　另外，從北京2020年拍出的土地來看，限價房土地已經越來越少了，之後上市的房子，限價的一定會越來越少，最終限價房會慢慢退出舞台。

　　07

　　搶人大戰全麵升級


　　在房住不炒的大背景下，樓市調控政策不敢隨便放鬆，但是地方政府也有一些變通的手段，比如放鬆人才引進就是一條很好的突破口。

　　2020年，已經有很多地方明目張膽地放鬆了人才引進門檻，比如9月份上海就大幅度放鬆了應屆生落戶上海的條件。有人計算了一下，最大一年可增加40萬落戶上海的指標。當然，這些人不會都來，但是能來一部分也是非常可觀的。

　　除了上海之外，近日蘇州也大幅降低了落戶門檻，租房也可以入住。此外，還有福州、青島、廣州、無錫等地也搶在年底前發布了搶人新政。據不完全統計，2020年，共有65省市出台104條落戶及人才相關政策。

　　可以預見，2021年，“搶人大戰”一定會進一步升級。誰能搶到人，對當地的樓市就是利好。

　　08

　　房貸利率穩中有降


　　利率是房地產市場的決定性因素之一。2020年，房貸利率已全麵轉換為LPR，北哥也寫過相關的文章跟大家進行普及。雖然我們看近幾個月，房貸利率參考的5年期LPR利率並沒有下調，但是從實際房貸利率的走勢來看，2020年整體還是一個明顯的下行趨勢。

　　融360數據顯示，與2019年相比，2020年全國首二套房的貸款利率均同比下降了0.31%，降幅為5年期LPR降幅（0.15%）的兩倍還多。

　　展望2021年，LPR大幅下調的空間不大，甚至短期內，由於央行發文限製銀行房地產貸款集中度，房貸利率短期甚至還有一定的上行壓力。但是由於目前通脹水平已經回落至1%以下，未來通脹壓力很小，而在海外利率極低以及人民幣大幅升值的背景下，預計國內實際利率很難有上升的空間。考慮到疫情依然還在反複，經濟壓力依然很大，特別是小微企業的困境還在延續，北哥預計2021年實際利率大概率還會進一步走低。

　　09

　　政府喊你快去租房


　　雖然2020年長租公寓暴雷事件給社會帶來了極為負麵的影響，但是國家發展租房市場的決心似乎一定都沒有動搖。年末的中央經濟工作會議公告，用了大量的篇幅來說租房，其中還是有不少明確的利好政策的。比如：

　　（1）逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利；

　　（2）土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃；

　　（3）要降低租賃住房稅費負擔，對租金水平進行合理調控。

　　可以預見，2021年國家一定會推出更多的保障性租賃住房（用地），同時鼓勵民間力量發展租賃市場，提升租房人的權利，降低租房的稅費。

　　說白了就是：買不起房的人，國家喊你去租房，而且有實實在在的政策和真金白銀的優惠，你去不去？

　　10

　　樓市分化全麵加劇


　　樓市的分化，不是始於2021年，但是在2021，分化會進一步加劇。

　　比如，區域方麵的分化，在2020年就已經有明顯的體現。以深圳、杭州、成都為代表的熱點城市，房地產市場極為火爆，多地出現了萬人搖號搶房的壯觀場麵。但是與之形成鮮明對比的是也有部分冷門城市，比如東北地區大部分城市樓市極為冷清，甚至像哈爾濱這樣的省會城市都開始出現政府主導的救市行為。

　　2021年，這種區域分化的趨勢會進一步延續和加劇。具體表現在，幾大都市圈和城市群的核心城市和次中心城市，經濟較為發達的二線城市，由於依然可以享受人口流入何城市發展的紅利，2021年甚至是未來幾年，房價依然有很大的上漲壓力；而非核心城市群和都市圈區域，眾多麵臨人口流出的中小城市，房價降麵臨更大的下行壓力。

　　除了大的區域，同一個城市不同的房子，分化也在加劇。比如，優質地段，優質小區，重點學區房，這些優質的房產，其價值在不斷提升；反之，非優質地段，非優質小區，非學區房，價值正在縮水。

　　以上就是北哥對2021年樓市的十大猜想，其中的不少觀點之前也都跟大家說過了，在2021新年伊始的時候，再跟大家做一個匯總和匯報。以上這十條到年底的時候不一定都會應驗，但我認為大趨勢就是這樣，希望能對你2021年的投資買房決策有一定的參考意義。