樓市存量房夠34億人住，房價還在漲？

 

機構報告顯示，剛過去的6月，40個典型城市土地成交建築麵積5982.3萬平方米，環比增長25.8%；同比增長15.8%。對此，有專家預測，隨著全國近期土地市場量價齊升，後續房價將繼續上漲！客觀來說，自2016年國家提出房住不炒以來，購房者普遍預期房價將下降。然而，時至今日，全國房價依然未能如大多數購房者所願，出現明顯回調。這是為什麽？明明我國房地產市場存量房夠34億人住，房價卻還在漲？



想要探究房價長期快速上漲的原因，我們不得先來了解下過去20年房地產發展史。眾所周知，自1998年我國取消住房分配以後，房地產市場便迎來了快速發展期。當時，由於我國人均住房麵積較少，且城鎮化進程釋放了大量的購房需求，導致房地產市場在短期內出現了供不應求的情況，這直接推動了房價的第一波快速上揚。此後，隨著買房賺錢效應的凸顯，帶動了投資買房熱潮的出現，從而引發了第二波房價上漲。也就是說，過去房價之所以快速上漲，一方麵是因為房子總體供不應求；另一方麵是房地產投資熱。



那麽，現在我國房地產市場還缺房子嗎？數據顯示，我國人均住房麵積已經超過40平米，與發達國家相當；城鎮居民住房自有率超過96%，超四成家庭持有2套及以上住房，存量房已經足夠34億人居住，這一切都表明我國樓市已經過剩！正如鏈家董事長左暉所言，我國住房數量已經超過全國戶口數量，表明現今我國已經不再缺房子了！可是，為何近年來房價依然以肉眼可見速度在上漲？這背後的原因恐怕是因為我國房地產市場存在分配不平衡不充分的問題。



01有錢人和普通老百姓持有房子的數量不平等。如今社會，很多有錢人持有幾套、甚至十幾套房子；而真正的剛需卻難以買得起房子，但從統計角度來看，似乎大家都已經有足夠的房子了。舉個例子，1戶富裕家庭持有房子21套，另外9戶家庭各持有1套自住房，統計上這10戶家庭戶均持有3套。



02西部與東部、北方與南方地區房屋分配不均。總體來說，我國人口近十多年來呈現由西向東，由北向南流動的趨勢，也就是說購房者需求呈現向東南沿海發達城市集聚的態勢。但是，我國住房供應情況卻並非如此，這導致西北、東北一些人口持續流出的城市出現人少房多，而東南沿海一二線城市出現人多房少的情況。



房地產市場住房分配不均衡最顯著的數據表現便是空置率，即空置房屋麵積占總房屋麵積的比例。據此前西南財大發布的數據顯示，我國住房市場整體空置率已經超過20%，一些人口持續流出的城市住房空置率比例甚至更高。顯然，從空置率的角度來看，我國房地產市場已經明顯過剩。此外，有數據顯示，我國空置房已經超過7000萬套，這些房子從本質上來說沒有流入房地產市場，造成了很大的資源浪費。



對於高空置率的情況，國務院參事、住房和城鄉建設部原副部長仇保興曾直言，空置率5%-10%為合理區間，目前我國大部分城市住房空置率明顯偏高，房子過剩情況嚴重。對此，他曾建議，率先出台能夠精準遏製住房投機的空置稅，以達到理性遏製、逐步熨平房地產泡沫的效果。按照仇保興設想，出台空置稅一方麵有利於降低房價，另一方麵也能夠避免房地產市場資源的重複建設及資源浪費，可謂一舉兩得。不得不承認，仇保興的建議非常中肯、實用，能起到降房價的效果。