中國房地產漸入寒冬；河南房地產大佬抱團取暖

蒙麵財經朋友們好！

之前我有一期節目叫《一葉知秋，中國房地產漸入寒冬》，在那期節目中我跟大家分享了天津房價的下跌乃至北方整體房價的低迷，還沒過去幾天，河南又報了一件很有意思的事，9月17號河南省房地產大佬們開了一個閉門會，在閉門會上大佬們達成了一個非常強硬的共識，核心就是三個字不降價。


9月17號閉門會是河南省房地產業的商會召集的這個商會，參會的一共有30來家房地產企業，大部分都是河南省本土的龍頭房企，也有幾家全國性的一線房企。這30來家的龍頭房企你不要小看，基本上決定了河南商品房的一個供給，參會的這30來家公司合起來就占據了2019年河南省全省房地產銷售額的56.4%的比例。

接下來給大家看一個排名，是2020年河南省本土房企銷售金額20強企業，在2020年1~8月，第一名的建業地產銷售了396.2億元，第二名的正商集團銷售了223億，第三名的康橋集團196億，後麵基本都不到百億，而且越往後越小，集中度是肉眼可見的，前三名的集中度非常高，如果是前20名裏麵集中度也很高。


會議本來是個閉門會，但是商會官方微信公眾號還是很開心的把大家達成了一致的共識給發表了。這個共識說降價促銷對整個行業發展的弊大於利，所以號召大家帶頭不要降價，而且不降價還給了4點理由。

// 1

降價會使已經購房者的資產縮水，可能導致部分人出現過激的維權行為，比如說打砸售樓處，不利於社會的穩定。

// 2

房價的大起大落，對金融業、建築業、建材業、服務業等相關行業都造成巨大的影響。

// 3

可能會造成一大批的房企倒閉，缺少資金和土地儲備的中小型企業很難活下來，一旦倒閉會導致爛尾樓增加，資金鏈斷裂可能導致債務危機的爆發。

// 4

消費者普遍存在買漲不買跌的心理，即使降價房企也難以達到預期目標。

總之，4個理由都指向了降價弊大於利，最好都不要降價，而且是一致行動不要降價。

在河南整個房價低迷的一個當下，河南省的龍頭企業選擇了價格壟斷，帶頭不降價，先不說違不違反《反壟斷法》是否構成價格操縱行為，就光是策略能不能湊效都要打一個大問號。

其實大小房地產商的利益是高度不一致的，像恒大房地產資金比較雄厚，又有銀行的支持和當地政府的支持，能扛相當一段時間，但是其他的中小房地產商就未必，如果為了求生存，那必然就要搶跑。如果說不降價也是個死，降價也是個死，但是如果降價萬一能夠出貨，能夠清庫存，也許還有活的生機。


大家知道河南省排名前兩名的建業集團和正商集團，之所以不降價也是因為19年當時追的地王買了很多地，像2019年5月24日，建業集團在開封，以單價656萬元每畝，總價5.6億元，樓麵價3939元每平米的價格，在開封新區拿了商住用地的地王，正商集團2019年也有大量的拿地，所以對他們來說如果一降價可能就變成虧本的買賣了。

我們來再看一下河南省全省的整個房地產的一個情況，我們先看這張地圖，這是河南房價的一個地圖，可以看到河南房價排名前三的最高的是鄭州市，均價是13,000，接下來第二名是洛陽，洛陽已經破萬了，原來還在1萬以上，現在隻有9900，第三就是南陽。


大家知道河南是一個人口大省，僅次於山東和廣東的排名第三的人口大省，山東和廣東的人口都在1億以上，河南是不到一個億9400多萬。在河南省裏人口最多的就是鄭州和南陽，常住人口人口基本都在1000萬以上。

河南其實是當之無愧的一個人口大省，當然它也是人口流出的大省，這是河南房價的一個概況，可以看到除了其實鄭州、南陽和洛陽其他房價基本都五六千，跟沿海的發達城市的三四線城市是沒法比的。

接著我們再看一下中國房價行行情網對18個城市的一個統計，可以看到在這18個城市裏麵有13個城市，8月份房價都是環比下跌的，環比下跌最多的像駐馬店、信陽，還有平頂山環比都下降了5%點多，甚至6%點多，這個比例不算小了。同比還稍微好一點，環比上漲的也就隻有5個城市，所以大部分城市在8月份房價都是下跌的。


接著再看一下兩個典型城市的代表，一個是洛陽，洛陽3~8月份的房價是一路下行，從10,471一路下行到8月份的9943元每平米，鄭州就是更是下滑了，從3月份的14,653下滑到現在的13,885。



整體來房價其實大家從兩個圖可以看出來，從5月份房價進入一個拐點就開始下行，一直到現在，包括我們去看房價的關注房價人的數量和供給的比對，你可以看到藍線關注度是越來越下降，供給是持平的，但關注度的下降說明看房看得比較少，大家關注的比較少，意味著9月份可能房價依然是下跌的。


其實整個河南的房價的下跌，包括我之前講的天津的房價的下跌，它都是整個北方城市，包括廣茂這種三四線城市房價下跌的一個縮影，河南省房地產大佬們寄希望於這種一致不降價來維護市場的預期其實是比較難的，同時我認為這不是一個聰明的做法。應該多看一看他們的老鄉，河南老鄉愛馬仕大哥。

愛馬仕大哥作為登上天安門城樓的男人，不是沒有道理，3月初的時候就定下來了，明確三個戰略，高增長/控規模/降負債，核心就是通過銷售的高增長來帶動回款的高增長，從而大幅降低有息負債。

