1年暴漲30％！深圳的房價泡沫會破滅嗎？

在高房價麵前，

有多少人其實本質上根本就“配不上”剛需這樣的標簽。

問：如果你中了500萬，打算怎麽花？

深圳人：先把房貸還了……

問：剩下的呢？

深圳人：剩下的慢慢還……

這個雖然是個段子，但是用來形容2020年的深圳樓市還是非常貼切的。

今年這場突如其來的新冠肺炎疫情，攪亂了世界，引發了全球危機。全球經濟萎縮，“疫變”下艱難求生，人們的收入預期不斷下降。

然而，危機之下，深圳的樓市卻異常紅火。今年以來，一輪輪房價上漲潮，一個個頻頻出現的“日光”盤，“打新”、“上漲”、“代持”，樓市怪象層出不窮。

即便是出台了史上最嚴的“7·15調控”，也並沒有阻止住這種瘋狂的狀態。

瘋狂的深圳樓市


根據中國房價行情網的數據顯示，近一個月來，深圳市區房屋均價已經漲到8.6萬/平。

和年初的房價相比，截止目前，深圳整個2020年房價上漲幅度已經達到31%。部分地區的漲幅甚至達到50%。


前段時間，小白菜去了趟深圳，唯一的感覺就是，無論走到哪裏，朋友都會告訴我——“這塊均價10萬！”

這處處10萬+的均價，可比北京瘋狂。

尤其是號稱深圳史上最嚴調控的“715新政”出台之後，深圳房價並沒有被壓製住。


關於深圳房價為何如此瘋狂，目前多數分析原因無非以下幾種：

1、人口快速增長

從2010年開始，深圳每年都會增加幾十萬的常住人口，截止目前，深圳的常住人口數量已經達到1350萬。


2、土地資源少

深圳的土地麵積隻有1997平方公裏，同為一線城市，上海麵積6300多平方公裏，北京是16800多平方公裏，廣州是7300多平方公裏。也就是說，深圳大致相當於北京的1/8，上海、廣州的1/3。

3、寬鬆的政策

在4個老牌一線城市中，深圳一向推廣更寬鬆包容的政策，比如落戶政策，在北京上海這樣的城市，落戶是一件很困難的事情。

但是在深圳，隻要是個正常人基本都能實現落戶，並且落戶後就能購房，完全實現在當地安家的夢想。

除去上述三個重要的原因之外，小白菜認為還有幾個原因需要關注：

1、新冠疫情

新冠疫情一方麵增加了人們的不安全感，某種程度上刺激了“擁有自己房子”的內心欲望，因此推動了很多人下決心買房或者換房；

2、貨幣放水

今年全球都開始放水，雖然國內一直沒有降息，但是M2增速從過去3年的一直維持在8%增加至接近11%。今年11月份，國內M2總量上升到了217.2萬億，同比上漲10.7%，和年初1月份的202.3萬億相比，上漲了將近15萬億。

3、深圳長期的發展預期

截至今年第二季度，深圳GDP為12634.30億元，同比增長0.1%，是四大一線城市中率先實現經濟由負轉正的城市。

截至今年前三季度，深圳GDP為19786.98億元，同比增長2.6%。從北上廣來看，前三季度GDP增速分別為，上海-0.3％，北京0.1％，廣州1％。這意味著深圳以2.6%的增速領跑一線城市。

在人口、土地供應、貨幣政策、經濟趨勢等幾個大因素的共同作用下。促使人們形成了對深圳房價的高預期。

當大家都認為深圳房價會維持高位，沒有人會認為深圳的房價會跌的時候，這個“買漲不買跌”趨勢隻會越來越嚴重。

瘋狂之下的擔心

對於深圳樓市的供需，數據告訴我們當然不用質疑“供不應求”的事實！

去年10月，貝殼研究院發布《粵港澳大灣區房地產市場白皮書》。白皮書指出，當前灣區11城中有8城住房自有率低於60％，深圳住房自有率僅為23.7％，是整個大灣區最低的。預計未來10年，灣區城市人口增量達1000萬，將帶來大量的增量住房需求。


當然，數據這麽看，深圳一片大好。

但是我們換個角度再看看呢？

根據貝殼找房的數據顯示，深圳11月份二手房的掛牌均價為82144元/平，而更接近成交價的貝殼指數也有70534元/平。

根據深圳市人社局製訂發布的《深圳市2020年人力資源市場工資指導價位》，深圳全行業每月工資高位值達到27906元，中位值6432元，低位值隻有3320元，平均值為7825元。


