空置率達40％，三四線城市房價會跌嗎？

導致近年來三四線城市房價上漲的原因主要有以下三個：第一，棚改貨幣化安置。三四線城市要商品房去庫存，就采取了貨幣化安置的措施。就是銀行通過PSL（質押貸款）的方式，把貸款發放給地方政府，而地方政府就拿棚改地塊作為抵押品，換來大量貸款，發給動拆遷的居民，讓他們到周邊賣房。當居民拿到了大量資金後，就到周邊去買房，這樣就推高了三四線城市的房價。其實，三四線城市盤子不大，棚改貨幣化要推高當地房價很容易。

第二，近年來，國內貨幣政策一直較為寬鬆，國內金融市場存在著較多的流動性。一二線城市房地產調控收得很緊，而三四線城市房價調控相對寬鬆。於是大量遊資和開發商都跑到三四線城市來拿地炒房。於是，三四線城市房價被炒房客和開發商推高了。

第三，很多農民工看到一二線城市房價大漲，害怕將來在自己家鄉附近的三四線城市也買不起房了，於是大家都跑到三四線城市來購房。不過，農民工平時到大城市裏去打工，隻有節假日才會返回三四線城市居住，所以，三四線城市商品房空置現象嚴重也不足為奇。


三四線城市房產空置率達40%原因也不複雜：一方麵棚改貨幣化安置，每家每戶都拿到了大量動遷款，他們一下子可以買下好幾套附近的商品房。自己一個人最多住一套，剩下的又租不出去，隻能空置在一旁。另一方麵，很多農民工平時在大城市裏打工賺錢，他們到三四線城市買房主要是害怕現在不買房，以後房價貴了更加買不起。所以，農民工盡管買了房，但是平時並不在此居住，隻有春節、國慶等假日才能回來小住幾日。

現在問題來了，棚改貨幣化安置都改成實物安置，棚改也要退潮了，而三四線城市空置率又這麽高，房價真的會跌下來嗎？對此，我們認為這種可能性很大，但是不同的城市情況不一樣，未來價下跌的幅度也會不同：首先，三四線城市房價上漲主要是炒房客和開發商，現在開發商都跑到了一二線城市拿地建房了，三四線城市開發房地產的風險太大。如果投機炒作退出，再加上棚改退潮，那麽，三四線城市房價肯定會下跌。


再者，三四線城市房價最大的軟肋是，這些城市往往人口流出大於流入。像鶴崗房價跌到幾萬元/套，本來鶴崗是以煤城而吸引著各路生意人，後來煤炭挖完了，地方經濟長期低迷，大家都離開了。就連當地中學生都要到附近的佳木斯市去讀高中。整個鶴崗這個城市人口流出大於流入，房價怎麽會不跌呢？如果房價上漲是投機炒作推上去的，那跌回原來價格的概率是很高的。

最後，房價跌多少要與當地居民收入掛鉤，如果當地居民收入隻有二三千元/月，房價要漲到近萬元，當然居民買不起房，屆時房價還是要下跌的。而且，如果你在一二線城市拋售房價，隻要把價格降下來，至少還有希望拋得掉，但在三四線城市，新房都買不掉，誰還會去買二手房呢？對於三四線城市人來講，郊區與市區也隻有半個多小時路程，如可選擇的話，人們更多的是選擇購置新房，所以就算的三四線城市有大量房源，買房的人還是寥寥無幾。


實際上，大城市和特大城市的房價是要穩定的，因為如果不穩定，房價出現大跌，會發生係統性金融風險。所以，國內大城市房價要避免大起大落。而三四線大城市本來房價泡沫也不大，再加上即使房價大跌也影響不了大局。所以，三四線城市房價大跌的概率是比較大的。而三四線城市房價會跌多少，就要看當地居民的承接能力，對當地和外來人口的吸引力、以及開發商和炒房客在房地產市場能堅持多久。房價泡沫總會破裂，讓房價回歸居住屬性，這是多數老百姓的宿願。