我們知道在3月份疫情剛剛有所緩和的時候，恒大就開始搞了轟轟烈烈的75折的活動，回籠資金，可以說覺悟非常高。今年9月7號的時候，恒大又再次宣布全國的樓盤直接打7折，而且明確要求衝刺金九銀十，也就是9月和10月兩個月要實現2000億的銷售額，非常龐大的一個銷售額目標。


不知道大家還記不記得，當年在2018年的時候，金九銀十愛馬仕大哥也宣布在全國範圍內所有的項目全部打9折，在2019年的在2018年的9月和10月，金九銀十他完成了1734億的銷售額，創造了單月銷售903億元的最高紀錄，到目前紀錄還沒有被打破掉。

再看一下今年的金九銀十怎麽樣，所以說可以看到恒大的覺悟很高，房地產杠杆的三條紅線一出，馬上就開始打7折，開始搶奪現金流，順帶他償還了年底到期的美元債務。


中國恒大發了一個公告，為了降低債務水平和融資成本，公司將提前償還15.65億的美元債，折合人民幣是106億元，而且長債的規模創下了香港資本市場的新紀錄。

大家也知道現在人民幣匯率比較好，從3月份以後一路升值升到6756.8可以說升值了很多，恒大在這個時候選擇償還美元債其實是比較劃算的，可以用少量的就是更少的人民幣償還更多的美元，可以降杠杆也降負債，同時也利用人民幣的升值的走勢，還是非常聰明。

接著我們再說一下全國的房地產的一個情況。也是非常關鍵，可能印證了我之前節目的就是房地產終極命運三部曲裏麵的結論，結論我先不說，賣個關子，大家可以去三部曲中找這個結論。

講中國經濟宏觀麵我們先來回顧一下，上一期節目裏麵我講到了一個重要的房地產數據，這個數據就是2008年到2019年全國房地產商品房的銷售麵積和銷售額。


之前讓大家記住一個數字，就是15萬億，2019年第一次突破了15萬億的銷售額，突破10萬億是在2016年，當時漲價去庫存政策之後，銷售額一躍衝上了10萬億，結果沒想到高了以後還有更高，到了2018~2019衝破15萬億元的銷售額，所以15萬億是一個非常值得銘記的數據。

因為今年2020年看樣子是要回撤了，2019年可能是中國房地產前無古人後無來者的一個銷售額的高峰。

接著我們就看一下最近截止到1~8月份中國經濟宏觀麵的一些數據，看一看這拉動經濟的三駕馬車，到底哪個馬車出了問題，對房地產又會構成怎樣的影響。看一下進出口總額，


進出口還是相對比較健康的，從2月份當時還是-9.5，一直到8月份以後，累計增速指的是1~8月份，1~8月份基本已經恢複到-0.6了，基本跟去年持平，沒有太大的受傷。

今年的出口整體來講還是不錯的，尤其是在貨物貿易的出口，我們搶占了別的國家出口商很多份額，貿易占了很多順差，再加上今年出國旅遊/出國接受教育/出國買買買這些都比往年有所減少，所以說整個節省下來的貿易順差，節省下來的外匯儲備比往年也就更多更好。出口這一塊是沒有問題的，還是比較堅韌的。


再看一下投資，投資我們由強往弱看，可以看出來誰在誰的頭頂上，誰可能壓迫了誰，最強的就是房地產開發投資增速。

房地產開發投資的增速，從2020年1~2月份還是-16.3%，在複工以後迅速恢複，到了6月份累計增速已經轉正了，是以第一個轉正的經濟數據。像消費其他的投資數據基本在6月份的時候累計增速還沒有轉正，但是房地產開發投資增速一馬當先已經轉正了，1~8月份的時候它已經同比增長了4.6%，而是所有經濟數據裏麵最好的一個數據。


全國的基礎設施建設投資這塊的投資，也可以看到恢複的非常快，從1~2月份還是-30.3%，到了1~8月份的時候已經恢複到-0.3%了，基本上跟去年已經快持平了，所以說這個數據也是不錯的。


投資裏麵第三個數據就比較弱了，這是全國製造業同比投資的一個增速。可以看到從2020年1~2月-31.5%，一直到現在依然是-8.1%，同比的累計增速，說明它恢複的很緩慢，恢複的狀況也不是很好。

製造業的投資，尤其是民間製造業的投資，這些年一直都不是很興旺或者說不是很有動力。民間製造業的投資都是負的，核心的原因是終端的消費的不旺盛直接導致了製造業的投資也不旺盛，製造業的投資投下去以後怕沒有需求，所以企業家比較謹慎。


最後我們就看一下最弱的一個數據，全國社會消費品零售總額。數據大家可以看到在2020年的1~8月份到現在為止還是-8.6%，非但不可能全年轉正，而且它還是一個大幅的負增長。

大家看到這個結構，社會消費品零售總額大幅下滑，恰好是印證了消費的孱弱，也就是居民收入的這種乏力。因為沒有旺盛的需求，所以製造業的投資恢複也不好，所以這兩個是相關的。全國社會消費品零售總額的-8%和製造業的-8.1%它倆是比較吻合的。

投資這塊比較好的數據是房地產商和主導基建投資的政府部門，他們是比較有錢的，老百姓的手裏可以說是最窮的。

從省吃儉用為了積累買房的首付，到現在大麵積的城市，尤其是廣袤的三四線城市和北方城市開始出現房地產銷售的走弱，也就正好反映了老百姓省吃儉用也費勁了，舉債扛鼎/為國接盤也乏力了，最終指向了房地產終極命運三部曲裏麵所揭示的最終宿命。