高位值和平均值的差距達到20000元，而低位值和平均值差距隻有4000元。這一方麵顯示了深圳貧富差距之大，另一方麵也告訴我們深圳有50%的勞動人口月工資在6400元以下。

根據今年6月，深圳人社局公布的深圳就業人口規模達到1170.35萬人，這個人口規模估計在585萬人左右。

這接近600萬人，憑借自己的工資買房的希望可謂渺茫。

我們再看看房價收入比：今年，深圳的房價收入比達到43.5，位列全球第二，僅次於香港。


一般認為發達國家的房價收入比超過6就可視為泡沫區，發展中國家在6-9之間才相對合理。深圳如此之高的房價收入比自然已經無所謂合理不合理了。

其實小白菜舉這個例子，也並不是想說深圳有泡沫。畢竟我們看到北京、上海、天津、廣州、南京這些城市，基本都是在榜單前幾名的。

我隻是想表明，真正能撐起深圳發房價的絕對不是那個簡單意義上的人口基數，這裏麵絕大多數這輩子靠工資也買不起房。

深圳雖然有錢人多，但普通的打工人更多。

所謂“來了就是深圳人”，但來了之後你會發現，即使同樣都是深圳人，有的人買3000萬的房子好似買菜般輕描淡寫；有的人買300萬的房子就算是買房子，還是買不起的那種。

剛需自然是多數，但是這個當剛需也是有門檻的，有多少人其實本質上根本就“配不上”剛需這樣的標簽。

他們身上有的隻有“需”，但是他們的收入根本無法讓他們“剛”起來。甚至，他們隻能是這場遊戲裏的一個“工具”！

今年一個非常現實的現象就能證明這一點——代持！

何謂代持？

我有深圳的買房資格，但沒錢；而你沒有資格，但你有大把錢、也想買深圳房。

兩人一協商，就簽協議商定去“打新”潤四，用我的名字買房、你出錢，當然房子的實質所有人是你。

我的收益：

你給我30萬，我去幹這個事情。

你的收益：

隻要打新打中，新房13萬、周邊二手房18萬，打中1套100方，賬麵上你就賺500萬。

這種現象遭到了官方的痛批，之後也受到了監管的重視。但這背後暴露的是在一個“富人的遊戲”，“剛需”也不過就是個“工具人”。

深圳房價未來怎麽走？

上周的中央經濟工作會議，透露了中央對最近全國樓市的態度——將“解決好大城市住房突出問題”與“強化反壟斷和防止資本無序擴張”等共同列為2021年八大重點任務。

與往年相比，今年不隻是對“房住不炒”的簡單重申，而是將房地產問題單列一項，且以 “重點任務”的形式而存在，可見住房問題的重視程度之高。

在房住不炒的大基調下，接下來全國的房價都會重點打擊過快上漲，深圳也肯定不例外。

但，打壓不意味著要把房價降下來，至少不會是驟降。所以深圳的調控估計還是以穩為主。

在政策調控的方式上，我們看到史上最嚴的“715新政”都壓不住深圳的房價，因為從根本上還是沒有解決問題。

正所謂，任何不以增加住宅供應為目的的房地產調控，都阻擋不了房價上漲。

我們前麵有提到，深圳房價上漲的長期症結是深圳的土地資源少，準確的說，應該是住宅用地供應少。但並不是因為深圳缺土地，而是因為不給：土地資源錯配，該大量給地的不給，該大量縮減的不減。


美聯物業根據官方公開出讓的土地數據統計顯示，過去14年裏，深圳居住、商業、工業三類用地結構的分別占比分別是：17%、10%和53%。

根據相關規定，在規劃建設用地結構中，居住用地人均20%～35%，工業用地人均15%～25%，道路廣場用地人均8%～15%，綠地用地人均8%～15%。

這樣一對比我們就發現，深圳的土地供應存在一定的偏差，“居住用地比重偏低，工業用地已經明顯超標”。

所以，接下來決定深圳房價走勢的關鍵，就在供應上。

10月11日，《深圳建設中國特色社會主義先行示範區綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》發布。

《方案》中的第一條就是：支持（深圳）在土地管理製度上深化探索。具體內容如下：


意思就是：

1、非永久基本農田，農用地可以用來建房子；

2、工業用地，也可以用來建房子；

3、深圳還可向周邊擴張，以增加土地供應；

4、小產權房、城中村的流通；

這樣一來，掣肘深圳十餘年的住宅用地少、工業辦公用地閑置等影響住宅供給的難題可能會得到一定程度的解決。到時候二手房市場估計會受一點影響。