地產人四季度狂打“雞血”，房企搶收“金九銀十”

幾天前，綠地集團事業二部特別為了“金九銀十”黃金銷售期業績舉辦了一場衝刺專項部署會，活動上，綠地集團事業部總經理徐榮璞強調，要采取一切有效措施，強化執行，確保各項業績指標的達成。

當“金九銀十”到來，類似的動員大會幾乎成為每一家房企衝業績時必不可少的環節。在一家千億級房企擔任區域總裁的薑偉告訴時代財經，9月以來，他至少每天參加一場動員大會，目的就是為一線銷售“打雞血”。

“2020年進入100天倒計時，這個時候不能有任何鬆懈，保持一個亢奮的狀態對銷售有幫助。”薑偉說，今年一季度銷售因疫情原因停滯之後，其所在的區域曾考慮略微調低全年目標，但隨著樓市的逐步回溫，他決定繼續執行疫情前製定的計劃，目前尚有30%的缺口。

毫無疑問，對於薑偉和其他房企而言，接下來的這100天是今年最後的搶收機會。薑偉認為，以“金九銀十”為序幕，房企的衝刺行動會持續不斷地加碼，而地產人的第四季度將會一天比一天忙。

加速推貨

衝業績的第一步，是將被疫情打亂的推貨節奏拉回正軌。

某房企華東區域營銷總經理鄭南從7月底開始，就一刻不閑地與各個城市、各個項目營銷管理層商量未來幾個月的推貨部署，他對各項目管理人員提出要求：在售項目盡量在國慶小長假之前完成加推或清盤，此外，如無特殊情況，上半年新獲得的項目，都要在第四季度入市。

8月底開始，鄭南所在區域進入密集供貨期，甚至有不少項目是突襲取證入市，讓市場都有些措手不及。“隻要能做到，我們還是希望多做一些提前量，金九銀十多做些消化，不要把所有供貨都放在最後兩個月。而且最好能夠在12月提前完成銷售任務，這樣年底的壓力略微小一點。”

和鄭南一樣，最近薑偉也花了大量的時間和精力來推動項目的入市。薑偉管理的區域公司體量不大，項目也不多。今年6月，其首次在區域內一座核心城市拿下一宗土地，這幾個月來，薑偉的重要工作之一就是推動該項目盡快入市。

據悉，該項目從拿地到規劃公示僅用了一個月左右的時間。而根據薑偉及其團隊的計劃，作為今年的重點項目，最快在10月，該項目就能取得預售證，最遲也會在年底之前完成首次開盤。

“我們對於周轉的要求在行業裏應該屬於平均水平，拿地之後1個月開工，4-5個月開盤，首開的去化要求是70%以上，6-7個月現金流回正。”鄭南說，今年要保證有足夠的供貨量，新盤的推貨周期隻能提前不能延後。

其實，業界對於房企近來的積極推貨並不感到意外，早在8月中期業績會，多家房企的高管就對外界表達了下半年將迎來供貨高峰的預期。如佳兆業管理層明確表示，會在下半年加快供貨；碧桂園則透露，今年全年推貨約9000億元，下半年計劃推貨4800億元，加上上半年流轉進入下半年的1600億元，下半年可售貨值約6400億元。

易居房地產研究院最新發布的《全國百城住宅庫存報告》同樣證實了房企正在加快供貨。數據顯示，截至8月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為48438萬平方米，環比增長0.8%，同比增長7.5%；8月份，100個城市新建商品住宅供應量為5748萬平方米，而成交量為5341萬平方米，出現“供大於求”的現象。

報告指出，最近三個月全國百城庫存的環比攀升，並非因為銷售行情低迷，而是與房企供應節奏的加快有關。此外，在傳統的“金九銀十”階段，庫存數據攀升既說明房企推盤主動性增加、促銷等動作節奏加快，也說明市場上房源相對充裕，這都有助於拉升市場交易量。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，今年上半年無論是供應節奏還是成交節奏，都是被抑製的，到了下半年房地產市場在逐漸複蘇，百城庫存數據的連續攀升，說明市場上可選房源增加，其有助於促進後續市場交易的活躍。

價格大戰拉開帷幕

銷售去化、回籠資金是房企加快推貨速度背後的主要目的，鄭南和薑偉亦也坦言，所有供貨層麵的提速，都是為銷售創造更大的想象空間。

中原地產報告認為，2020年的“金九銀十”是曆史上極其關鍵的一個“金九銀十”。上半年疫情影響了房企的資金，而從8月份開始傳聞的三道紅線、降低負債等要求，使得開發商更加關注自己的負債率，降低負債率必須要去庫存、回籠現金。

事實上，受益於貨值的增加，房企的銷售的確處於持續放量的過程中。中信證券研報顯示，1-8 月，商品房銷售麵積98486萬平方米，同比下降3.3%，降幅7個月來進一步收窄；商品房銷售額96943億元，同比年內首次回正。

進入“金九銀十”，房企們都鉚足了勁，做好了搶收的準備，價格大戰也由此拉開序幕。

9月初，恒大推出“割肉式”的促銷方案。據其促銷規則，恒大全國樓盤將進行7折促銷，此外還有多種額外折扣，多重折扣疊加之後的最低折扣可以達到58折。超低折扣方案一經推出，便頻頻出現“搶購潮”，例如長沙恒大珺悅府的1000多套房源遭“秒殺”；深圳恒大時尚慧穀3天內售罄。

鄭南、薑偉也告訴時代財經，9月下旬開始，他們同樣會進入強促銷周期，國慶小長假則會推出年底衝刺大促之前力度最大的一輪折扣。

“目前已經做了第一期多城聯動直播賣房，國慶小長假還會采取車輪式直播，每天下午1點到晚上9點，各個樓盤的直播輪番進行，直播間推出額外的折扣券和萬元現金紅包。”鄭南有信心，多樣的銷售模式和多重折扣下，去化率可以增加20%以上，“金九銀十”業績達到新高的概率極大。

薑偉所在區域亦會在國慶小長假推出最大折扣。“在售樓盤計劃推出立減首付的活動，立減金額1萬到5萬；新入市或加推的樓盤，按照付款方式的不同，給與不同的折扣，最低84折左右。”

中原地產預計，9、10月各種房企營銷活動將出現井噴，跟隨恒大推出促銷方案的房企會明顯增加。

不過，嚴躍進提醒，近期部分城市購房政策略有收緊、部分銀行貸款也有收緊傾向，這都是後續所需要防範的風險。

如其所言，近一個多月以來，多個熱點城市被約談，成都、常州、沈陽、南京、寧波等城市相繼發布穩定土地市場、升級房地產調控措施，深圳、杭州、東莞等地調控政策更是不斷升級“打補丁”，圍堵假離婚等現象。

與此同時，貸款方麵，融360大數據研究院監測數據顯示，9月份，有7個城市貸款利率環比上漲。另有媒體報道，沈陽、無錫的二套房首付比出現集體上調現象，還有銀行以額度緊張為由，降低放款速度，部分銀行甚至直接暫停了房貸業務。

嚴躍進稱，部分城市購房政策明顯收緊，在管控投資投機需求的同時，也有可能影響後續的交易水平和去化水平。