中國買家提前“離場”！美國房地產價格大跌27%

  房地產行業是美國經濟的重要引擎。根據美國官方此前發布的數據，美國房地產和租賃業增加值占GDP的比重為13.4%。但是，在疫情的衝擊下，美國實體經濟遭受衝擊，包括酒店、旅遊項目、購物中心等在內商業地產麵臨收入減少、貸款違約率攀升的困境，而且商業價值嚴重縮水。

這種情況足以令美國擔心，美國地產行業與金融機構業務聯係密切，資本化運作高度成熟。一旦地產違約率激增觸發債務危機，很可能牽一發而動全身，引發更大規模的連鎖反應


美國商業地產價值平均暴跌27%，中國買家拋售1400億

今年，美國有許多的零售企業申請破產保護，其中不乏像JCPenney、內曼馬庫斯等百年老店，疫情對美國零售業的衝擊可謂致命，這也是美國實體服務業的慘狀縮影。大量企業紛紛倒下，這給向來需要它們輸血的商業地產行業帶來了不良後果。

9月27日，據《金融時報》報道，富國銀行的數據顯示，陷入困境的商業地產估值平均縮水了27%，其中購物中心和酒店受影響更大。比如，在NBA火箭隊的老家休斯頓，一家皇冠假日酒店的估值為2590萬美元，比2014年下跌46%。由於沒有償還抵押貸款，該酒店的資產麵臨被機構回收的風險。


商業地產價值嚴重縮水，疊加投資前景不佳，美國地產交易市場迎來了久違的寒冬。據行業追蹤機構Real Capital Analytics Inc．的數據顯示，全美7月份寫字樓、零售和住宿物業指數均同比下滑；商業房地產的交易額暴跌至140億美元，較同期暴跌近70%。

如果美國不能從疫情走出、經濟不盡快恢複，商業地產的困境還可能更進一步。作為美國著名的投資銀行，摩根士丹利指出，預計辦公大樓將貶值40%，紐約市中三分之一的酒店將麵臨破產......


值得一提的是，在美國地產價值下滑、投資風險變大之前，美國房地產已遭到主要買家中國買家的大規模拋售。據Real Capital Analytics數據顯示，2019年中國買家淨賣出近200億美元規模（約合1400億元人民幣）的商業地產。今年8月，由於美國Hudson Yards項目開發商拖欠款項，中國買家要求開發商返還近10億美元的投資款項。


不良貸款規模暴增144%，或觸發行業債務危機

不隻是商業地產，美國的商業住房市場也出現貸款違約激增的情況。據美媒報道，由於大量民眾失業工作和收入，今年5月美國住房抵押貸款違約率飆升，為2011年11月以來的最高水平。具體來說，逾期30天以上還款的借款人數量激增至430萬，較4月份增加72.3萬。超過8%的抵押貸款已經過期或處於止贖狀態。

貸款違約情況變嚴重，使得美國銀行業壞賬的風險劇增。據外媒報道，今年二季度，在美國，壞賬風險最高的10家銀行，其不良貸款合計猛增62%，其中，商業房地產的不良貸款增幅高達144%，至260億美元。


即便美國政府出台大規模的經濟救助政策，美國房地產市場的違約率仍然居高不下。據外媒報道，到2020年第三季度，美國商業地產抵押貸款拖欠率降預計達到8.25%到8.75%。要知道，即使是在2008年金融危機時期，這一數字直到2011年7月才達到9%的峰值。

由於違約貸款數增加，美國各大銀行為了彌補房地產市場出現的巨虧，正在積極增加準備金。不過，如果美國經濟遲遲難以複蘇，那麽房地產市場很可能爆發嚴重的債務危機，屆時將給美國的金融穩定帶來衝擊，甚至進一步拖累美國經濟。